存量房貸利率會下調嗎？

8月末，彭博社發布消息，說我國正在考慮進一步下調房貸利率，允許38萬億存量房貸“轉按揭”。

隨后有銀行行長在中期業績會上就此回應，說沒有收到監管部門針對個人存量房貸轉按揭的相關意見，監管也未就此征求過商業銀行的意見。

隔兩天，彭博社再放猛料，說我國考慮分兩步下調存量住房貸款利率約80個基點，首次下調可能就在未來幾周，第二次下調在明年年初，且可能對首套和二套房都適用。

市場上熱議聲不止，下調存量房貸利率的呼聲也越來越高。

在9月5日的國新辦新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示： 存貸款利率進一步下行還面臨一定的約束。

那么，這一次，存量房貸利率有可能下調嗎？

01 新舊房貸息差大，調降呼聲高

據Wind數據，截至2024年8月，全國首套房平均利率已降至約3.25%，二套房貸平均利率為3.6%。廣州地區有外資銀行首套房貸利率已降到3%以下。

另據中指院數據，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限。

而存量房貸利率，上一輪銀行批量調整存量房貸利率在2023年9月25日，且主要針對的是首套房貸，調整后加權平均利率為4.27%（有的4.2%，有的4.3%，因重定價日不同而不同）。

也就是說，即便是首套房，目前新舊房貸息差也高約100bp，存量二套房貸新舊息差更高。因此市場上調降存量房貸利息的呼聲越來越高，預期也在增高。

02 調降存量房貸利率，有啥好處？

據央行發布數據，截至2024年二季度末，我國個人住房貸款余額37.79萬億元。

中指研究院認為，若進一步下調存量房貸利率，將節約借款人利息支出，有利于擴大消費和投資。同時也能減緩購房者觀望情緒，穩定住房消費預期，減少提前還貸現象。

華泰證券研究認為，當前市場環境下，降息是務實有效的政策，會減少提前還貸人群，從而減少二手房拋壓，有助于平穩價格預期，進而促進行業良性循環。

華福證券研究認為，如果存量貸款利率降至新增住房貸款利率水平，有望改善二手房拋壓，加速房價從老舊小區企穩，逐漸傳遞至次新房及新房，促進樓市企穩。

但天風證券研究認為，調降存量房貸利率確實是讓利于民，但平均到戶金額有限，很難因為存量房貸利率下降而帶動有效需求。

其認為，調降存量房貸利率可能也無法完全緩釋“提前還貸”壓力，因為后者的根源在于社會投資回報率降低。

長江證券研究認為，如存量房貸按照最新利率重定價， 居民月供支出全國平均降幅約10%， 100萬房貸的月供可減少約500元； 對于存量房 貸與新發放房貸利差較大的部分城市，減 負效果會較為 明顯， 可達到15%左 右。

長江證券認為，居民減負利好一般消費，但對于住房等偏資產屬性的大宗消費而言，并無直接作用。

03 存量房貸利率下調，難點何在？

華泰證券研究指出，存量房貸利率調整的難點，并不在于政策意志，而是銀行商業利益考量，不同銀行的凈息差壓力也不相同，需要關注各銀行實際落地情況。

今年7月，為緩解凈息差壓力，六大國有商業銀行、12家全國性股份制銀行已經陸續調降人民幣存款利率，8月更多中小銀行進行了跟進。

據中指院統計，從5年期存款利率來看，目前國有銀行已多降至1.8%，股份制銀行多降至1.85%，均已降至2%以下。

另據國家金融監督管理總局發布的數據，今年二季度，商業銀行凈息差為1.54%，與一季度保持一致。

其中，股份行二季度內凈息差為1.63%，城商行和農商行分別為1.45%、1.72%；大型商業銀行、民營銀行、外資銀行分別為1.46%、4.21%、1.46%。

華泰證券研究進一步指出，后續不僅關注銀行是否下調存量房貸利率，而且需要關注調整的幅度，如果調整幅度較小，對市場影響力度亦有限。

華福證券研究指出，上一輪2023年9月銀行批量下調存量房貸利率對樓市復蘇效果有限，原因主要就是下調范圍和下調幅度有限。

那么，這一次存量房貸利率真的會下調嗎？幅度可能有多大？

野村中國首席經濟學家陸挺認為，美聯儲9月降息已經基本確定，大概率是降25個基點。在此背景下，并考慮我們之前已經多次降息，因此央行小幅降息可能性較大。

陸挺預測，下半年到年底之前，央行降低存量按揭貸款利率的降幅可能在40bp左右。

另外，浙商證券研究分析，房貸存量降息有可能，但不一定允許轉按揭，更有可能是降低存量按揭加點。

因為轉按揭，相當于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復雜，且可能會造成銀行惡性競爭。