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?八年券商從業，持證證券投資咨詢分析師

?十年財經媒體從業，資深記者

房地產市場正在經歷諸多方面的蛻變，其中存量房市場的崛起已經眼見為實，如今二手房交易額已經追平甚至趕超了新房市場。不過，如果就此認為中介公司終于等來了春天，估計我愛我家會第一個蹦出來表示不同意。

今年上半年，我愛我家的二手房交易額為1000億元，同比下降了21%；而貝殼的交易額為1萬億元，同比僅下降了8.7%。我愛我家的交易額只及貝殼的十分之一，比例繼續下滑，同比下跌幅度更是貝殼的兩倍多。

新房業務的下滑速度更是驚人。上半年，我愛我家新房業務總交易額約為 138 億元，同比下跌了48%。同期的貝殼，交易額為3871 億元，跌幅32.4%。兩相比較，我愛我家新房交易額只及貝殼的4%，而去年同期還有5%。

門店數量也在收縮。2023年上半年，我愛我家門店還有2903家，到今年上半年只有2736 家了，減少了7%近200家，而貝殼這一數量卻同比增加了7%，為45948家。

當年我愛我家一上市就說過，它不會和貝殼搞競爭，當初還以為是自謙的話語，沒想到是真正的實干呀。也許可以這么說，從我愛我家一眾創始人放棄的那一刻起，公司就成了一只隨風搖曳的風箏。

不過整體看，今年上半年我愛我家的業績同比是增長的，中報顯示歸母凈利潤實現了扭虧為盈，實現盈利2900萬，去年同期為虧損4900萬。即便傳統的二手房和新房業務潰不成軍，但依然有其他方面表現出彩。

目前我愛我家的另一項業務正初露鋒芒，這就是房屋租賃業務。看上去，它是目前唯一一個可以和貝殼一較高下的領域。

截至到今年6月末，我愛我家在管房源達到了29.3萬套，實現營業收入 33億元，同比增加了15.7%。同期，貝殼省心租房源超過30萬套，營收也是33億元。

我愛我家資管業務的突出，不僅表現在同行競爭中，而且在內部更是扶搖直上到了帶頭大哥的位置。截至今年6月末，在四大業務中，我愛我家資產管理業務以33億元營收、占總營收56%的比例，大幅超越了傳統的經紀業務和新房業務的總和，比去年末又領先了一個段位。

照目前這個趨勢，如果某一天我愛我家被人說成是一家房屋租賃公司，估計會得到很多人的認同。

上圖來源于我愛我家2024年中報

資管業務不僅大大助力了營收，而且在利潤貢獻方面也是如此。我愛我家在資管業務的財務處理上，將一部分房源做了融資租賃對待，由此產生了大量資產處置收益。今年上半年，這一項上的收益是6.5億。

公司中報稱，由于按照融資租賃方式計算的租金收益計入資產處置收益科目，考慮到資產處置收益，資產管理業務的實際毛利率為 11.83%，同比提高了 0.74 個百分點。按照這個說法計算，在貝殼房源數領先的前提下，我愛我家的實際營收卻是超越貝殼的。

相形之下，貝殼在這個業務上好像整體遜色多了，不僅營收處于下風，而且毛利率也只有5%，連我愛我家的一半都不到。從貝殼中報看，公司并沒有涉及融資租賃的財務處理方式，也沒有資產處置收益。

這里有一個背景。今年上半年，我愛我家和貝殼資管業務布局的城市房租價格是下降的。根據中指研究院統計數據，2024 年上半年全國重點 50 城住宅平均租金累計下跌 0.90%。根據 Wind 統計數據，國內一線城市二手住宅租金價格指數較 2023 末下降 1.1%，相對去年同期下跌 6.6%。

這就產生了一個疑問，在租金下降的市場環境里，我愛我家的毛利率何以得到增長？在城市布局相同和貝殼房源數領先的前提下，我愛我家的營收為何能超越貝殼，并且，二者毛利率為什么有著天壤之別？

自我愛我家從容度過三年業績對賭期后，凈利潤水平便急轉直下，其中的故事可參看鷹覓君過去的文章《 》。從2021年開始，公司一直面臨著凈利潤考驗，一不小心就成了虧損。2022年和2023年，公司分別虧損了3億和8.5億。2024年上半年，公司終于由虧轉盈，可謂用心了就會有結果。

如果一家上市公司主營業務乏力，凈利潤動不動就虧損，但又想讓業績好看一些一般會做什么？估計大部分公司都會選擇賣資產和股權。巧合的是，這兩件事我愛我家在今年上半年全都干了。

今年3月底，我愛我家賣了位于昆明的五華區新紀元廣場以及新紀元停車樓合計建筑面積 9,603 平方米房產的所有權，交易對價是4400萬，為公司貢獻了1000萬元利潤，占凈利潤總額的35.88%。

同一天，我愛我家還賣出了西藏云禾商貿有限責任公司100%股權，交易價格為12436.88萬元，為公司賺取的利潤占到了凈利潤總和的196%。

這兩筆交易共產生了6800萬左右的利潤，對公司最后的凈利潤表現可謂立下了奇功。鷹覓君分析了一下公司上半年利潤表，如果沒有這些交易貢獻的利潤，公司鐵定是沒法扭虧為盈的。不過，仔細分析一下這兩筆交易的對手方，就會發現不同尋常的地方。

第一筆交易的對手方是兩個公司，分別是云南朵杲煣煦商貿有限公司和云南凡屏商貿有限公司。鷹覓君通過天眼查查了一下，發現這兩家公司同時成立于今年1月19日，注冊資本都是100萬，實繳資本都為零。

第二筆交易對手方云南燧暉商貿有限公司，怎么那么巧，這家公司也成立于今年1月19日，同樣注冊資產100萬，實繳資本也為零。

這等于說，三個交易對手公司都于同一天成立，然后僅過了兩個多月，又在同一日一起買下了我愛我家出售的資產和股權。這么整齊劃一的交易，可能都是不小心碰到一起的吧。

我愛我家自從過了對賭期后，除了面臨業績上的壓力，就是財務總監走馬燈似地變換。2022年9月，司齡長達14年的財務總監何洋提出辭職，繼任者付子明僅過了半年時間，于2023年3月也辭職了，而繼任者董麗麗在8個月后又辭職了，目前最新的財務總監剛到任9個月。

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