蛇年房地產第一雷，爆發在老牌粵系房企天譽置業身上。

假期尾聲，天譽置業發布公告稱，公司業務持續惡化，債務重組計劃無法按照計劃開展和完成付款義務，經董事會認定，不存在成功完成重組計劃的可能性，正式宣告終止重組計劃。

天譽置業不會反對臨時清盤人對公司進行清盤，和申請法院聆訊進一步延期。

不還錢，主動進行破產清算的房企中：

天譽置業算第一個。

天譽置業的資產狀況已經是資不抵債，2024年中期，公司收益4.4億元，虧損9.1億元，總資產205.5億元，總負債為236.6億元，其中，欠銀行及其他貸款總額高達133.3億元，凈資產為-31億元。

也就是說，天譽置業已經沒有可以拿來支撐債務重組計劃的資產。

對債權人來說，沒必要苦苦支撐和博弈，破產清算，反而是目前最好的選擇。

很多人并不知道，天譽置業是一家在廣州成立26年之久的老牌粵系房企，走向破產清算也是注定的結局。

都說恒大債務破萬億、資不抵債，但其實在天譽置業老板余斌面前：

許家印只一個弟弟。

余斌，畢業于廣中醫，在廣州黃埔中醫院做了3年醫生，1991年下海去了廣東國際信托公司擔任房地產開發經理。這家公司很多本地人都稱呼為“廣信”。當時，它與珠實、越秀城建，在廣州形成了“三國爭霸”。

余斌跳槽過去時，由廣東省全資直屬的廣信正如日中天，地位僅次于國務院直屬的中信。

在余斌去之前的前2年，即1989年，廣信被納入全國對外借款窗口單位。這個資格連工商銀行、建設銀行、農業銀行都沒有拿到，僅中國銀行、廣信擁有。

靠著這個資質，廣信海外融資快速膨脹，在1997年時總資產超過了300億元，屬于國內信托行業的TOP2，海外債務也高達50幾億美元。

但1998年金融風暴爆發了，外資投資規模迅速收縮，作為“對外窗口公司”的廣信，瞬間跌破神壇，遭到了130多家各國銀行追債，而被央行宣告破產清算。

廣信，有另一個稱呼：廣東最大的地主。

它無法償債很重要的一個原因是，在廣東大肆投資拿地，僅在廣州的“廣信資產包”當時評估值超過了500億元。

王石以為自己給萬科留了一個豐厚的家底，但其實他低估了廣信房產拆解難度，比如融資合同糾紛、土地規劃遺留問題等。時至今日，廣信資產包也沒有給萬科創造太大收益。

余斌，只在廣信房產待了5年時間，1996年跳出來創立了廣州天譽。5年雖然時間不長，但足以顛覆這位醫生的認知。

天河天譽花園，天譽置業落地的第一個項目就爆出了炸裂消息。彼時，為了解決天譽花園教育配套問題，項目公司廣州創譽向時任天河區教育局一把手，贈送了一套90多萬元的房產。

天譽半島，更難折射出余斌身上廣信房產資本運作的影子。

2006年，天譽置業花了不到4億港元收了一家榮威集團51%股權，剩余49%股權由保利香港全資子公司持有。

但天譽置業透過兩家子公司間接拿到了海珠區洲頭咀一宗面積超過10萬㎡的地塊，后續開發為天譽半島項目。

洲頭咀地塊也是一個拆遷項目，原本隸屬于越秀、廣州市港務局和洲頭咀發展公司。天譽置業拿到時，拆遷進度僅完成80%。

當時，為了拿下洲頭咀地塊，天譽置業特意發行了一筆2億美元債券，其中25%的額度被雷曼兄弟認購了。

對的，就是2008年金融危機標志事件那家投資巨頭——雷曼兄弟。

這筆融資有將近一半的錢，用來購買洲頭咀地塊項目公司的部分股權。不久后，天譽置業又向雷曼兄弟借了一筆2.2億元的過渡貸款，用來購買天河一宗商業地塊。

余斌是整個華南開發商中，通過香港市場融資或境外銀行貸款在內地大舉圈地的代表人物。

他的通天本領，連許家印都深深折服。

2006年，余斌正在大舉開展資本運作，一邊以借殼完成天譽置業港股上市，另一邊看中了許家印手中的殼公司“瓊能源”。許家印認為“他比我更合適”，便直接拱手相讓，以近8000萬元賣給了余斌。

其實，余斌與許家印在廣州花都綠景、恒大廣州已經有很深的業務往來。許家印的本領，或許也是從余斌身上學到的。

境外資本往往是吸血的。

購買洲頭咀地塊的融資債券中，有1600萬美元是利息。雷曼兄弟破產重組后，作為債務人的天譽置業也遭遇了危機，同時賣掉了洲頭咀地塊、天河商業地塊部分股權，用來償還雷曼兄弟的貸款。

余斌另一個本領，則是失去的又能拿回來。這是許家印沒有學到的。

洲頭咀地塊賣給廣州城啟集團的楊樹坪，后又買了回來，之后又賣給了航海集團，結果仍是自己持有。

2015年，天譽半島開盤，售價不到4萬元/㎡，到了2017年8月單價已經飆升超過8萬元，也曾一度超過14萬元。如今，均價又跌回了8萬元。

天譽置業也曾把借“高利貸”開發項目的方式，用在廣州舊改身上，向黃埔鳳尾村村委借款1.4億元，用來推進拆遷事項，年利率高達14.8%。

事實證明，高利息理財項目，注定血本無歸。

況且天譽置業是靠借錢發跡的，本身沒有多少可以用來抵債的資產。早在2023年4月，余斌已經辭任了天譽置業行政總裁職務。

對于余斌來說，綠景控股是一個殼，天譽置業也可以是一個殼，該退市的退市，該清算的清算。

只要自身保全了，依然能東山再起。