近期劉家琨榮獲普利茲克建筑獎，成為了建筑界的焦點。本期我們將聚焦恒基旭輝天地，該項目由2008年普利茲克建筑獎得主、法國建筑大師讓·努維爾Jean Nouvel設計。據悉，這里曾是上海法租界的遺址，如果從文化脈絡而言，邀請法國建筑師來設計無疑是對文化底蘊的傳承。項目初建成及開業時，法式浪漫確實令人驚艷，但時至今日再次探訪，早已今非昔比，尤其是近萬平方米的商業區域，現狀令人惋惜。出租率已不足50%，現場顯得格外冷清，加之細雨蒙蒙，更添幾分蕭瑟。與之形成鮮明對比的是，僅一路之隔的中海環宇薈、凱德LuOne熱鬧非凡。由此可見，建筑的藝術化與后期商業運營的成功并無必然聯系。本文旨在探討如何讓建筑更好地服務于其既定功能。

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建筑設計的自帶流量效應

從建筑設計的角度，恒基旭輝天地可以稱得上為翹楚。項目特色鮮明，巧妙融入了上海里弄風情，向經典石庫門致敬，其建筑主體立面以綠色植被覆蓋，仿佛自然生長，加之2500個花缽的同時綻放，更有全景天幕玻璃屋頂，將原本露天的街區式商業內置。這些建筑元素體現了人與自然、城市與記憶的內涵，但這些建筑語言是間接的，需要進行“翻譯”和“解讀”的，筆者也是在查閱了相關資料后，才理解其中的深意和設計師的意圖。

暫且拋開建筑語言，獨具匠心的建筑設計自身就會引起巨大的網紅效應。泰國曼谷the COMMONS Thonglory便是一個典型例證。其引人注目的外觀設計靈感源自19世紀末當地火車站臺的紅色屋頂，與裸露的混凝土結構及透明的立面形成了鮮明的對比，使之成為曼谷文藝青年的聚集地，同時也是全球知名的網紅商業地標，聚集了許多咖啡館、餐廳和獨立設計師店鋪，以其現代化的設計和舒適的環境吸引了年輕人和藝術愛好者。

好的建筑設計本身就自帶流量，如果建筑能夠從設計之初便考慮商業的適用性，在后期引入與定位相符合的商業后，則會實現建筑與商業共生，推動商業的自我發展與繁榮，最終實現雙贏局面，使建筑作為載體的功能和效用達到最大化。

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建筑語言向商業語言轉換

不同于建筑語言的間接和深刻，商業語言是直接和直白的。建筑本身具有硬性特質，其地域性和固定性是其固有屬性，同時，建筑的改造和調整難度較大，需經過多方面的規劃與實體審批才能得以實施。因此，在設計商業建筑之初，必須充分考慮其適用性和適當的超前性，以規避后期整改的繁瑣。

商業運營則是軟性的，可以通過價格、業態、活動等進行調節和優化。租金和人流是檢驗商業成功與否的唯一標準，人流如織，商業繁榮得以持續；門可羅雀，則意味著需要調整策略。無論是運營方、租戶還是消費者都能夠直觀地感受到所謂的商業氛圍。在現場，筆者看到了很多拍照的過路者和專門前來進行建筑臨摹的學生，但前來消費的消費者卻寥寥無幾。這一現象引發了筆者對優秀建筑難以轉化為成功商業的深入思考。

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建筑空間向商業空間調整

1、地面公共空間的充分利用

不同于緊鄰的中海環宇薈、凱德LuOne等商業巨無霸，恒基旭輝天地則以小而美、精致為特色。在公共空間的打造上，更是追求在有限的空間內創造出令人矚目的效果。該項目的公共空間主要位于兩個主入口及下沉式廣場。其中，下沉式廣場是在由街的地下一二層構成的，對于沿建國東路的外街而言，是封閉的存在，更多的是向內傳達，而項目的關鍵問題在于向外表達，吸引人群，由于商家的不飽和，目前下沉式廣場已經陷入停用的尷尬境地，其作用就更微乎其微了。

兩個主入口設置在了馬當路和淡水路兩條后街，除了logo和花壇外，沒有直接可以用作聚集的空間。對比環宇薈入口處大面積的廣場，則能夠有效地形成聚集作用，同時項目的標識性也得以有效加強。而從建國東路主道路經過，除了被懸掛的花缽所吸引外，沒有人能夠得知本項目的名稱，更少有人進去消費。在建國東路和馬當路路口，應當開辟出更大的公共空間，彰顯項目的標識，和環宇薈形成有效的呼應，消除目前人為制造的孤島現象。

2、垂直空間的充分利用

在上海，有兩處商業以垂直的空中花園著稱，一處是天安千樹，另一處就是恒基旭輝天地。大面積綠植的鋪排，以及獨特的造型，確實給人以視覺的沖擊，令人印象深刻。應該說從都市森林，綠色建筑的角度而言，是成功的。

但從商業的角度而言，仍需進一步的改善。商業的成功首要在于被大眾所知曉，因此，建筑不僅要供人欣賞，更要發揮其實用價值。為了實現這一目標，廣告和宣傳顯得尤為重要。除了定向投放之外，項目本體的宣傳也更為直觀尤為重要。建議在相關部門允許的前提下，在外街的立面增加項目logo及廣告牌，使其更加引人注目。同時，在內街的樓梯、建筑間廊橋增加商家的品牌宣傳，通過大面積的豎向懸掛、字體等多種廣告形式，讓內街顯現生機。

3、項目趣味性的增強

如果商業項目也可以分類的話，那么本項目更像是一個身披紅衣的“素人”，雖然項目以“紅色”著稱，但這一色彩運用是僅就其內里面而言。從城市界面的角度出發，在建國東路主立面，采用了米黃色的色彩，與周邊建筑的整體色調相吻合，融為一體。建筑內外的色彩反差，也是項目的一大特色之一。然后火辣辣的紅色并未能帶來紅紅火火的商業。

商業語言的匱乏在這里達到了極致，沒有廣告，沒有橫幅，沒有色彩繽紛，沒有小品，沒有IP，甚至座椅也不多見，為數不多的商業店招也頗為內斂，如此的寡淡無味自然不會引起人們前去一探究竟的欲望，只會讓人望而卻步。

項目從廊橋、盆栽、到樓梯、臺階、地板等，都大膽地運用了紅色系，雖然有不同的過渡色，但色彩的過度渲染并未給項目實質性的加分，反而整體給項目造成視覺上的單調和乏味，造成視覺疲勞，甚至壓抑的感覺。

同時，空間布局的呆板也讓項目乏善可陳。走進項目的內街，是一眼望到底的貫穿式體驗，沒有遮擋，沒有曲折，沒有任何形式的變化，而商業運營所需具備的核心要素之一便是制造驚喜，讓消費者懷揣神秘和期待，這才是逛街的精髓所在。

該項目則在設計上有悖于這一基本原則，未能與消費者形成情感上的共鳴和消費認同，在店鋪的排列和展現方式上都過于直白化，單一化，店鋪的尺寸、規模也未能實現差異化，建議適當分割出面積不同的店鋪，以適應不同的業態需求，豐富和打造商業的層次感。

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商業氛圍的整體營造

鑒于目前商業不盡人意，項目后續需加大運營力度與包裝手段，全面強化商業氛圍的營造，畢竟這并非一個酒香不怕巷子深的時代。

在空間布局上，應著重加強聚集效應，引入主力商家，在出口處及下沉式廣場，打造項目的核心聚集點和中心區域，將項目真正地打開，展現其喧囂與開放的商業特性，而非保持清冷的封閉狀態。如中海環宇薈位于建國東路的入口廣場。

弱化部分景觀的視覺效果，加強廣告宣傳。景觀營造的目的是為了讓商業更貼近自然，讓消費者感覺更為舒適但過分地吸引眼球，則會適得其反，喧賓奪主。可以減少部分花缽，增加廣告等內容，如凱德luone的IP宣傳及懸掛型廣告條幅。

在入口處、下沉式廣場等增加建筑小品，打造項目IP，讓商業注入其中，增加項目的趣味性和靈動性。如同樣作為小體量商業成功改造案例的新加坡白沙浮廣場，同樣是綠色生長的白色外立面，鑲嵌了用于廣告的電子顯示屏。

定期舉辦各種活動。快閃店、沉浸式體驗等各種活動已經成為了目前商場的規定動作，活動除了吸引人氣之外，更重要的作用是為項目篩選出真正的目標客群。建議在下沉式廣場舉辦各種活動，由內向外傳達項目的生機和理念。如凱德LuOne舉辦的《哪吒之魔童鬧海》快閃店，成功地吸引了各個年齡層次的消費人群。

商業業態的更新及穩定。活動的舉辦和商家入駐相輔相成，運營方需要兼顧出租率和商家的穩定性。就目前而言，恒基旭輝天地更像是一個懸浮在空中的項目，運營方需要將其落地生根。在眾多入駐商家中，郵政儲蓄銀行或許初看之下與項目的整體定位略顯不諧，但深入探究，這實則是運營方深思熟慮的一步棋。通過引入具有國有背景的銀行，運營方旨在增強租戶的陣容穩定性。在商業項目的運營版圖中，穩定性扮演著舉足輕重的角色。穩定的租戶群體是確保現金流持續穩健的基石，同時也向外界釋放出項目強勁吸引力的信號，為吸引更多優質潛在租戶奠定堅實基礎。

歸根到底，建筑只是形式，如何讓形式更好地服務于功能，讓商業真正地走進去，讓項目真正實現上企下店，發揮城市會客廳的作用，讓建筑不再局限于單純的觀賞功能，流動起來是亟需解決的問題。同樣作為利茲克建筑獎新晉得住的劉家琨，在其設計的西村大院中，創造了一個看人和被人看見的市民共享空間，重塑了大院文化，從中，我們看到了建筑作為承載商業和文化的雙重功能的可能性和現實性。

文章作者：“上海城市更新”特約撰稿人

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨