二娃說

市場好時，要賣房！市場差時，要買房！

造謠一張嘴，辟謠跑斷腿！

我發現呀，市場行情進入下行期以后，越來越多的同行開始吃起了“人血饅頭”！

拿我自己來說吧，3月，我終于買了人生中的第二套房，想著和粉絲分享一下我整個買房的心路歷程，給同樣情況的買房人一點參考。

沒想到，文章發布后，有不少自媒體同行及中介，竟然吃起了“人血饅頭”。

為了蹭流量，博眼球，什么不實言論張口就來......

不過，跟開發商之間的惡性競爭比起來，自媒體圈的競爭好像又不算什么事兒了！

因為，開發商吃起"人血饅頭”來，更加可怕和無語！

吶~，最近的一個謠言，就把我給逗笑了！（如圖所示）

◆ 我與業內朋友聊天截圖

是的，昨天下午，一位業內朋友找我八卦。說他聽說越秀·江灣潮起，悄悄開盤了，并且賣得很差，只有個位數！

緊接著，對方還發了我一個開盤簡報。在這份簡報中，甚至還有江灣潮起各個戶型賣了幾套的詳細數據。

說真的，看完后，我覺得很不可思議！但又覺得很好笑！

原因是造謠的痕跡，太重了！

◆ 我與業內朋友聊天截圖

所以，我第一時間就回復了我朋友：假的！絕對不止！

他問：為什么你這么篤定？

還能為什么？自然是我對項目的情況，足夠了解啊！

畢竟，二娃今年做的第一場粉絲私享會，就是去的越秀·江灣潮起！

當天，雖然是周四上班日的晚上，卻依舊來了近20人！并且，多位粉絲都表現出了對項目濃厚的興趣！

◆ 3月13日晚上 二娃私享會現場

當然，這還并不能證明，項目的轉化就一定好。

那么，我是如何判斷這是謠言，完全不值得相信的呢？

首先、越秀·江灣潮起，至今還沒開盤，何來開盤簡報呢？

上周五，江灣潮起，只是通知了一部分“內部員工”升籌落位！也就是這一小部分的意向客戶，在凍資大金額后，享有優先選房的權益。

但項目其實還沒有正式開盤，很多意向買家都還沒有收到相應的通知。

其次、個位數的轉化，純屬扯蛋！

據我所知，越秀·江灣潮起，低區戶型，升籌落位需要凍資20萬。高區，可一線南向望江的戶型，需要凍資50萬！

而目前，落位的情況非常好！低區戶型，可以望江的，基本已經選完了，21-23層，一套不剩！而建面約116㎡的邊戶單位，也沒啥房源可選了。

◆ 項目戶型及樓棟分布示意圖

至于高區戶型，目前還有部分房源可以撿漏，感興趣的朋友，想了解詳細價格的朋友，可以私下問二娃（wsfew2025)！

用項目內部人員的原話來說，那就是：落位情況非常好，超過預期！

再則、二娃自己認識的人，落位都不止個位數了！

為了進一步核實消息，二娃還私下找銷售朋友，以及自媒體朋友打探了一番，最后得到的真實反饋是這樣的：

1）我認識的一位現場銷售，光是他個人，周五晚上就落位了8套！

◆ 我與現場銷售當晚的對話

2）我認識的多位自媒體朋友，他們都有粉絲落位成功！我自己也有粉絲升籌落位了！而且，對方還是中海觀瀾府的業主！

由此可見，開盤簡報肯定是假的！完全不可信！

畢竟，最近2年，市場下行，競爭壓力大！很多樓盤，為了抬高自己貶低對手，不惜編造開盤簡報到處發！

這種事情，二娃見證過好多次了。之前還有項目，開盤當晚，出現了三個不同版本的開盤簡報......

對此，我只能感慨一句：惡性競爭太可怕了！

看到這里，可能有人就會問了：海珠新盤這么多，越秀·江灣潮起為啥升籌落位，會這么好呢？

其實，我覺得這個盤之所以這么受歡迎，可以總結為兩個字：“稀缺”！

近地鐵，稀缺嗎？

不稀缺！

其實，到了600-1000萬左右預算的買家，地鐵對他們來說，基本不是必需品了，幾乎人人有車。更何況，生活在海珠的土著居民，他們出行很少會坐地鐵。

吶~下面這位剛在海珠買了2套新房的海珠土著，就分享了自己的觀點。

◆ 我與粉絲的聊天截圖

他說，老廣出行基本都是電雞解決！出遠門的話，那就直接開車，幾乎很少坐地鐵。

所以，“近地鐵”對于海珠新盤來說，只能是個加分項，并不會成為強賣點。

戶型好，產品強，稀缺嗎？

不稀缺！

說真的，現在海珠新盤，哪里有戶型差，產品差的樓盤啊？

現在，大家都是新規戶型，實用率動輒110-120%。看下來，大家都差不多。唯一能做點區別的，就是提升交標了吧？

◆ 現在真的沒有差戶型

有學位，書包好，稀缺嗎？

好像也不稀缺......

因為，現在的開發商賣房，基本都會想辦法引入好學校。

那大家都是新盤，新學校，業主素質和圈層都不差。所以，能提供給孩子的教育資源和硬件設施，也都大差不差。

你想僅憑書包資源，與大家拉開距離，鶴立雞群？好像也不太現實吧！

那么，在海珠新盤中，什么東西才是真正稀缺的呢？

在二娃看來，在核心地段對自然資源的占有，才是海珠最稀缺的東西！

比如，在海珠核心地段上，占據著南向一線望江資源！這是目前海珠90%的樓盤，都不具備的稀缺價值。

而這，也正是越秀·江灣潮起備受關注的重要原因！

首先，越秀·江灣潮起所在位置，我認為，一定會是海珠未來的核心地段。

我們來看一張圖！

◆ 未來，海珠房價最貴的一條街

如圖所示，這是海珠全新富人區——環島路沿江片區。

以前，說到海珠核心地段，有人會說江南西、有人會說樂峰商圈片區，還有人會說海珠萬達商圈。

但在二娃看來，海珠未來的核心地段，應該是在環島路沿江片區。

畢竟，一江兩岸，一直都是廣州重點發展的地帶，也是廣州的臉面所在！

所以，截止目前，海珠、荔灣、天河等區域，最繁華且房價最貴的豪宅，幾乎都扎堆在江邊。

來，對比一下天河房價最貴的一條街，是不是和環島路異常相似？

◆ 目前，天河房價最貴的一條街

所以，在我看來，未來環島路就是海珠房價最貴的一條街！也將是海珠新一代的豪宅區！

其次，在廣州主城區，江景房或許不缺，但一線南向江景房，卻相當稀缺！

一方面，最近5年，廣州主城區拍賣的江景住宅地本來就少，而一線南向望江的住宅地，就更少了，總共才5宗！

從這里，便能看出越秀·江灣潮起的稀缺價值。

另一方面，目前，前航道和后航道上，擁有南向一線江景的樓盤，一來少，二來貴，三來保值性還很強。

你看前航道上的僑鑫匯悅臺，廣粵尊府。在目前這種大行情下，房價依舊堅挺，動輒20-30萬/㎡！

而后航道上的時代大家，業主惜售，截止目前掛牌量也才9套，而且，全在10萬/㎡以上。

所以，相比海珠其他樓盤，江灣潮起更具稀缺價值！

此外，海珠最值得期待的商業購物中心—海港匯，就在江灣潮起樓下！

這也是海珠第一個濱江商業綜合體。海珠區政府把它規劃在這里，也能看出對片區的“偏愛”。

聽說，今年這個商業綜合體就會正式開業。到時候，這里一定會成為海珠購物逛街的新晉網紅打卡點吧？

再加上，項目學位和產品力也非常不錯！

學位，是和時代大家、觀瀾府、映瀾臺對口的同一所學校—海珠外國語實驗中學附屬第二小學。

◆ 海外二小實景圖

而產品嘛，則是目前后航道一線南向望江樓盤中最好的。因為，江灣潮起為超新規戶型，實用率可以去到約120%！

所以，同樣是海珠的新盤，在戶型、實用率、書包資源都差不多的情況下，為啥不買更抗打，擁有南向一線望江的越秀·江灣潮起呢？

要知道，你選擇江灣潮起，不只是選擇了一個樓盤，更是選擇了一種全新的生活方式！

比如，天氣好的時候，你可以在家天天看到下面這樣漂亮的日落！

◆ 江邊實拍圖

晚飯之后，或者是周末閑暇時光，你也不需要擔心沒地方遛娃。

因為樓下就有一片屬于孩子的樂園！

◆ 江邊實拍圖

最最重要的是，選擇江灣潮起，你便為以后選擇了一條“更寬松的賽道”。

因為，接下來，海珠還有新項目陸續而來。要么是新拍的地，要么是舊改項目。

但二娃研究了一下，這些項目能卷的，只有產品、地鐵和配套。他們都不具備一線南向望江資源！

所以，江灣潮起進入二手房市場后，競爭便不會那么大，售價自然也更有保障！

你們認同嗎？

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