業績，就是話語權。

PART.01

6月19日，時隔8個月，西安再次出臺樓市新政。12條新政主要著力于從「供給端」解決市場下行的問題，涵蓋土地、金融、產品等多種手段，不過從「需求端」解決問題的手段不算多。

這也是正常現象，畢竟之前的各種政策疊加之下，能使用的正常手段都已經用上了，能釋放的利好也都基本出來了，總不能直接從居民儲蓄賬戶里把錢掏出來刺激樓市吧？

個人認為，12條新政的路線是正確的。要維護樓市穩定健康，就得先給開發商“松綁”，讓他們喘口氣，才有余力和動力造出“好房子”，然后才能吸引那些潛在購房者打開錢包，最終慢慢形成良性循環。

12條新政中，有一條個人比較關注——鼓勵企業結合市場需求自主下調容積率，適度擴大綠化平臺、陽臺占套內面積比例，提供多樣化住宅產品。

我們先看第一句——鼓勵企業結合市場需求自主下調容積率。

眾所周知，容積率的大小，和小區的居住舒適度密切相關。西安很多房齡不算老且配套完善的小區賣不上價，很大一部分原因就是整個小區的容積率過高，住著太“擠”了。

既然大家都知道容積率高不好，為什么開發商不能降低容積率呢？

站在房企的角度，損容并不符合自身利益，土地出讓的時候容積率是確定好的，開發商確實可以和有關部門申請在一定范圍內自行降容，但這也意味著房價需要大幅上漲，客戶會不會因此買單是個大問題，開發商何必自討苦吃？

在商言商，偷偷“升容”才符合開發商的核心利益。損容這種吃力不討好的事情，一不小心就要虧錢，房企根本沒有動力去推行。

現在把“下調容積率”的權限下放給房企了，土地出讓的時候對容積率有規定，但房企可以根據自己的客戶群體自主決定要不要適當下調，相信主動損容的開發商在備案價方面也會受到一定的照顧。

再者就是——適度擴大綠化平臺、陽臺占套內面積比例。

我們常說西安四代宅已經遍地開花，但這個“遍地”并不全面，某些片區新房基本都是四代宅，露臺越做越大，而某些片區四代宅還處于萌芽甚至空窗階段。

我們不是說四代宅就一定比三代宅好，但是在同等建面的情況下，四代宅得房率確實要比三代宅更高，這點在大平層豪宅中體現的不太明顯，但在小戶型中體現的尤為顯著。

適度擴大綠化平臺（露臺）這點就不說了，但“擴大陽臺占套內面積的比例”就真的是實實在在的「實際得房率」了。畢竟不管是臥室帶的陽臺還是客廳帶的陽臺，都是可以封裝在室內成為實用空間的。

還有一點不得不提，《西安市住宅品質提升設計指引（試行）》5.0.13條規定：懸挑長度大于 1.50m 的陽臺、露臺區域活荷載標準值不應小于 3.50kN/㎡；不上人屋面活荷載標準值不應小于 2.00kN/㎡。

直白點講，就是未來西安的新房如果按照規定建造，不管陽臺還是露臺，每平米的可移動物（包括人、設備、家具等）承重至少要在350公斤，和住宅、辦公樓上人屋面的恒載荷值標準基本沒區別了。

這個“設計指引”全文已經正式發布，感興趣的話可以去西安住建局官網下載查看。

PART.02

不過這個“設計指引”只能“指導”未來的新房，已經在售或報建過的項目，還是會按照原規劃繼續推進。

當然，也不是說之前的規劃肯定就不好，畢竟參與編撰的除了各大設計院之外，還有高科、招商、綠城、保利四家開發商。

而且，從最近一段時間我們參觀的項目來看，事實上很多開發商在戶型設計上，已經“領先”這版指引了，而如今市面上的卷王，無疑就是建面約139㎡戶型。

前幾年，西安市場上最卷的還是建面約143㎡戶型，無論是三代宅還是四代宅，143戶型已經卷到了天花板，所以我們曾發布文章《》

此前因為契稅和政策原因，建面約143㎡算是一個門檻，是普通住宅的上限，也是大平層的“守門員”。不過后來西安出臺新政，契稅門檻從143㎡下降到140㎡，所以我們也預測《》

如今來看已經基本驗證了我們的預測，政策對產品的影響還是非常大的。新政后拿地報建的項目，都已經開始卷139戶型了。對開發商來說，想要比友商銷售好，就是要在滿足購房者需求和爭取最大利潤之間做好平衡。

PART.03

首先開卷的是「綠城·熙海棠」。建面約140㎡戶型，做了連很多大平層都沒有的三面環繞式露臺（偶數層）。

除此之外，四開間朝南、主臥270°端廳式采光設計以及室內較大的贈送空間帶來最大約138%的得房率，讓熙海棠在競爭中處于領先位置，首開銷售額近3億。

除了自建的熙海棠，綠城代建的「春月風華」也在139戶型上帶來了區域TOP級的產品力。

四室兩廳兩衛設計，超大獨立電梯廳、LDKG一體化環幕光廳，在三面采光的端廳式主臥套房和超大室內贈送面積之外，還有三露臺設計，最終得房率約120%。綠城能夠在西安拿到那么多代建合同真不是浪得虛名。

同樣開卷的還有國港的「招商·梧桐書院」和「中國鐵建·花語博悅」兩大央企開發的項目。

這兩個項目南北僅一路之隔，梧桐書院在139面積段做了端廳和方廳兩種戶型，全部是純粹2T2的四室兩廳兩衛，滿足不同家庭的需求。

方廳戶型四開間朝南，室內贈送面積非常大，亮點是南向三臥室以及三面采光的端廳式主臥套房。

端廳戶型室內贈送面積同樣非常大，在270°采光的端廳之外主臥套房的臥室和主衛都是朝南設計，而且臥室改造之后也是270°轉角采光。

當然，梧桐書院這個項目目前最大的亮點其實還是社區內的會所和園林，“書院式”園林水景下沉會所已經實景兌現，幾乎所有配套都是為了讓孩子學得認真、玩的開心。

花語博悅的139戶型也不遑多讓，室內幾乎做了一圈全贈送的飄窗，再加上露臺以及半贈送的超大陽臺，這個戶型的得房率也非常之高。

不過這個項目最亮眼的還得數120戶型，誰都沒想到，鐵建在這個面積段上，居然做出了五室。

以前這個面積段做四室每個空間都比較局促，但看花語博悅樣板間基本感受不到空間局促，因為他們室內贈送面積很大。這就解決了很多人又喜歡四代宅又想多“偷面積”的需求——露臺不大但夠用，室內能封的空間多贈送。完美拿捏了剛需家庭的需求。

另一個讓我感到非常震撼的戶型，是「鐵建軌交·秦風雅頌」的建面約137㎡戶型，雖然不是139戶型，但實得面積可一點都不含糊。

如果只看戶型圖這就是個常規四代宅，無非就是更大的南北雙露臺，最高贈送面積能達到約71㎡，最大面積能做到約208㎡，實際得房率約121.64%。

但是建議大家一定要去實地參觀樣板間，兩個露臺的面積都挺大，南向露臺的進深是約3.5米，面寬約7.5米，樣板間做了伸縮頂棚，這也是之前大家討論四代宅隱私問題時的一種解決方案。

最經典的是北向的Loft設計，樣板間做了一個女童房，二層是孩子的休息區，私密性非常好，一層是學習娛樂區，有懸空樓梯的加持，空間感也很棒。絕對是天才般的設計，在西安目前沒有競品。

當然，要是說到秦風雅頌的時候，忽略了他們的實景園林和會所，那就太不禮貌了。

在一眾眼熟的卷王之中，也有一個新面孔，那就是「邦泰·悅九章」。作為這家四川黑馬民企在西安亮相的首個項目，悅九章最大戶型也精準的卡在建面約140㎡。

這個戶型是四室兩廳兩衛，雙陽臺、270°拐角大露臺+端廳設計，而且全屋基本配備超大落地窗，采光效果非常好。

這個戶型和我們常見的方正戶型不太一樣，是一個明顯的躺著的凹字型，入戶之后直面餐客廳，南北各有兩室，主臥套房臥室和主衛都朝南，空間感不錯。

這個戶型的贈送面積也非常可觀，雙陽臺半贈送，看戶型圖室內還有幾乎一圈飄窗全贈送，再加上30多平米（奇數層）的大露臺，整個戶型的視覺延伸效果非常好。

悅九章還有一個建面約130㎡戶型，和140戶型非常像，可以算是套娃戶型，除了尺寸差異之外，就是少了一個北向的生活陽臺，但是露臺基本一樣大，如果預算差一點的話，這個戶型其實也不錯。

最后，我們再來說說剛剛亮相，目前非常火熱的「保利·天瑞」。139戶型是天瑞最小戶型，也就是入住天瑞的門檻。

實事求是的說，和這兩年非常火爆的天瓚、云谷和著相比，天瑞的露臺進深尺寸比較“克制”。當然，這種克制也是沒辦法的事情，每個區域在報建上都是有要求的。不過天瑞在面寬上找補回來了。

天瑞的139是典型的四葉草戶型，2T2，南北雙陽臺、雙露臺，無論是室內還是“室外”的贈送面積都盡可能給足。

三個臥室的開間都在3米以上，主臥套房開間約3.8米，餐客廳開間約5.5米，所以參觀樣板間的時候，各個功能區的空間感還是不錯的，得房率也比較高。

目前，天瑞的首批備案價已經公示，即將首開。這個戶型的備案均價在2.2萬左右，總價在300萬左右，首開應該還有優惠，具體可以咨詢置業顧問。

當然，西安有139戶型的不止這幾個項目，可以預見，未來隨著更多項目落地，139戶型會越來越多，而且肯定也會越來越卷，畢竟官方都已經鼓勵開發商“適度擴大綠化平臺、陽臺占套內面積比例”了。再加上友商的競爭，可以說139戶型的內卷才剛剛開始，我們未來肯定會見到室內外贈送面積都更大、戶型設計更合理的139戶型。

如果說以前的贈送叫“偷”面積，那現在就屬于“搶”面積了，不過不管是偷還是搶，受益的總歸是普通購房者，從這點上來說，也算是“俠盜”了。

-正文完-

作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

如需轉載請聯系授權

踩盤報告

| |

| |

| |

| |

| |

| |

| 天谷雅舍 |