北京樓市松綁，來得太晚了

8月8日晚間，北京出了樓市新政。

核心只有一句話：五環外不限購，五環內照舊

北京樓市新政出來后，媒體說五環外的售樓部擠滿了買房人

央視財經報道，某房地產開發商表示8月9日看房量提升了20-30%

中國證券網消息，北京房地產市場迎來優化政策后的首個交易日，售樓處大廳內人頭攢動，前來看房、選房的訪客眾多，市場“活躍度”明顯拉升

證券時報消息，周末兩天看房人數明顯增加，某項目周六首次啟動認籌，當天認籌了50多套，半夜12點還有客戶訂房

北京樓市的松綁，市場是決定性因素，銷量銷價庫存指標都不甚好。

北京市統計部門數據：1-6月份新建商品住宅銷售面積352.3萬平米，同比-0.8%；商品住宅待售面積981.8萬平米，同比-8.2%

以2024年年底1067.7萬平米待售和785.7萬平米銷售面積計算，在不增加竣工面積的前提下，已竣備未售的去化周期為16.3個月

而以今年上半年的待售和銷售面積計算，在不增加竣工、待售面積不變、銷售面積不減的前提下，竣備未售的去化周期為16.7個月

中指院數據，1-7月北京五環外新房成交套數占比81.6%，二手房成交套數占比51.1%；7月份北京新房銷售面積同比下降31%，1-7月累計同比下降13%

國家統計局數據，6月份北京新房銷售價格環比-0.3%；同比-4.1%；跌幅深度僅次于廣州

克而瑞的數據和國家統計局的數據有點不同：

2025年7月北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）新增供應1440套，環比下跌55.0%，同比下跌48.0%；成交2579套，環比下跌26.2%，同比下跌15.6%；成交均價64391元/㎡，環比下跌0.3%，同比上漲12.0%

成交均價12%的同比漲幅是我沒想到的，和2018-2021年那三年有一拼。

說到廣州，6月12日廣州發布《廣州市提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》，其中提到“優化房地產政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率”

實際上廣州已經在2024年9月全面取消了限購政策，只是限價政策還沒出正式文件；

深圳和北京的情況有點類似，深戶家庭核心區域限購兩套+1套非核心區，等于還沒有全域放開；

下表是深圳新建商品住宅的長周期成交趨勢，2024年8月1日-2025年8月10日的

這一年的峰值出現在去年的10月到今年1月，今年3月還有個小峰值，以后的情況就這樣了。

樓市當年收緊的政策，是壓制過熱的需求，那時候買房幾乎狂熱，去任何一個地方大家談的三句話里離不開房子

現在松綁的政策，是釋放壓制的需求，現在去任何一個地方，對于房子大家都閉口不談了

等到房子這個話題徹底在社會熱點中消失時，那時候樓市才是真正的止跌回穩。

馮侖在其公號上說，房地產不再是經濟餐桌上的主菜，不再像過去那樣承擔帶動經濟高速增長的角色；用一句話總結，過去，房地產是明星行業；現在，它回歸到普通行業。這是未來房地產發展的趨勢。