上海
距離去年927新政整整11個月，上海終于再出新政了。
這次的力度，怎么說，感覺像是試探。
先看個快速版，正文詳細解讀：
一是外環外松綁。有資格買房的人（滬籍或1年社保），在外環外買房，不限套數，想買幾套買幾套！
二是單身平權。單身購房政策和家庭一樣了。
三是公積金。貸款額度提高，能先提出來付首付，而且提了還不影響你貸款額度（簡稱“又提又貸”），但要注意，這個優惠政策只給新房用。
四是商貸。銀行貸款不再區分首套、二套利率，理論上二套房也能享受到首套的低利率。最后一句話，理論上小銀行利率可能會做到比大銀行低。
五是房產稅拉平，非滬籍買首套房，也免房產稅，買二套人均60平免稅。
有自媒體和中介在吹說是“史詩級放松”，也有中立點的嘲諷“脫了，沒全脫”。
我比較中立，想好好跟大家一起聊聊新政背后的小心思。
最核心的變化是外環外不限購套數了。
注意，不是全面放開限購，跟北京的路子如出一轍。
只針對已經擁有上海購房資格的人——要么有戶口，要么繳滿1年社保。
為什么是外環外？看北京的五環線。
上海從年后開始，除了一些熱門板塊熱門樓盤，剩下90%以上的外環外新盤，都上了中介的分銷名單。
只要能拉到一個人頭，開發商就給中介或渠道數十萬的傭金。
外環外，就是如此饑渴。
但反觀市區新房供需依然緊張。
有點救（外環）急不救窮（市區供應不足）的味道。
還有一個變化。單身人士限購套數和家庭拉平了。
表面看是對單身群體的解放，都按照家庭政策執行，沒有單獨的限制條款。
滬籍單身對應滬籍家庭，非滬籍單身對應非滬籍家庭。
但仔細想想：一個單身人士，有多大可能買完第一套，還想買第二套？
刺激的就是那些本來就財務自由的單身。
或者富二代富三代們。
對大多數人來說，這次新政不是能不能買的問題，而是不限購之后，買不買得起的問題。
政策制定者當然明白這個道理，但他們更明白：
上海樓市需要拉起一個新的購買預期，這次就讓富的人先來。
支持公積金付首付、又提又貸。
聽起來很美，但背后藏著兩個小心思：
第一，引導你去買新房。
因為只有買新房才能享受“又提又貸”的優惠，二手房不行。這是在幫開發商去庫存，畢竟背后還牽扯土地財政。
第二，鎖定你的未來收入。
公積金本質上是你自己的錢，現在允許你提前拿出來買房，等于把你未來二三十年的收入提前鎖定在房地產里。
又是更深層次的綁定。
商貸利率不再區分首套和二套，這個政策最有意思。
表面上是在降低購房成本，實際上是在抹平投資和自住的界限。以前銀行用利率差別來抑制投資需求，現在這個差別消失了。
說明什么？
說明他們需要投資客回來救場。
非滬籍首套免房產稅了，這個政策和一個BUG有關。
按照現行政策，非滬籍買首套就要交房產稅，但現在外環外可以買多套了。
如果第一套就要交稅，誰還愿意買第二套？所以這個補丁不得不打。
但這個BUG暴露了一個矛盾心理：
既想刺激買房，又不敢真的上海全面放開限購。
所以誰才是新政真正的贏家？
這次新政的最大贏家，是那些早就準備好資金、只等政策東風的高凈值人群。
也就是我說的，讓富的人先來。
他們會在外環外的優質板塊，供需相對比較緊張的，像唐鎮、南翔、七寶、莘莊、大虹橋等板塊，抄底一些品質筍盤。
他們會利用利率下調和套數放開的機會優化資產配置。
他們甚至可能通過先買后賣的方式完成置換升級。
那些原來就很偏遠的、無人問津的，基本不會有大的變化。
對大多數買房人來說，前后幾乎沒有變化。
對大部分外環外房東來說，這可能是僅剩不多的，外環外熱度期置換到外環內的跑路機會。
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