河南
大家都覺(jué)得8月的房地產(chǎn)行情不好，卻沒(méi)想到竟然如此不好。
昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了8月樓市數(shù)據(jù)。
先說(shuō)投資增速
投資增速很容易理解，就是房企們?cè)敢饫^續(xù)砸錢(qián)和實(shí)際往項(xiàng)目里砸錢(qián)的速度。
1-8月，房地產(chǎn)投資增速同比-12.9%
這是2022年8月以來(lái)的最低值
我拉了最近三年的投資增速表，一眼便知
投資增速的歷史新低，只說(shuō)明了一個(gè)事實(shí)——
要么房企們不愿意再投錢(qián)了，要么房企們沒(méi)錢(qián)繼續(xù)投錢(qián)了
資本是逐利的，如果一個(gè)行業(yè)還有著光明的未來(lái)，資本們是不會(huì)輕易放棄任何一個(gè)賺錢(qián)的機(jī)會(huì)
只能說(shuō)房企們比媒體和官方更懂未來(lái)。
最近樓市的土地成交有點(diǎn)抬頭，尤其是一二線城市的中心城區(qū)地塊，仔細(xì)分析這些成交不難發(fā)現(xiàn)他們的共性——
地塊小，周期短。這倆特征可以讓開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)減少到可控的地步。
出讓的大地塊，和之前常見(jiàn)的千畝大盤(pán)、百萬(wàn)平米大盤(pán)，大概率會(huì)銷(xiāo)聲匿跡了。
2023年8月末，商品房待售面積64795萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)18.2%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)19.9%
2024年8月末，商品房待售面積73783萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)13.9%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)21.5%
8月末，商品房待售面積76169萬(wàn)平米，比7月末減少317萬(wàn)平米。其中，住宅待售面積減少307萬(wàn)平米
以上是最近三年同期的待售數(shù)據(jù)
相比2023年，待售面積增加了11374萬(wàn)平米，其中住宅待售增加了8863萬(wàn)平米
相比2024年，待售面積增加了2386萬(wàn)平米，其中住宅增加了2126萬(wàn)平米
存量還在高位，行業(yè)的去庫(kù)存還需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能看出來(lái)點(diǎn)效果
最后說(shuō)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的到位資金。
在開(kāi)發(fā)商的到位資金中，最有參考意義的是“個(gè)人按揭貸款資金”，這是買(mǎi)房子的客戶真金白銀的投入。
我拉了最近三年房企到位資金中“個(gè)人按揭貸款”的數(shù)額
2025年8月單月，個(gè)人按揭貸款資金量939億元，這是2023年以來(lái)的最低值
僅高于這個(gè)數(shù)值的月份出現(xiàn)在2024年7月，當(dāng)時(shí)的519新政余溫不再，924新政還沒(méi)開(kāi)始
樓市的數(shù)據(jù)放在一個(gè)三到五年，甚至八到十年的大周期看，剛剛過(guò)去的8月，仿佛已經(jīng)形成了樓市的底部
而官方的說(shuō)法是降幅收窄。
我先給大伙兒解釋一下漲幅收窄的意思，前幾年樓市大躍進(jìn)那會(huì)兒，10000元/平米的房子漲到15000元，漲幅50%；再?gòu)?5000元漲到20000元，漲幅33%；再?gòu)?0000漲到25000，漲幅25%
這叫做漲幅收窄
同理，現(xiàn)在20000元的房子降到15000元，降幅25%；15000降到12500，降幅16%；12500降到11000降幅12%；11000降到10000，降幅9.1%
這叫做降幅收窄
如果10000直接降到了8000元，這叫降幅增加
從數(shù)據(jù)上看，降幅收窄是個(gè)趨勢(shì)，但是降幅的降什么時(shí)候是個(gè)窮盡呢？
大家都在等，大底！大底來(lái)了，樓市就止跌了。
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