行業下行，是全方位的。

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前些日子，我爸來我們小區小住幾日。周末陪他在樓下遛彎的時候，他突然說了一句：“你們小區物業現在不如以前了。”

問他何出此言，他回答：

第一是小區看起來沒有以前那么“干凈”了。我昨天下樓看到地上的垃圾，今天還在，地庫的垃圾桶都溢出來了，味道非常大，而且保潔比以前少了，地上的煙頭更多了；

第二是保安整體年齡明顯偏大了。以前大部分是二三十歲的小伙子，現在大部分都是四五十歲的，估計是為了省工資；

第三是綠化比以前差了不少。小區的大樹比前幾年茂盛了許多，這是好事，但是草坪上有很多“斑禿”，而且同一片草坪種的草都不一樣，這邊茂密，那邊稀稀拉拉，一下雨泥全被沖到路上了；

第四是不少孩子玩的設施都老化甚至接近報廢了，地上鋪的塑膠也空鼓翻邊，看樣子已經很久了，但物業沒有修也沒有及時換，有安全隱患；

最后，小區里面的“廣告位”越來越多了。不只是電梯和布告欄里的廣告，還有各種短期和長期攤位，看起來亂糟糟的。

說實話，如果不是我爸指出來，我確實沒發現這么多細節上的變化。唯一有感覺的就是這幾年小區保安平均年齡確實“變大”了，但也不算“年老”，更不可能是網上“四個保安湊不夠一嘴牙”的梗。

不過得益于大環境，小區倒是沒有出現過治安問題，而且保安的態度也比以前好了很多，進出總會主動問好。

不過我爸的感受就比較明顯了。想當年，房子交付之后我爸每次來我們小區都是贊不絕口，無論是園林綠化還是物業服務都讓他非常滿意，甚至經常給親友們夸贊，說我們買了個“好房子”。

實事求是地說，我們小區物業還算不錯。作為全國排名前列的央企開發商，物業服務一直也是TOP級別的，業主提出的合理需求和建議幾乎都能得到及時響應，業主滿意度和社會口碑都挺好。

但我爸說的幾個點也都是事實，而且前幾年我就已經知道，我們小區為了節省成本，保潔被“外包”了，至于保安有沒有外包還不太清楚。只是目前物業服務的標準降的還不明顯，業主“體感”差別不算大，所以也沒有幾個業主去“較真”。

當然，不只是我家小區是這個情況。

早在幾年前，就有同行給我吐槽過他們小區“物業降級”，主要也是服務人員大齡化和保安態度的變化，而他們小區的物業曾經也是行業標桿。

作為地產從業者，面對自家小區物業的“降級”，我們其實也無能為力，只能說一句：行業下行，是全方位的。

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所以，有時候去踩盤，看到售樓部門口年輕強壯的保安，看著他們標準的站姿和禮貌的動作我會不由自主的想：等交付之后，還會是他們嗎？業主們還能享受到這樣的待遇嗎？

賣房的時候，開發商當然會把最好的一面展現出來。園林、會所、樣板間這樣的“硬實力”自不必說，保安、服務這樣的“軟實力”也是精挑細選的。

品質稍微高一些的項目，售樓部的保安幾乎清一色壯漢，有的項目招聘服務人員甚至要求空乘專業優先。

但是交付之后呢？無論是顏值還是服務標準，所有“美好”都是有成本的，“標準越高，價格越高”的常識大家應該都能明白。

要知道，物業也是“企業”。

雖然大多數物業公司都是開發企業的分公司或子公司，但確實是“獨立運營”的，甚至很多開發商的物業版塊是拆分上市的。

既然是企業，那就不可能長期做“虧本”生意，尤其是上市企業，是要為股東負責的，唯一的目的就是盈利。

如果不能在物業費上“漲”，就只能在別的地方“降”。人力支出的降低是一方面，別的方面支出也能“擠一擠”。

比如原本每年的大型業主活動砍一砍，小型活動也減少一點，也能節省不少支出，反正也沒有幾個業主去為了這個鬧事，節省下來的，就是“利潤”。

而且物業做的是“存量房”生意，幾乎是和開發商“硬綁定”，只有少數開發商沒有自有物業需要“外援”，而這個“外援”也不是業主決定的。所以雖然名義上是業主的“服務者”，但業主想要更換物業非常難。

這就是為什么某些房企雖然暴雷了，但物業公司卻經營良好，甚至還要“被迫”向母公司“輸血”。就是因為物業公司服務的“存量房”非常多，這種缺乏有效競爭的局面，自然能旱澇保收。

說到這里，我其實還有一點擔憂。

如今，為了賣房，越來越多的開發商選擇在小區建會所，而且有的會所動輒斥資上億，泳池、健身房、大型游樂場、酒吧KTV等一應俱全。

如果是豪宅，有這些配套自然是加分項，對業主來說，無非是入住之后多掏點錢的事情，把原本需要在外面的會所“搬到”樓下。

但是對剛需剛改小區來說，且不說建會所的錢必然會“攤”到房價里，建會所容易，未來維持運營的支撐是什么？總不能所有業主再把運營費用均攤吧？

就拿健身房來說，外面完全商業化的健身房都免不了跑路，小區健身房如果沒有足夠高的費用和足夠多的會員，靠什么維持？

這也是為什么很多小區在銷售階段宣傳會所時置業顧問總是會回避幾個問題：會所交付后是物業自持還是外包？會不會對小區外的人開放以維持較高客流？如何保證外包后對方不會跑路？

大多數時候，口頭承諾在金錢面前，是經不起考驗的，而當錢的數量足夠多的時候，白紙黑字的合約，甚至也不一定經得起考驗。

-正文完-

作者 | 王奪予

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

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