市場展望及策略

2025年第四季度北京寫字樓市場展望

回暖與承壓交織：科技類租戶驅動需求釋放，業主延續以價換量策略

預計2025年第四季度，北京甲級寫字樓租賃市場將呈現“局部回暖與整體承壓并存”的格局。在高新科技類企業持續擴張的推動下，其租賃需求有望進一步釋放，成為支撐市場活躍度的關鍵力量。然而，受整體經濟復蘇節奏的影響，業主仍將延續“以價換量”的去化策略，短期內難以出現根本性轉變。尤其在臨近年底業績沖刺階段，部分業主或將進一步加大租金優惠力度，以加速去化，力爭實現全年出租目標。

盡管科技類租戶表現積極，但其需求規模尚不足以帶動整體市場企穩回升。此外，面對2026年即將入市的新增供應所帶來的潛在競爭壓力，預計業主將繼續提升租賃條款的靈活性，以吸引并維系有限的優質租戶資源，應對持續的市場挑戰。

租賃決策進階：租戶主動換址優化成本，綠色屬性納入決策維度

預計租戶在辦公空間選址中將展現出更強的主動性，逐步從“被動接受現有條件”轉向“主動匹配需求與成本”。部分企業為獲取更具成本效益的辦公空間，可能會考慮提前解約并遷址，這一趨勢在處于成本管控關鍵階段的企業中將尤為明顯。

隨著ESG監管要求日益嚴格，企業對達成自身ESG目標的重視度不斷提升，辦公空間已成為實踐ESG戰略的重要場景之一。預計未來將有更多租戶在寫字樓租賃決策中，將綠色屬性作為核心考量因素，重點關注項目是否獲得綠色建筑認證、是否提供綠電供應等關鍵指標。

大宗交易回暖可期：出售方讓價促成交，與收購方更低預期仍有矛盾

預計第四季度北京寫字樓大宗交易市場的活躍度將較第三季度有所提升。臨近年末業績沖刺階段，面臨年度去化壓力的出售方有望進一步加大在售項目的價格讓步，尤其位于成熟商圈或產業集聚區的優質寫字樓，將迎來更多成交機會。

隨著年末價格窗口期的臨近，收購方將加快項目篩選與盡調節奏，積極把握議價機會。然而市場亦將面臨深度價格博弈：收購方基于資產比價的心理預期與出售方底價之間存在顯著差距，這一核心矛盾或將成為制約年末成交放量的關鍵瓶頸。

2025年第四季度北京寫字樓市場策略

給租戶的建議：鎖定年末租金紅利，推動辦公空間綠色化

建議租戶積極把握年末租金優惠的窗口期，盡快啟動對意向樓宇的考察，并前置與業主的溝通以及時鎖定意向空間。待十二月租金優惠政策明朗后，租戶即可憑借前期積累迅速完成租賃決策。

在綠色轉型方面，租戶除優先選擇已獲認證的綠色樓宇外，還可主動聯合業主或專業機構，對既有或計劃入駐的辦公空間進行綠色化升級與認證，將辦公空間打造為企業踐行ESG戰略的重要平臺，切實助力可持續發展目標的達成。

給業主的建議：定制方案促去化，專屬權益穩生態

業主應緊密圍繞去化目標，針對租戶結構的差異化特征，制定精準的定制化租賃策略。面向成本敏感型初創企業，可推出“靈活租期+共享配套”的輕量化入駐方案，在降低其初期投入的同時，提升樓宇去化效率；針對穩定性高、面積需求大的成熟企業，則可通過“租金長期鎖定+空間定制化支持”等方式，增強其對項目的長期黏性，推動整體去化進程。

在基礎租賃方案之外，業主還可為高價值租戶設計更具吸引力的專屬條款，如靈活的租金支付節奏、適配企業周期的免租安排，以及個性化運營服務等。此類舉措不僅有助于鎖定現有優質客戶，更可依托其行業號召力，吸引產業鏈關聯企業集聚，逐步構建具備持續吸引力的租賃生態體系。

給收購方與出售方的建議：把握窗口促成交易，分類施策實現價值

建議收購方積極把握年末資產配置的關鍵窗口，依托全款支付等確定性條件構建更具競爭力的報價策略，并通過標準化盡調與高效簽約流程，在當前議價窗口期內鎖定具備長期持有價值的優質資產。

建議出售方堅持以成交為導向，結合實時市場數據與專業估值邏輯，制定務實可行的定價與交易方案。此外，出售方應針對自用型與投資型收購方的核心訴求，設計差異化的激勵條款與交易結構，在有效控制去化周期的同時，實現資產處置價值與交易確定性的協同提升。

宏觀環境回顧

宏觀經濟

?北京市人民政府、北京市統計局、北京市商務局、中國人民銀行、RET睿意德商業地產研究中心

宏觀政策

?中國政府網、RET睿意德商業地產研究中心

多維度政策的持續發力，預計將為北京甲級寫字樓市場注入更多發展動能：消費貸“國補”政策的落地，預計將提振消費市場的信心，改善零售、服務等相關企業的經營預期，或逐步釋放其辦公空間的租賃需求；“人工智能+”行動的落地將加速人工智能領域企業的規模擴張，中關村等科技類企業高度集聚的商圈有望迎來更多寫字樓租賃需求；跨境投融資便利化改革將增強外資企業在華布局的信心，核心商圈的優質甲級寫字樓或將迎來新一輪的租賃及收購需求。

甲級寫字樓租賃市場概況

北京甲級寫字樓租賃市場整體表現

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金

2025年第三季度，北京甲級寫字樓市場延續調整態勢，平均有效租金環比下降5.0%至220元/平方米建筑面積/月，回落至與2010年相近的水平。空置率為17.6%，較上季度微降0.1個百分點，去化壓力依然顯著。

當前租賃需求呈現突出的“成本驅動型升級”特征。在租金持續回調的背景下，越來越多原駐于乙級樓宇的租戶開始積極評估搬遷至甲級寫字樓的可行性，尋求以更具性價比的成本獲取更優質的辦公環境與配套服務。

面對存量去化壓力，業主方持續通過提供靈活租賃條款、定制化裝修方案等舉措提升項目吸引力。這一策略雖在一定程度上支撐了去化，但也使得甲級寫字樓租金水平在本季度繼續承壓下行。

北京甲級寫字樓租賃市場細分商圈概況

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金

北京各商圈租賃成交亮點

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1. 有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金；2. 成交信息僅供參考

北京甲級寫字樓需求結構分析

?RET睿意德商業地產研究中心

2025年前三季度，TMT行業在政策支持與技術迭代的雙重推動下，租賃需求穩步回升，成交面積占比實現同比增長，已成為支撐北京甲級寫字樓租賃市場去化的核心動力。相比之下，金融類企業租賃需求占比出現階段性收縮，但隨著近期資本市場的回暖，預計該板塊的租賃需求有望在后續回升。

從商圈維度觀察，核心及次核心商圈依托成熟的商務配套與穩定的區位價值，續租情況保持平穩；而新興商圈則憑借頗具競爭力的租金水平、不斷提升的樓宇品質與服務體系，在新租交易中表現突出：本季度瑞眾保險、工銀安盛均在麗澤商圈新租大面積辦公空間，這顯示出企業在辦公選址過程中對“硬成本”與“軟價值”的綜合權衡日益深化。

國貿中服地塊供應情況

?RET睿意德商業地產研究中心

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：項目信息僅供參考

大宗交易市場概況

北京寫字樓大宗交易市場表現

?RET睿意德商業地產研究中心

2025年第三季度，北京寫字樓大宗交易市場活躍度處于低位，全季度共錄得四宗交易。為保持統計口徑統一（聚焦于股權及資產交易），核心數據分析未納入其中的兩宗債權交易。市場數據呈現顯著的結構性分化：寫字樓大宗交易總額環比大幅下滑84%至7.5億元，反映出在資金面持續收緊的背景下，收購方的決策更為審慎；然而，寫字樓業態在大宗交易總金額中的占比卻逆勢上升近20個百分點，達到69%，凸顯出核心區位寫字樓作為具備防御價值的抗周期資產，依然能獲得資本的認可。

本季度錄得的兩宗債權交易，豐臺區旭輝國際大廈（交易金額1.35億元）與東城區中欣集團大廈B座（交易金額1.2億元），為市場提供了重要信號：債權交易已發展為傳統資產交易和股權交易之外的有效補充路徑。該模式一方面助力債權人提升資產處置效率、加速資金回籠；另一方面，也為收購方提供了以較低成本獲取優質資產的機遇。收購方可通過收購債權，推動債務重組或資產盤活，從而實現由債權到物權的轉換。

?RET睿意德商業地產研究中心

盡管市場整體活躍度偏低，本季度寫字樓平均售價環比上升13%至37649元/平方米建筑面積，租售比下降至7.0%。該價格波動主要由個別高單價交易驅動，如東城區朝內大街199號華富商貿大廈以約4億元、單價超70000元/平方米建筑面積成交，反映稀缺區位優質資產仍具備較強的價值韌性。

面對流動性壓力，部分業主正積極優化交易策略，通過精準對接潛在買家提升變現效率。目前多數具備合理調價空間的在售項目已完成價格調整，若業主繼續大幅降價，或將面臨來自銀行端的約束與阻力。

北京大宗交易市場成交案例

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：成交信息/項目信息僅供參考