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觀察項目 | 深圳萬象城VS深圳灣萬象城

作者 | 福貴

后發(fā)者，能否顛覆長達二十年的領先？

2024年，深圳萬象城以128億元的銷售額繼續(xù)穩(wěn)坐深圳榜首，深圳灣萬象城則以80億元銷售額排在深圳第三。

隨著深圳灣萬象城二期盛大開業(yè)，穩(wěn)坐羅湖的“老牌貴族”深圳萬象城，與崛起于南山的“新銳掌門”深圳灣萬象城之間的對弈，變得前所未有的激烈。

前者憑借近二十年的深厚積淀，擁有難以撼動的品牌忠誠度與成熟商圈的強大向心力；后者則坐擁灣區(qū)最強的科創(chuàng)財富實力，展現(xiàn)出挑戰(zhàn)行業(yè)巔峰的可能。

深圳灣萬象城能否超越深圳萬象城？這個曾經(jīng)被視為“不可能”的問題，如今已具備了現(xiàn)實的討論基礎。

而在這場同門之間的銷售額競賽背后，實則是老錢與新錢之間的碰撞，也是商業(yè)目的地吸引力的較量。

當國慶期間深圳灣萬象城二期以近乎“現(xiàn)象級”的姿態(tài)亮相，我們不得不追問：深圳的商業(yè)格局，是否即將迎來“改朝換代”的一刻？又將在幾年內(nèi)見分曉？

本文將從宏觀、微觀以及華潤系商業(yè)發(fā)展等層面進行解析。

01

南山今年GDP或破萬億

約是羅湖的4倍

宏觀經(jīng)濟的增長水平、產(chǎn)業(yè)結構與居民收入，構成了商業(yè)繁榮的根基。區(qū)域蓬勃的經(jīng)濟增長能夠持續(xù)孕育和擴大中高收入消費群體，為高端商業(yè)提供最基礎的客源和購買力。

南山區(qū)歷來是廣東經(jīng)濟第一區(qū)，據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年至2024年，南山區(qū)的GDP分別達到6502.22億元、7630.59億元、8035.88億元、8566.02億元、9500.97億元，整體呈上升態(tài)勢。

按南山區(qū)2024年的9500.97億元比較，僅差19億元就能追平全國第30位城市大連的GDP總量。

今年上半年南山區(qū)的GDP達4980.06億元，增速4.8%。一般而言，每座城市下半年的GDP都會比上半年要高，以此估算，南山區(qū)2025年的GDP將會突破萬億元大關。

要知道，2024年全國僅有27座城市GDP超過1萬億元。一個區(qū)頂一座大型城市，足見南山區(qū)的經(jīng)濟實力。

再看羅湖區(qū)，2020年至2024年的GDP分別為2375.28億元、2571.67億元、2630.19億元、2808.19億元、2478.55億元。

今年上半年羅湖區(qū)的GDP為1263.40億元（約是南山區(qū)的四分之一），同比增長4.2%。就數(shù)據(jù)來看，羅湖區(qū)整體經(jīng)濟總量在一定區(qū)間波動，相對穩(wěn)定。

經(jīng)濟的發(fā)展情況，也影響到區(qū)域居民的收入水平。

2020年至2024年，南山區(qū)居民人均可支配收入分別為82522元、90378元、95710元、102576元、108015元；同期，羅湖區(qū)居民人均可支配收入分別為67635元、73911元、76352元、80799元、85016元。

兩區(qū)居民人均可支配收入相差約1.5萬至2萬元，收入預期不同，進而會體現(xiàn)在消費水平上。

2020年至2024年，南山區(qū)的社會消費品零售總額分別為1240.49億元、1367億元、1373.99億元、1481.3億元、1587.15億元；今年上半年已達959.56億元?，同比增長13.1%。整體呈上升趨勢。

同期，羅湖區(qū)的社會消費品零售總額分別為1216.54億元、1302.15億元、1258.71億元、1391.75億元、1341.83億元；今年上半年已達624.83億元，同比增長2.2%。

可以看到，2020年南山區(qū)與羅湖區(qū)的社會消費品零售總額相差不大，而到了2024年，兩區(qū)間的消費已經(jīng)擴大到超200億元，按今年上半年的社零總額與增長幅度，2025年兩區(qū)間的消費差距將進一步擴大。

若是結合2019年南山區(qū)的866.73億元，羅湖區(qū)的?1398.34億元，兩大區(qū)在社會消費品零售總額的變化更明顯。

而且在人口上，南山區(qū)常住人口達184.44萬人，羅湖區(qū)為114.38萬人，相差70.06萬人，人口的差距，也會影響到長遠的消費潛力。

兩區(qū)間消費差異，還有一個佐證，那就是新開首店的數(shù)量。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，今年三季度，深圳開出222家首店，其中南山區(qū)開出132家，占比超60%，羅湖區(qū)僅10家左右。

綜合來看，南山區(qū)與羅湖區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展軌跡與能級差異顯著。羅湖區(qū)是深圳較早發(fā)展成熟的城區(qū)，在經(jīng)濟與消費上是傳統(tǒng)強區(qū)，但當各項經(jīng)濟基數(shù)達到一定值后，很難再出現(xiàn)較大幅度增長。南山區(qū)，整體經(jīng)濟發(fā)展和消費都在一路上升，且增長幅度不小。

02

新錢VS老錢

產(chǎn)業(yè)結構形成不同的客群結構

兩區(qū)的經(jīng)濟差異，很大程度在于產(chǎn)業(yè)結構的不同。

南山區(qū)以高新技術產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主，誕生了騰訊、華為、大疆、邁瑞等一批全球知名企業(yè)，加之科技園、深圳灣后海總部基地、留仙洞總部基地、西麗科教城等區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)+科研的生態(tài)，能加速成果轉化。

后海

數(shù)據(jù)顯示，南山區(qū)擁有上市企業(yè)215家，每平方公里就有1.1家上市企業(yè)，密度居全國第一；全區(qū)每萬人發(fā)明專利擁有量676.9件，約為全國水平的23倍。

新興產(chǎn)業(yè)聚集，不僅創(chuàng)造了持續(xù)的高價值經(jīng)濟增長，也孕育出規(guī)模龐大的高收入科技精英、企業(yè)主，這些人消費能力強、收入增長預期強勁，且對新興品牌接受度高，為高端商業(yè)提供了深厚且不斷擴增的客群基礎。

例如在科技園的深圳萬象天地，早期定位是試圖走商業(yè)與藝術融合路線的，也做了不少相關營銷活動，但當時并沒有多少人買賬。后來萬象天地轉變路線，向潮流化發(fā)展，如今已成為全國知名的商業(yè)體。

反觀羅湖區(qū)，其曾是中國改革開放的窗口，創(chuàng)下了多個“第一”：開設了深圳第一家證券交易所、落地了全國第一家外資銀行、拍出新中國土拍第一塊地、建造全國首個商品房小區(qū)、誕生全國第一家期貨交易所、開出內(nèi)地首家麥當勞……

從羅湖區(qū)的發(fā)展軌跡來看，金融、商貿(mào)等傳統(tǒng)優(yōu)勢服務業(yè)色彩濃厚，這些產(chǎn)業(yè)奠定了羅湖深厚的歷史底蘊與初期繁榮，也沉淀了一批老錢。

圖源：攝圖網(wǎng)

但隨著城區(qū)發(fā)展，羅湖區(qū)僅78.8平方公里（面積不到南山區(qū)的一半）的土地面積瀕臨枯竭，傳統(tǒng)增長模式面臨瓶頸，加之深圳的發(fā)展重心逐漸外移，一路向西，羅湖的經(jīng)濟增速與產(chǎn)業(yè)結構升級空間相對受限。

盡管近年來羅湖不斷出臺政策，對區(qū)內(nèi)老舊區(qū)域進行更新，并且積極布局人工智能、低空經(jīng)濟、生命健康等新興領域產(chǎn)業(yè)，激活區(qū)內(nèi)經(jīng)濟，但城區(qū)空間的物理局限性在客觀上仍然會制約其經(jīng)濟發(fā)展上限。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑的分化，意味著客群結構的差異，這直接影響了兩區(qū)商業(yè)地產(chǎn)截然不同的基本面和未來潛力。

03

深圳萬象城VS深圳灣萬象城

后者有望超越嗎？

回到項目本身，深圳就兩座頂奢商業(yè)項目，也就是二選一的問題，那些消費人群選擇去哪一家，必然是受某種因素影響。可以對比來看。

深圳萬象城是華潤在深圳的開山之作，一期于2004年開業(yè)，二期于2009年開業(yè)，加上后續(xù)新開的三期，整個項目的總體量達到了約23萬平方米，是一個超大型的商業(yè)綜合體。

深圳灣萬象城一期于2018年12月開業(yè)。在2025年9月二期盛大啟幕后，項目的總體量也達到了約25萬平方米，比深圳萬象城略大。

在品牌上，深圳萬象城具備先發(fā)優(yōu)勢，在十多年前就已經(jīng)擁有較完善的奢侈品矩陣，在深圳灣萬象城開業(yè)前，這些富裕人群購買高端消費品，都是去深圳萬象城，因此深圳萬象城積累了一批高端消費者。

深圳灣萬象城開業(yè)后，網(wǎng)絡上有不少人拿兩座項目進行對比，仍然有很多人會習慣性選擇深圳萬象城，可見其影響力。

特別是近幾年，深圳萬象城一直在升級調改。比如一期，深圳萬象城多家奢侈品門店啟動升級，LV、DIOR、Burberry、DOLCE&GABBANA、LOEWE等品牌陸續(xù)升級為雙層乃至三層旗艦店，形成一條奢侈品復式旗艦店長廊。

二期，Hermes取代LV的位置，BVLGARI擴店升級，星美樂煥新升級，LE LABO和BUTTERFUL&CREAMOROUS入駐，強化二期高端氛圍。擴容的三期，引入新潮的戶外運動和潮奢品牌，更加年輕化。

經(jīng)過一系列升級，深圳萬象城品牌店數(shù)量從260余家提升至400余家，品牌豐富度大大提升。

強大的品牌陣容和多年來積累的客群，深圳萬象城的業(yè)績也持續(xù)多年，一直霸榜深圳首位。公開數(shù)據(jù)顯示，2024年項目銷售額達128億元。

深圳灣萬象城開業(yè)后，經(jīng)過幾年培育期，奢侈品矩陣要比深圳萬象城稍高一籌，因為項目集齊了6大指標性奢侈品牌——LV、DIOR、CHANEL、Hermes、GUCCI、Prada。

其中深圳第一家CHANEL，深圳萬象城爭取了很多年，最后率先在深圳灣萬象城開業(yè)，而一直傳聞CHANEL會在深圳萬象城開設第二家門店，目前還沒有新進展。

深圳灣萬象城二期開業(yè)后，新增MAMMUT、montbell、niko and...、M essential、龍璟、ANT烤肉料理等超120家首店，一、二期品牌數(shù)突破500家。

二期部分品牌

至于深圳灣萬象城的業(yè)績表現(xiàn)，2024年項目銷售額達到80億元。

如果對比深圳萬象城和深圳灣萬象城的體量、品牌矩陣等信息，差距并不大，都會有某些品牌能吸引消費者前往。

它們間的差異，更多體現(xiàn)在體驗生態(tài)上。

深圳萬象城由RTKL建筑事務所設計，采用了非常經(jīng)典的“一字型”弧形動線，導向性明確，同時通過巨大的中庭、下沉式廣場等元素營造出通透的室內(nèi)空間。

這種經(jīng)典的設計模型，能最大化地展示店鋪，容納海量品牌，形成高效的品牌聚集效應，這種形態(tài)至今依然非常有吸引力。

不過，相對于當前消費者對開放空間和自然元素的偏好，這種相對內(nèi)向型的建筑形態(tài)在體驗的豐富性上可能面臨一些挑戰(zhàn)。

就如深圳萬象城打造的三期，是在一二期高端商業(yè)氛圍下的補充。項目試圖通過三期更年輕化的品牌矩陣，吸引更多新生代客群，培育新的高端消費群體。

深圳灣萬象城在這一層面上有很大的優(yōu)勢。

由Lead8團隊設計的深圳灣萬象城，從誕生起就體現(xiàn)了更新的商業(yè)理念。它采用了“環(huán)形動線” 和 “浮島”設計概念，空間體驗更富變化和探索樂趣。

更顯著的特點是，它超越了傳統(tǒng)商業(yè)體的范疇，打造了一個“商業(yè)+文化”雙核驅動的超級商圈。項目自身規(guī)劃了深圳灣美術館、沉浸式劇院、數(shù)字藝術中心、創(chuàng)意學習中心四大文化場館。

同時，它通過約兩公里長的深圳灣大街立體慢行系統(tǒng)，將深圳灣人才公園、海濱景觀以及春筍、春繭等地標建筑無縫鏈接，使購物、觀展、漫步、欣賞自然風光成為一種連貫的融合體驗。

這種復合型體驗，在全國都是少見的，也是深圳萬象城無法提供的。比如去年的VOGUE時尚之力盛會，今年的愛馬仕匠心工坊全球巡展首展，都選擇在深圳灣。這些事件給出的信號就是深圳灣的場地條件更好，也更符合時尚潮流的需求。

且前文提過，相較羅湖區(qū)的底蘊，南山區(qū)更年輕，人們更容易接受新潮的內(nèi)容，甚至羅湖區(qū)新成長起來的富裕人群，也有被深圳灣萬象城吸引的可能。

綜上所述，南山與羅湖的經(jīng)濟發(fā)展能級與產(chǎn)業(yè)特質，從根本上塑造了其區(qū)域內(nèi)高端商業(yè)地產(chǎn)的天花板與成長路徑。

南山區(qū)以其爆發(fā)性的經(jīng)濟增長、充滿活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)及廣闊的發(fā)展空間，為深圳灣萬象城提供了超越傳統(tǒng)格局的巨大潛能；而羅湖區(qū)的深圳萬象城則需要在相對穩(wěn)定的基本盤中，通過運營深化與價值重塑來鞏固其市場地位。

兩者未來的競爭，本質上是區(qū)域經(jīng)濟動能與商業(yè)創(chuàng)新模式的雙重較量。

所以，綜合來看，深圳灣萬象城超越深圳萬象城是沒有多少壓力的，畢竟在華潤系商業(yè)內(nèi)，深圳萬象城的業(yè)績已經(jīng)在去年被杭州萬象城超越。

而深圳灣萬象城的業(yè)績表現(xiàn)也一直很不錯。公開數(shù)據(jù)顯示，深圳灣萬象城開業(yè)首月（2018年12月18日-2019年1月17日），零售額坪效破2500元/㎡，位列華潤置地萬象城/萬象匯首月坪效第一。這是在當時項目大面積空置的情況下所取得的成績。

2023年深圳灣萬象城銷售額達82億元，2024年達80億元，這是一期8萬平方米空間達到的成績。

二期開業(yè)后，深圳灣萬象城商業(yè)體量一躍達到25萬平方米，保守估計，一、二期共同運營后，第一個完整年銷售額就有可能破百億。

再結合杭州萬象城2022年破百億，2024年超越深圳萬象城，或許三年左右，深圳灣萬象城也能超越深圳萬象城，成為深圳銷售額最高的商業(yè)項目。

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