江北嘴，作為重慶兩江四岸核心區少有的全新開發的板塊，是重慶的金融中心，號稱“上有江北嘴，下有陸家嘴”！但是這個板塊確被重慶本地人嚴重低估！

外地的TZ客戶是很看好這個板塊的，舉個例子，中海紫御江山紫峰，因為江北嘴地處兩江四岸核心，高峰期21年單價突破2萬+，而最新成交單價也就1萬出頭，還是個精裝修的房子。

這到底是為什么？當TZ熱潮褪去，本地人就這么不看好江北嘴嗎？不愿意去接盤，這太反常了！

首先表明觀點，我沒有唱空，相反我堅定認為江北嘴是被嚴重低估了，甚至是超跌了！現在反而是極佳買點，而不是賣點。

而本文我更多的是想去理性分析一下背后的原因，存在即合理，我們拆開真相簡單分析一下：

1）“千年水碼頭”，核心不核心

別看現在江北嘴城市界面很新，高樓林立。在過去，老重慶人的心中，江北嘴就是個“漁村”，“千年水碼頭”。在重慶人的眼中，甚至覺得這個位置還有點偏。

江北嘴是從03年才正式開始拆遷新建的，發展分為三個階段。房地產開始大量開發也是2013年左右才開始的，所以江北嘴很新，是重慶真正一環，三大CBD（解放碑CBD、江北嘴CBD、彈子石CBD）里面唯一全新開發的板塊。

所以甚至剛開始，很多重慶本地人覺得這里很偏，啥都沒有，我記得早期紫御江山特價房有賣過六七千的單價的。

另外就是江北嘴雖然在兩江四岸核心位置，但稍顯“核心不核心”，因為被兩江分隔，相應輻射范圍實際會打折扣，東面又是銅鑼山山脈，向東輻射空間有限，向東又是寸灘、港城工業園區，購買力并不強，反而是向西向北輻射有縱深。

包括新兩江新區，以及從大的中部槽谷來看，重慶的城市發展中軸是“重慶天地-觀音橋-照母山”這些板塊，因此你會發現重慶的很多購買力天然的，或者有某種神奇的力量，在往這條中軸線上去牽引。

2）江北嘴之殤，爛尾體質

江北嘴整體界面是很新，規劃也非常好，但這個板塊真的有點招爛尾體質。

這個短板，一直也被吐槽，就是這些大坑，爛尾樓。比如你從江北大劇院軌道站出來，就會很清晰的看到一個大坑，很影響體驗，這個坑也是一波三折，被世茂拿下修世茂城市之門也爛尾了，后三次拍賣仍無人舉牌。

再往前走不久呢，又是另一個坑，這個坑是之前規劃的是要修重慶環球歡樂世界，根據規劃還有一個很高的燈塔，極具昭示性。

后來爛尾被法拍，經歷11次法拍，23年被渝開發子公司拍下。

不過，近期這塊地終于迎來一些好消息。根據公開信息，這塊地正在進行招募投資意向人，截止時間到11月9日，目前有2名投資意向人參與洽談。希望能談妥。

真的江北嘴有點招爛尾樓體質的，另外幾個坑還有，江北嘴第一高樓，以前叫世界之花，后叫A-one，恒大中央廣場爛尾樓，新鷗鵬二期部分爛尾，萬科御瀾道集中商業爛尾。

但江北嘴未來這些問題也在逐漸解決，比如新修的鉆石廣場、三洞橋商業又成為新的網紅打卡地，未來的

W酒店也將驚艷亮相。

3）書包、商業配套相對短板

江北嘴現在主要分三個細分板塊：江北嘴CBD書包是江北嘴實驗學校，五里店板塊有巴川量子中小學，溉瀾溪板塊有洋河花園實驗小學+誠善中學（兩江巴蜀教育共合體）。整體書包也不算太差，但肯定比不上照母山、禮嘉、中央公園這些第一梯隊的書包，這是一個短板。

其二就是商業，江北嘴CBD板塊有IFS國金中心、三洞橋商業還可以，但不像光環、天街這種親民、實用綜合商業體。但五里店板塊恒大、新鷗鵬二期集中商業爛尾，溉瀾溪板塊萬科集中商業爛尾。因此商業也不算短板，但也缺些遺憾。

4）缺乏真正豪宅

一個板塊的上限還得需要豪宅帶動，甚至是多個豪宅，要看豪宅密度。而江北嘴缺乏真正的豪宅，很多產品都是剛需的房子，這對江北嘴的地塊是有點浪費的，再加之部分小區爛尾，就更有影響。

江北嘴稍微好點的房子，萬科御瀾道、天瀾道11號、寰宇天下、壹號院東苑，但從產品業態、品質來講，多多少少還是差點意思的，缺乏觀宸、啟元、壹號半島、兩江峯、舜山府這種豪宅。

但是馬上遠達的地塊項目要出來了，五里店地塊未來也會拍賣，江北嘴未來也會有高品質樓盤出來，會對板塊帶來一些變化。

而且根據規劃，遠達做的產品還是非常值得期待。根據目前獲得消息，規劃戶型建面130-268平，12棟樓，新規四代住宅產品，下面我貼的圖片是遠達在成都做的產品，還是不錯的。

上述都是江北嘴面臨的一些問題，但反過來來看也是一些機會。

隨著新的兩江新區定位，江北嘴未來更值得高看一頭。

1、地理位置：無論如何江北嘴都是重慶兩江四岸核心區，全新開發板塊，整體城市界面很新，北濱二路即將通車，郵輪母港建設，未來仍有好的預期。

2、產業引領：江北嘴是重慶金融中心，重慶是西部金融中心，江北嘴已集聚320家金融機構，匯聚全市超三成金融資產 上市企業數量和市值全市第一。且也可承接解放碑CBD、彈子石CBD購買力。

3、居住環境：江北嘴城市界面很新，居住環境其實很好，公園環境也不錯，江景，塔山公園、濱江公園、溉瀾溪體育公園、江灘公園，甚至也有個江北嘴中央商務區中央公園，居住體驗感不輸中央公園，但是跟中央公園一個價格，但地段完全不在一個層級，這明顯不合理。加之未來江北嘴的爛尾樓、商業逐漸改善，城市配套亦會升級。

4、豪宅面世：遠達項目，未來五里店項目逐步面世，甚至包括龍湖江山頌、西派城等泛江北嘴項目銷售，均會增加江北嘴板塊的豪宅密度，拉升板塊整體價格和價值。

綜上，江北嘴是一個被嚴重低估的板塊，過去的CF風氣把江北嘴推到過一個很高的位置，然后又回落下去，波動有點大，同時因為缺乏好的產品，爛尾等原因未能支撐住板塊的價值。

但是我們拉長周期，江北嘴的地段和價值難以撼動，也希望ZF能投入更多的能量和資源好好打造這一核心板塊，發揮其真正價值。

對于買房者而言，江北嘴無論自住還是TZ均是非常推薦，租售比也很高。如果你依然不知道怎么選擇，歡迎鏈接老譚。