被法拍房暴擊的網(wǎng)紅盤

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

在深圳，會(huì)被法拍房按在地上反復(fù)摩擦的高端住宅是誰？

是南山區(qū)的寶能城。

幾乎每隔一段時(shí)間，便出現(xiàn)集中性的法拍房源，這在深圳是很少見的。

豪宅滑落

在深圳，每個(gè)板塊都有一個(gè)定海神針?biāo)频男^(qū)存在，代表著整個(gè)板塊的價(jià)值高度和市場共識(shí)。

龍華有紅山的匯龍灣，龍崗有大運(yùn)的頤安都會(huì)中央，光明有龍光玖龍臺(tái)，南山有華潤城等。

位于深圳市南山區(qū)西麗大學(xué)城板塊的寶能城，作為西麗板塊的豪宅標(biāo)桿，曾經(jīng)備受市場追捧。

2020年68套255平米以上，套總價(jià)2100萬+，均價(jià)在9.8萬/平的樓王推售，5分鐘便被搶購一空，創(chuàng)下當(dāng)年深圳史上最短開盤通知記錄。

當(dāng)時(shí)市場戲稱——當(dāng)你看到寶能城銷售公告的那一刻，就注定輸了。

但寶能城的滑落，是從3年前開始的，隔三岔五寶能城便有法拍房擺上貨架。

最近，寶能城再次上架法拍房源——

160套商住混合用地/商業(yè)的寶能城花園（東區(qū)）三期房產(chǎn)被擺上貨架。

曾經(jīng)以10億元的價(jià)值以及利息被抵押給中信，而且不是只抵押給了中信，這些抵押物中有的是二押、三押甚至是四押，并且部分抵押物還顯示有租賃和被占用的情況。

換而言之，這批標(biāo)的物已經(jīng)發(fā)揮了最大價(jià)值。

過去寶能城也曾經(jīng)多次被集中法拍。

484套房產(chǎn)分別在2018年到2021年被抵押給了銀行和基金公司，其中223套住宅和261套公寓。2022年以及2023年分了6個(gè)批次集中法拍。

2022年9月第一批房源被拿出來拍賣的時(shí)候，將近11萬人圍觀，20套房源全部被拍出，其中有6套房源底價(jià)成交，8套成交均價(jià)突破10萬元/㎡，但仍均價(jià)不足10萬/㎡，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)二手房實(shí)際正常成交的市場價(jià)。當(dāng)年的市場價(jià)常回成交水平在11-14萬/平的區(qū)間。

隨后寶能城每一批次的法拍價(jià)格，都隨著時(shí)間的推移走低，僅部分戶型能夠拍出市場價(jià)值。

2025年2月13日，寶能城8套樓王131㎡、253-258㎡、421㎡高層大戶型集中法拍，一拍流拍后，于今年3月21日二拍成功出讓，成交總價(jià)在約1326萬—3456萬元，成交單價(jià)在7.99萬—10.04萬平之間，同樣要么低于同期二手房掛牌均價(jià)10.89萬元/㎡，要么只能維持二手房正常的市場成交價(jià)。

所以，這些年對寶能城最致命的洗刷不是來自二手房的掛盤，而是寶能城每隔一段時(shí)間就有幾十上百套被抵押過的法拍房擺上貨架。

不過，好在這次上拍的不是住宅，而是商業(yè)標(biāo)的。

這是深圳南山區(qū)西麗的網(wǎng)紅盤，也是標(biāo)桿盤，寶能城東區(qū)總戶數(shù)為1348戶，西區(qū)總戶數(shù)為1848戶，否則這160套房產(chǎn)，對寶能城花園的沖擊，又將會(huì)是前所未有的。

西麗樓市現(xiàn)狀

如今寶能城二手房在中介平臺(tái)上的掛盤量達(dá)到199套，東區(qū)掛盤均價(jià)約10.9萬/平，西區(qū)掛盤均價(jià)約8.7萬/平。

寶能城無論是東區(qū)還是西區(qū)的二手房最新成交價(jià)格，已經(jīng)從高峰十四五萬一平的價(jià)格調(diào)整到了8字頭和7字頭。

今年9月，寶能城西區(qū)成交一套160.87平的5房，西南向的高樓層，成交總價(jià)約1246萬，折合單價(jià)約7.75萬/平。同樣地，其他大戶型在6月和8月的成交，成交單價(jià)也不到8萬/㎡。

而寶能城東區(qū)，今年9月成交一套89.93平的4房，東南向高樓層，成交總價(jià)約766萬，折合單價(jià)約8.52萬/平，相比去年的同戶型總價(jià)格，是便宜了幾十萬。

雖然這次160套房源不是住宅類型的資產(chǎn)，但相信寶能城的法拍不僅止步于此。

這對寶能城的業(yè)主而言，都是不利因素。

不僅對小區(qū)本身的二手房造成一定的沖擊，對周邊的小區(qū)也同樣有影響。

曾經(jīng)的寶能城之所以成為南山西麗大學(xué)城片區(qū)的典型樓盤，不斷刷新西麗的價(jià)格，深圳賣出后海價(jià)，除了片區(qū)概念，其中最大一個(gè)因素就是小區(qū)花園不僅大，且戶型贈(zèng)送高，89m2可以做4房，部分房源得房率可高達(dá)100%，甚至更高。

這就意味著，寶能城的法拍房成交不僅低于市場價(jià)交易，更是市場中最優(yōu)質(zhì)的那一類戶型以低價(jià)成交了。

而同類檔次的小區(qū)如博林天瑞、深鐵閱山境以及遠(yuǎn)洋天著華府，算上贈(zèng)送實(shí)際得房率72%～90%之間。

今年9月博林天瑞成兩套住宅，一套81.05平的2房，成交總價(jià)約620萬，折合單價(jià)約7.45萬/平，另一套254.27平4房，成交總價(jià)約2040萬，折合單價(jià)約8.02萬/平。

而遠(yuǎn)洋天著華府成交兩套住宅，一套105.16平4房，成交總價(jià)842萬，折合單價(jià)約8.01萬/平，一套 120.96平4房，成交總價(jià)1000萬，折合單價(jià)約8.27萬/平。

在價(jià)格水平相差并不明顯的情況下，如何選擇，市場都會(huì)算一筆賬。

所以，寶能城價(jià)格的滑落，也就意味著板塊的市場神話終結(jié)。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場