繼續改善樓盤的話題，沒辦法這個話題現在的切入點實在太多，近期建發璞云已經開啟業主開放日，樓盤交付在即，只不過伴隨著即將交付，二手平臺已經出現了掛牌房源，下面就來聊聊。

項目情況

2022年12月10日，廈門建發以底價19.42億拿下宗地2022-52號上海西新村出讓地塊三，面積35.6畝，容積率3.05，限高100米，樓面價26829元/㎡，銷售指導均價：45000元/㎡。

2023年6月29日，項目領取備案，當時的優惠情況，認籌客戶97折，購買車位40W一個，房間減30W，合計接近94折，折后均價4.85W。

項目定位四代住宅，主打147、175平米，層高3.05米，合計434套。

從網簽趨勢來看：

領證當月就啟動網簽，隨后開啟連續熱銷直到清盤。

從6月到10月，連續排在前三，其中三個月是銷冠，當然其他時間的銷冠也是來自上海西，即兄弟盤，國貿天琴樾。

兩個上海西改善新盤，在2023年下半年開始，連續半年霸榜。

這意味著這個上海西的改善新盤，從開盤一路熱銷到清盤。

對比目前的改善新盤表現，開盤首次網簽即巔峰，隨后月均能20套，已經排在改善前3，清盤能清一年以上。

只能說上海西舊改，熱度很高，不過最終土拍是被建發和國貿底價成交，略顯熱度一般。

結果在開盤表現上，兩個新盤去化依舊延續改善熱銷的態勢。

2.68W底價拿地，4.85W熱銷清盤，如今回看這也是鼓臺改善新盤熱銷最后的巔峰。

帶著這個出乎意外的熱銷，房企對鼓臺樓市依舊充滿信心。

2023年11月，隨著上海西逐步熱銷尾聲，鼓臺核心集中供應，那一次大部分地塊都溢價成交。

保利2.8W拿下屏西天悅，建發3.8W拿下紫宸、2.8W拿下瑞云，守正2.65W拿下灝云，以及后來的綠城2.77W拿下芝蘭。

如今回看，這些溢價的鼓臺地塊，雖然無法對比前幾年綠城柳岸曉風、水晶榕著等割韭菜，但是無疑也是鼓臺轉向最后溢價接盤的房企。

如今這些項目，部分做到尾盤階段，部分開啟高額傭金分銷，從當初4.5W+的售價一路來到如今跌破4W。

回到建發璞云，即將開啟交房，只不過已經有業主開始搶跑，某殼已經掛出8套房源。

大部分房源掛牌都在6W，與其他新盤類似，剛交房都是釣凱子拉高預期。

只不過這8套房源里面，也有一些相對誠意的，比如5W單價這套，中層。

如果按掛牌信息來看，這套房源應該在2號樓的西端，當時的備案均價選擇中間樓層是5.5W左右。

如果按首開購買車位等優惠，也要5.17W。

按目前的掛牌價來看，基本是貼著當時的買入價。

而這還是僅僅是這個項目還未交房的掛牌情況。

后續隨著交房啟動，以及國貿天琴樾交房，960套的第四代改善房源，如果掛牌率在7%左右，會打到70套左右。

屆時就看到底哪個業主更有誠意了。

不管如何，這兩個最后的熱銷改善盤，注定了也是難保本，無非就看最終虧多少。

樓市分析

對于項目這么著急掛牌，以及部分房源貼著買入價掛，無非還是項目吸引了一些投資客，看到如今的樓市情況，難免急售。

至于如今樓市什么情況？

福州以前改善很多集中在外圍，鼓臺改善屈指可數，上海西清盤2年后的今天。

看看市區改善情況，至于市區，大體就是鼓臺，以及二環內不過江。

這就是福州市區后續的供應情況，整個西二環、晉安河沿線，密密麻麻扎堆著一堆新盤。

羅列個表格：

剔除部分進入尾盤的項目，供應的新盤高達22個。

其中西二環，9個項目，除了中寰啟動網簽，剩余項目都未啟動，合計面積229畝，計容面積48.6萬方，按套均150平計算，3200套。

至于二內晉，9個項目，除了建發灝云外，剩余也基本是未售狀態，合計面積363畝，計容面積72.8萬方，按套均150平計算，4800套。

這里面還沒算上琯尾街舊改的供應，按規劃來看你，晉安河邊三幅都是純商地塊，合計面積101畝，計容面積20萬方，按套均150平計算，1300套。

這樣看，二內晉，如果套均150平會達到6000套左右，套均180平，5000套左右。

此外還有鼓臺剩余地塊，主要就是在售的屏西天悅，天瓚、瑞云、紫宸、芝蘭、龍庭路等，庫存合計600套左右，此外還有未上市的榕發錦樾、地鐵璟琇里等，庫存500套左右。

這部分相對而言，供應尚可，大部分都進入尾盤，供應也就2個，這些合計庫存1100套左右。

這樣就有了大概的數據：

西二環：229畝，48.6萬方，預計3200套（套均150平）

二內晉（包括琯尾街）：464畝，92.8萬方，預計6000套（套均150平）

鼓臺剩余：1100套。

合計，福州好位置的改善供應，如果后續都按套均150平計算，會有1W套左右。

目前的去化速度多快？

鼓臺在售新盤，月均100套左右，按這速度，不敢想象。

此時再看看建發璞云，業主這么急售，也就情有可原了。

兩年前買房，鼓臺買房除了上海西，也就供應了天悅二期、天琴灣等。

2年后，1W套，這投資的邏輯，變化如此之快，再不跑，可能來不及了。

盤點總結

上海西作為兩年改善熱銷的結束，目前回看2年前后的鼓臺以及二環內的供應變化，無疑是翻天覆地。

肉眼可見的遍地開花，高容積率伴隨，扎堆供應，在售新盤從精裝4.5W+，如今高額分銷，4W成了分割線。

天量改善供應，在如今改善已經沒了熱銷的狀態下，要如何破局？

只能說且行且珍惜！