代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

本周一（24日），禪城城建以9.43億元成交總價，7420元/㎡成交樓面價競得禪城區(qū)東平河云谷地塊。

至此，截至2025年11月27日，禪城成交6宗宅地，成交總建面49.06萬㎡，成交金額36.12億元，6.33%溢價率為五區(qū)最高。

為什么禪城涉宅用地成交溢價率高于其他區(qū)？

01

年均成交不過十宗

但房企爭先進駐

先來回顧歷年禪城區(qū)的涉宅用地供求情況，因發(fā)展較早，加上受限于行政面積，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近六年禪城涉宅用地成交47宗，成交總建面574.52萬㎡，除2020年外，2021-2025年均成交不超過10宗。

在這6宗地塊中，拿地房企不僅有國央企，還有實力強勁的民企。

目前僅有綠城錦海棠入市，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，在上周項目最新加推中，去化超過40%。

02

產(chǎn)品選擇面廣

購房門檻友好

在市場表現(xiàn)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近五年禪城商品住宅成交50515套，2021-2022年為近五年成交高峰，年均成交超1萬套，但今年以來僅成交5756套，與往年存在一定差距。

價格方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2021-2023年間，禪城房價逐漸走高，并在2023達到了近五年來最高，為23767元/㎡；隨后便逐漸回落，今年以來禪城商品住宅成交均價成交均價18265元/㎡，較2023年高位回落20%。

在熱銷產(chǎn)品上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，禪城商品住宅成交主力產(chǎn)品為90-110㎡，共成交1936套，占比僅有34%，較去年全年回落1%。

其次是90㎡以下、110-120㎡，二者成交占比相同，均為17%，分別成交995套、965套。

不過，90㎡以下產(chǎn)品成交占比較去年全年回落3%，而110-120㎡產(chǎn)品成交占比較去年全年擴大2%。

成交占比同樣擴大的還有130㎡-140㎡，擴大4%，是所有面積段中占比增幅最大的，錄得359套成交。

這或許與供應(yīng)增加有關(guān)，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年以來禪城130-140㎡產(chǎn)品供應(yīng)355套，為近五年來的次新高，有“供不應(yīng)求”的勢頭。

從成交總價段來看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年以來禪城商品住宅成交主力總價段為100-200萬元，共成交2849套，占比49%。

400-800萬元總價段今年以來禪城區(qū)成交占比5%，與去年全年持平。

而總價100萬元以下商品住宅成交占比較去年全年擴大5%，達到了11%。

由此可見，無論是低總價的剛需產(chǎn)品，還是大面積的改善產(chǎn)品，在禪城都能有的選。

03

房企搶灘禪城的原因是

整體來看，房企熱衷在禪城拿地，與禪城的庫存去化周期相對健康有莫大的風險關(guān)系。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近年來，盡管佛山整體樓市面臨一定的去庫存壓力，但是禪城區(qū)的供求關(guān)系相對健康，自2021年以來，其去化周期基本在15個月以下，未超過18個月的庫存警戒線，也優(yōu)于全市平均水平。

同時，由于近年供地不多，區(qū)域的市場供求比小于1，部分優(yōu)質(zhì)板塊市場去庫存加快，也為房企提供了投資拿地的補貨窗口期。

具體到板塊上看，城北與禪城的去化周期分別為6個月與6.8個月，是全市43板塊中為數(shù)不多去化周期小于12個月的板塊。

在庫存規(guī)模上，禪城八個板塊中，庫存規(guī)模均小于2000套。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。