【品橙旅游】2025年12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（發(fā)改辦投資〔2025〕991號(hào)），《清單》對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍作了進(jìn)一步拓展。《清單》明確：四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目被納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的底層資產(chǎn)，可以發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

這意味著，酒店REITs正式上線！

實(shí)際上，本次擴(kuò)圍的資產(chǎn)類型并不限制于酒店，還包括體育場(chǎng)館項(xiàng)目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目等，確切地說(shuō)是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs來(lái)襲！

11月27日，國(guó)家發(fā)展改革委召開新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家發(fā)展改革委政策研究室副主任李超表示：目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍已涵蓋12大行業(yè)52個(gè)資產(chǎn)類型。其中10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類型已實(shí)現(xiàn)首單發(fā)行上市。

比較遺憾的是，其中文化旅游就是尚未發(fā)行的行業(yè)之一。好消息是，李超在發(fā)言中進(jìn)一步表示：近期，發(fā)改委正在積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步擴(kuò)圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。

隨后，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)迅速行動(dòng)。

11月28日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》，《意見稿》共八條，其中對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行了定義，即是指通過(guò)投資于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券以取得商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或者經(jīng)營(yíng)權(quán)利，運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流并將主要收益分配給基金份額持有人的封閉式公開募集證券投資基金。

《意見稿》明確：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金擬持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，權(quán)屬清晰、范圍明確、關(guān)鍵合規(guī)手續(xù)齊備，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他要求。

《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》起草說(shuō)明中指出：商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)均是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過(guò)REITs進(jìn)行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。

此舉在支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的同時(shí)，無(wú)疑也給文旅地產(chǎn)打開了新的融資渠道。特別是國(guó)內(nèi)多數(shù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體、酒店等資產(chǎn)，絕大多數(shù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中的產(chǎn)物。

12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（發(fā)改辦投資〔2025〕991號(hào)），《清單》中擴(kuò)大為14大行業(yè)，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)中納入體育館項(xiàng)目、商旅文體商業(yè)綜合體，并明確四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目被納入底層資產(chǎn)。除此之外，新增城市更新設(shè)施和商業(yè)辦公設(shè)施行業(yè)。

具體如下：

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，家居、建材、紡織等各類消費(fèi)品市場(chǎng)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，體育場(chǎng)館項(xiàng)目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。與上述消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過(guò) 30%，特殊情況下最高不得超過(guò) 50%。四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目。

商業(yè)辦公設(shè)施。超大特大城市的超甲級(jí)、甲級(jí)商務(wù)樓宇項(xiàng)目。

城市更新設(shè)施。老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目，以及涵蓋上述多種資產(chǎn)類型的城市更新綜合設(shè)施項(xiàng)目。

需要注意的是，《清單》對(duì)部分行業(yè)的原始權(quán)益人做了比較嚴(yán)格的限制。具體是：對(duì)于租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、城市更新設(shè)施等領(lǐng)域項(xiàng)目，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

對(duì)于文旅地產(chǎn)而言，似乎迎來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)。

根據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)顯示：目前，國(guó)內(nèi)共有五星級(jí)酒店819家。另外，四星級(jí)酒店數(shù)量超過(guò)2000家。

另外，值得關(guān)注的是，自2024年以來(lái)，以酒店、寫字樓、購(gòu)物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的CMBS、類REITs及持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模近千億元。可見，資本市場(chǎng)在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)盤活領(lǐng)域具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而且市場(chǎng)各方對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的估值邏輯、運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)品機(jī)制設(shè)計(jì)等方面已形成較為廣泛的共識(shí)。

與CMBS、類REITs及ABS等債務(wù)融資工具相比，發(fā)行公募REITs擁有更顯著的優(yōu)勢(shì)：一是投資者可以直接持有底層資產(chǎn)權(quán)益，實(shí)現(xiàn)權(quán)益性融資，收益來(lái)源包括運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值。而CMBS、類REITs及ABS等產(chǎn)品，投資者僅享有固定收益，無(wú)資產(chǎn)增值收益。二是公募REITs要求底層資產(chǎn)具備持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流，并通過(guò)分紅機(jī)制向投資者分配收益，存續(xù)期通常與資產(chǎn)壽命匹配（如商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類REITs可達(dá)40年）。相比之下，CMBS、類REITs及ABS等產(chǎn)品依賴抵押資產(chǎn)未來(lái)收入償付，且存續(xù)期較短（通常5-10年），受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大。?

?國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)文旅資產(chǎn)擴(kuò)容歷程

中國(guó)REITs市場(chǎng)自起步以來(lái)，經(jīng)歷了一條從0到1、由點(diǎn)及面的發(fā)展軌跡，格局不斷拓寬。

從資產(chǎn)類別來(lái)看，中國(guó)REITs起步于基礎(chǔ)設(shè)施REITs，起始階段主要聚焦于倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、市政工程、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基建領(lǐng)域。

伴隨市場(chǎng)漸趨成熟，基礎(chǔ)設(shè)施REITs覆蓋范圍逐步延伸，清潔能源、數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房等新興板塊也陸續(xù)被納入。

此后，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的版圖進(jìn)一步擴(kuò)展至水利設(shè)施、文化旅游、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)行業(yè)與資產(chǎn)類別。

如今，REITs的資產(chǎn)范圍已從基礎(chǔ)設(shè)施延伸至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，新納入城市更新設(shè)施和商業(yè)辦公設(shè)施行業(yè)，資產(chǎn)新覆蓋商旅文體健商業(yè)綜合體、酒店等，市場(chǎng)生態(tài)更趨多元與豐富。歷經(jīng)數(shù)輪擴(kuò)容，目前REITs覆蓋14大行業(yè)。

2021年6月，國(guó)家發(fā)展改革委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資﹝2021﹞958號(hào)），將自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施列入公募REITs的其他試點(diǎn)類別中。

2024年7月，國(guó)家發(fā)展改革委在《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)）中，將自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA級(jí)和AAAA級(jí)旅游景區(qū)項(xiàng)目納入文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)范圍，且明確在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的配套旅游酒店可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。

2025年9月，國(guó)家發(fā)改委辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號(hào)）明確要求：積極研究探索文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等尚無(wú)推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點(diǎn)堵點(diǎn)問題，幫助項(xiàng)目盡快滿足發(fā)行條件。進(jìn)一步提出，積極支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市的要求，為社會(huì)資本參與的文旅REITs項(xiàng)目掃清障礙。

至此番，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)和《清單》發(fā)布，明確：體育場(chǎng)館項(xiàng)目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目、四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目可以發(fā)行消費(fèi)設(shè)施行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

總之，本次REITs的擴(kuò)圍，對(duì)文旅企業(yè)，特別是文旅地產(chǎn)資產(chǎn)而言，或?yàn)槌钟袃?yōu)質(zhì)文旅商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的房企和地方國(guó)資提供市場(chǎng)化融資和退出渠道，緩解流動(dòng)性壓力。

（梁青 本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，與平臺(tái)無(wú)關(guān)）