今天房地產(chǎn)板塊全線上漲，A股的 世聯(lián)行、華夏幸福、財(cái)信發(fā)展?jié)q停，

港股的 融創(chuàng)中國(guó)、金輝控股漲超11%，雅居樂(lè)集團(tuán)、世茂集團(tuán)、中國(guó)金茂漲超9%。

就連半死不活的萬(wàn)科都漲停了，一些萬(wàn)科的債也在漲，“22萬(wàn)科06”“22萬(wàn)科04”漲超20%，臨時(shí)停牌。

房地產(chǎn)板塊很久都沒(méi)有試過(guò)那么喜慶了。

背后傳的消息有3條：

1、據(jù)說(shuō)明年準(zhǔn)備10000億用來(lái)收儲(chǔ)房地產(chǎn)。
2、準(zhǔn)備給房地產(chǎn)貸款貼息，規(guī)模在4000億。
3、傳中X公司牽頭開(kāi)始對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行市場(chǎng)化化債。

我個(gè)人覺(jué)得萬(wàn)科大概率不會(huì)倒，而且不能倒，必須要救，因?yàn)樗芏鄠鶆?wù)都在銀行，不救的話麻煩的不是萬(wàn)科，而是銀行。

最近萬(wàn)科面臨一筆20億元的中票到期壓力，靠萬(wàn)科自己肯定還不上。

現(xiàn)在 深鐵為展期提供了全額連帶責(zé)任擔(dān)保，但前提是萬(wàn)科要賣(mài)資產(chǎn)自己借錢(qián)，或者像融創(chuàng)一樣債轉(zhuǎn)股，整個(gè)方案“以市場(chǎng)化為主”。

深鐵愿意為萬(wàn)科擔(dān)保這個(gè)信號(hào)，其實(shí)已經(jīng)說(shuō)明了高層不會(huì)真的見(jiàn)死不救。

而上萬(wàn)億收儲(chǔ)并非新鮮事，過(guò)去兩年一直都在喊，關(guān)鍵是執(zhí)行要到位，資金要到位。

也許是官方也在等房?jī)r(jià)跌到底部吧，今年全國(guó)房?jī)r(jià)相比去年又跌了一個(gè)臺(tái)階， 這個(gè)節(jié)點(diǎn)啟動(dòng)大規(guī)模收儲(chǔ)，成本低，撬動(dòng)市場(chǎng)效果才會(huì)明顯。

更值得關(guān)注的是房貸貼息的事，據(jù)說(shuō)敲定了。

消息雖然還沒(méi)官方確認(rèn)，但錢(qián)一定是最聰明的，那么多資金涌進(jìn)去，大家都在等待官方宣布，好賺一波。

可能有的人還不理解，為什么這么消息會(huì)引發(fā)市場(chǎng)集體漲停，能量這么大？

我這么說(shuō)吧，如果這個(gè)消息是真的，那么將會(huì)是棚改后，近十年來(lái)最重磅的房地產(chǎn)救市新政。

消息的原文說(shuō)是 4000億房貸貼息政策已定，貼息比例1%，風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)和困難房企可能提高到2%。

也即是說(shuō)以后剛需買(mǎi)房，官方給你貼一定的利息，比例為 貸款合同利率的 1%。

以100萬(wàn)貸款、30年期、利率3.5%為例。

貼息1%的話，月供立減530元、30年也就是360個(gè)月累計(jì)省190800元，接近20萬(wàn)了。

算下來(lái)也是一筆不少的數(shù)目了，據(jù)說(shuō)貼息資金由中央財(cái)政90%+省級(jí)財(cái)政 10%共擔(dān)。

傳聞?wù)f最快在26年的1月起在廣州落地，隨后向30+城市擴(kuò)圍。

這個(gè)消息未必空穴來(lái)風(fēng)，因?yàn)樽罱衣?tīng)廣州那邊的房產(chǎn)博主說(shuō)， 廣州相關(guān)部門(mén)正在與上面進(jìn)行對(duì)接，大概率率先推行房貸貼息政策。

目前廣州已經(jīng)有項(xiàng)目率先推出了貸款貼息的活動(dòng)了，保利旗下的樓盤(pán)有不少都參與貼息的活動(dòng)，打出的口號(hào)是貼息10年！每月1000元。

不過(guò)是由開(kāi)發(fā)商來(lái)墊這筆費(fèi)用，現(xiàn)在也就央企才有這么大口氣了。

目前來(lái)看，房地產(chǎn)的救市大招所剩無(wú)幾，房貸貼息算的上一個(gè)一魚(yú)多吃的好辦法。

首先是真金白銀的幫剛需省錢(qián)了，直接降低購(gòu)房者的還款負(fù)擔(dān)。

至于存量房貸能否享受到利好，還是區(qū)別對(duì)待？現(xiàn)在還不明朗，等消息落地。

不過(guò)最能緩一口氣的應(yīng)該是銀行了，銀行聽(tīng)降息，降存量房貸就像見(jiàn)鬼了一樣。

這幾年來(lái)不斷降息，銀行的凈息差已經(jīng)跌至警戒線，目前1.42%，連續(xù)2年多低于1.8%，即銀行合理盈利的警戒線。

繼續(xù)降下去，銀行基本沒(méi)利潤(rùn)，會(huì)影響金融的穩(wěn)定性。

而通過(guò)貼息將房貸利率降下來(lái)，上述問(wèn)題不會(huì)存在，銀行既能完成信貸投放任務(wù)，又能保持原有利息收入。

從救市方向來(lái)說(shuō)，這是當(dāng)下最有操作性，而且是最有可能成功的手段。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，明年美聯(lián)儲(chǔ)大概率會(huì)降息，我們也會(huì)跟。

疊加貼息比例 1%，明年存量和增量房貸降低到2%。

除一線之外，很多小地方的租售比都已經(jīng)比利息高了。

數(shù)據(jù)顯示，2025年重點(diǎn)城市平均的租售比達(dá)到2.08%，高于十年期的國(guó)債收益率1.78%，也高于大部分的理財(cái)產(chǎn)品收益率。

就說(shuō)長(zhǎng)沙，根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙六區(qū)一縣住宅平均租金為28.80元/㎡/月；

貝殼二手房最新10月房?jī)r(jià)約為8400元/㎡（相比年初下跌15%左右）。

根據(jù)以上兩組數(shù)據(jù)則可以算出來(lái)，長(zhǎng)沙的二手房平均租金回報(bào)率為4.1%。

在長(zhǎng)沙100平米的三房平均租金為2880元，房子總價(jià)為84萬(wàn)，首付2成，帶寬30年，利率2%來(lái)算的話，月供是2476元。

對(duì)于剛需，尤其是準(zhǔn)備結(jié)婚的剛需來(lái)說(shuō)，從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，買(mǎi)房明顯更劃算。

這個(gè)回報(bào)率非常高了，要知道我們不像日本美國(guó)，房子是沒(méi)有持有成本的，租金就是到手的錢(qián)。

這段時(shí)間香港 房?jī)r(jià) 為什么止跌回穩(wěn)了，關(guān)鍵的因素就是租售比太高了，

目前香港的房屋租金比房貸月供還高，你要是手里拿著錢(qián)的剛需，你也會(huì)選擇上車(chē)。

只要利率足夠低，只要租售比足夠高，房?jī)r(jià)早晚會(huì)止跌回穩(wěn)，香港就是一個(gè)例子。

很多人總想著房子跌成白菜價(jià)，但是大家都忘記了，哪怕金融價(jià)值消失了，房子本身還有居住價(jià)值，不像股票。

只要房子的居住價(jià)值夠硬，比如一二線核心的房產(chǎn)，就不可能跌成白菜價(jià)。

現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，一二線核心房產(chǎn)不可能全國(guó)人都能買(mǎi)得起， 總有一天會(huì)出現(xiàn)最低點(diǎn)。

今天之所以市場(chǎng)聽(tīng)到一點(diǎn)利好就狂歡，其實(shí)根本原因還是樓市過(guò)于低迷了。

整個(gè)11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊不見(jiàn)起色，所有的數(shù)據(jù)依然很不好看，整體仍看不到房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的一絲跡象。

10月份房貸繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，是今年以來(lái)的第四次。

2022年、2023年、2024年各出現(xiàn)了兩次房貸負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象，2025年到目前為止，出現(xiàn)了4次，出現(xiàn)次數(shù)是過(guò)去三年的兩倍。

雖然現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策不像十年前那么勁爆，主要是我們救市的空間變得越來(lái)越少，救市的難度也在不斷增加。

但樓市低迷已沖擊居民財(cái)富、消費(fèi)、就業(yè)等方方面面。

盡管約一年前在政策支持下樓市曾小幅回暖，但復(fù)蘇勢(shì)頭很快消退。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害到現(xiàn)在為止還不能夠完全止血。

所以救市肯定會(huì)有，就看是什么時(shí)候了，

和以前的kpi不一樣，接下來(lái)的救市，房?jī)r(jià)能穩(wěn)住不跌，就已經(jīng)是最好的結(jié)果了。

目前我們的確處于一個(gè)資產(chǎn)荒的年代，我的建議是，要從“單幣種”走向“多幣種”的配置，逐步搭建全球化的、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)配置體系，不管處在哪個(gè)周期，普通人的日子也可以過(guò)得游刃有余。

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