天津
天津樓市，出現了“一增一降”，反差很強。
近五年，天津的房價降了40%左右，租金卻在上漲，最高漲幅達到了60%。
這就造成了天津整體租金回報率大幅上漲！
貝殼統計的平均租金回報率是2.6%，而2024年該數值還是1.6%。
相當于兩年漲了1個百分點。
這漲幅跑贏了大多數理財產品。
甚至，有很多核心區的租金回報率已經達到了3%-5%，高過了貸款利率。
租金就能把月供覆蓋掉。
近期，天津發布了2025年居住房屋市場租金水平（藍皮書）。
文件詳情可點擊文末鏈接
根據這份文件，我們對比了近五年市區租金的數據。
不比不知道，一比嚇一跳！
實際上，近五年天津市內六區的租金水平經歷了三個周期。
普漲期：2019-2022年
這一時期，市內六區幾乎所有片區租金全線上漲。
僅個別老舊小區、城郊接壤片區小幅下跌，租房市場迎來了“黃金期”。
在當時，主要得益于天津的“城建”全面發力。
城市更新、地鐵開通，包括配套資源的逐步完善，致使剛需、學區的租賃需求全面爆發。
以和平五大道、南開水上奧體以及河東津濱大道片區為典型，租金漲幅均超過了30%。
尤其津濱大道，領漲全市，漲幅達到了60%。
分化上行期：2022-2024年
市場由普漲轉為分化。
彼時，住宅市場進入存量房時代，租賃需求開始回歸城市核心，地段能級的優勢逐步體現出來了。
優質地段由于產業、學區等配套資源的能級較高，租金持續走高。
而無城市利好的片區和“老破小”進入橫盤。
但是，幾乎沒有片區出現租金大幅下跌，且市區的租金水平達到峰值。
價格回調期：2024-2025年
市內六區有超過70%的片區租金出現小幅回調。
僅少數核心配套，或者具備稀缺屬性的片區保持上漲或持平，整體出現“普跌”的趨勢。
但房租水平仍然處于高位。
主要原因在于預期。
經濟環境、樓市下行以及收入不穩定，致使租賃需求整體收縮，并且對于租金價格的敏感度很高。
由此，市區的租賃市場也分出了三個梯隊。
第一梯隊：和平區
區域內的租賃需求最穩定，尤其以學區、商務租賃為主。
整體的租金水平全市最高，租金的峰值領先第二名30%以上。
尤其在下行周期，各片區租金仍然很堅挺。
但是，“老破小”的占比很高。
第二梯隊：河西區、南開區、河東區
河西區的租賃需求主要集中在三大片區：人民公園、文化中心、陳塘片區。
基本上，都是天津城市界面最好的片區。
依托于近幾年城市更新和產業導入，提升了人口的吸附能力。
南開區主要以職住和陪讀的租賃需求為主，天南大、老城廂以及天拖的熱度很高。
河東區海河沿線、津濱大道的租金漲幅全市最高，后者2019-2025年高層累計漲幅超過了60%。
同時也是全市租金增長最快的片區。
第三梯隊：河北區、紅橋區
河北區和紅橋區老舊小區的占比很高，而且板塊紅利相較于其他區也比較少。
所以，整體的租金水平在市區屬于墊底的位置。
僅天津站、中山路、泰達城等臨近城市中心的片區租金處在“第一梯隊”。
總體來看，市區的租金水準還沒有達到真正的峰值。
未來的1-2年，租賃市場會進入到一個小幅下行的周期。
但長期來看，伴隨著城市更新的推進，核心片區的租金仍有上漲的空間，只不過和新房市場一樣，分化會越來越明顯。
雖然，租金便宜對于人們的吸引力較大。
但也會隨著城市和產品的升級，提升需求。
之前我們說，現在二手房業主的心氣兒上來了。
除了市場回暖以外，租金回報率確實是一個關鍵點。
數據的反饋已經證實了業主的體感不是“幻覺”。
也難怪有人開始抄底老破小了。
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