陜西
等了很久，仍舊沒等到......
在過去的11月份西安房價繼續下跌，根據統計局最新數據：
西安新房環比下跌0.4%，同比下跌5.4%，環比跌幅收窄0.4個百分點，同比跌幅擴大0.2個百分點。
西安二手房環比下跌1.1%，同比下跌8.2%；環比跌幅擴大0.2個百分點，同比跌幅擴大0.8個百分點。
?數據來源：國家統計局
從數據看，西安房價仍處于下跌趨勢之中，特別是二手房，環比數據從8月份開始連續第4個月跌幅超過1%，正在加速下探，至于底在何處，很難判斷。
其中跌得最狠的還是144㎡以上大面積產品，同比跌幅達7.4%；90-144㎡，同比跌幅7%，90㎡以下剛需產品同比跌幅6.4%。
從市場終端來分析，前幾年西安樓市供應以130㎡以上改善為主，隨著眾多項目的交付，房源進入二手市場，存在一定投資群體“套現離場”的現象，在二手房市場大面積產品流動失速，新房產品升級的雙重擠壓下，降價成了這部分人群最好的選擇。
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前兩天，高層對房地產市場用9個字指明方向：控增量、去庫存、優供給。
這在數據上同樣有體現，在整體投資上房地產規模大幅萎縮，屬于“控增量”的范疇。根據數據1-11月份房地產開發投資下降15.9%，住宅新開工面積下降19.9%，未來新房供應會持續減少。
?數據來源：國家統計局
去庫存方面，11月末商品房待售面積75306萬平方米，比10月末減少301萬平方米；與2024年11月末（73286萬平方米）同期對比，增長2.7%。其中住宅待售面積39361萬平方米，同比增長4.3%，由此來看樓市庫存壓力仍舊存在。
而“優供給”則是對樓市產品的升級，首先體現在土地供應上，以西安為例前兩年普遍2.8的容積率指標，現在2.5容積率已經成為常態。
?金茂幸福曉棠園林實景
再就是體現在新項目園林品質、戶型設計、社區服務等全面升級，并且產品面積在向100㎡以內剛需下探，比如在11月份極具代表性的金茂幸福曉棠98-139㎡戶型，豪宅品質的疊加，讓項目火熱出圈。
這是對樓市產品結構的深層次調整，刺激改善需求釋放，讓能力大的換房，能力小的買房，給沒能力的保障房。
從這個邏輯推導，新房與二手房產品的人為“割裂”，給老一代二手房止跌增加了難度；當然也為新房價格增加了底氣。
?圖片源自網絡
短期來看，新房、二手房價格如同“魚與熊掌”，不可兼得；當然，新房創造的價值也不同，最直接的如土地出讓金、房貸增量......
在當下，在二手房士氣嚴重受挫，購房者信心不足，市場預期為負的情況下，新房想逆勢走出“獨立行情”也不現實，最重要的還是要改變樓市預期。
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