上海賣房真的很難。

　　現在動不動小區(qū)里就有鄰居砸盤，很多小區(qū)可以說是一天一個價。

　　猶豫的功夫，價格就下去幾十萬。

　　可以說房東之間的競爭日益激烈且殘酷。

　　而且還有很多意想不到的問題。

　　我們這次服務的一位閔行的房東，就非常坎坷。

　　還好在我們的科學賣房的指導下，仍然在1個月時間成功賣房。

　　而且幫房東守住了底線。

　　絕不容易

　　劉先生（化名）這套房子原本是要留給小孩當婚房的。

　　但是這兩年房價跌的太兇了，加上小孩也還沒到時間，就打算先賣了，免得虧得太多。

　　我們去看了房子，雖然房子是零幾年的，但是小區(qū)環(huán)境還是挺好的。

　　而且是電梯小高層，劉先生的1 00 平的大兩房戶型在小區(qū) 也算是比較少的。

　　這套房子原本在我們看來不應該是套難賣的房子，甚至有希望短時間內快速成交。

　　但是真正下場的時候，問題來的很猛烈。

　　1、市場劇烈變化

　　就在我們接手這套房子前半個月，小區(qū)有一套同戶型7 00 多萬成交的。

　　不過，人家的樓棟位置是樓王級別的，樓層是次頂樓那種。

　　實話實說，要比劉先生的房子要好一些。

　　而且人家重新裝修了，據說花了6 0 多萬，就算是有水分， 30-40 萬也是要的。

　　雖然房子情況比我們的好，但總體來說對我們賣房還是挺有利的。

　　但我們剛接手后沒兩天，小區(qū)掛牌價格大幅度跳水。

　　來了一套1 27 的三房，才賣7 40 萬，5 .9 萬的單價直接比原來少了快1萬塊。

　　緊接著，周邊小區(qū)的一套1 10 平的 1層 直接掛6 00 萬。

　　導致市場對于這邊的預期大幅度降低。

　　一些買家就對標著這掛牌情況砍價，原來的成交價人家根本不關心。

　　2、個別中介威脅我們低價賣房

　　不是我們夸大事實。

　　這家中介是第一個帶來談判客戶的，但是價格最低我們不同意。

　　我們要走，他們直接說， 走出了這個門的話，我 讓 你這個房子 永遠 賣不掉 。

　　而且我們去哪談判，就要跟我們去哪。

　　3、買家臨時變卦

　　現在的買家極易受到各種因素影響，導致放棄買房。

　　我們也確實遇到了這樣的買家。

　　前一天晚上都談的很好，定金都交了，第二天說不買了。

　　這種情況就容易造成，底價暴露了，然后后面的買家出價更低。

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　　解決問題

　　越是市場動蕩，我們越要穩(wěn)住，幫助房東守住底線。

　　當兩套砸盤房源出來以后，一度破壞了我們所有的定價和營銷計劃。

　　房東還是得現在賣，也沒法暫避風頭。

　　結果房東先提出， 希望 把掛牌價調 大幅度下調，提高競爭力 。

　　因為，很多中介都在勸房東降價 ，房東自己也擔心，萬一那低價房源成交了，這接下來價格更低 。

　　這時候我們給房東的建議是，不能這么干。

　　我們心里底價可以低一點，但掛牌價不能太低。

　　好比你現在掛6 00 萬，那你的上限就是6 00 萬。

　　成交價只會更低，而且所有的中介、買家也都會認為你能接受更低的價格。

　　我掛高一點，哪怕被砍下來，我的上限始終是高的。

　　想要在惡劣的競爭環(huán)境中取得更好的成交，那營銷端的努力不可缺少。

　　這一點需要和周邊中介建立非常好的關系，人家愿意幫你推薦。

　　這對很多房東來說可能是難事，但是我們的渠道建設非常完善。

　　為劉先生服務的賣房師對于板塊內也非常熟悉。

　　盡管任然是一個掛牌高價，在我們和當地中介的共同努力下，房源依然達到了9.75分的高分。

　　動員了板塊內所有的中介一起推薦這套房子。

　　功夫不負有心人，客戶開始接踵而至。

　　面對談判的博弈和策略就更為重要了。

　　第一組客戶就是前面提到的，威脅我們的中介帶來的。

　　就只有6 00 萬的出價水平，買家死活加不上去。

　　我們認為沒必要浪費時間了，畢竟還有儲備客戶。

　　給中介限定了時間，如果能提高預算就繼續(xù)談，不能就放棄。

　　結果他們提不上價格，還不讓我們走。

　　畢竟是“廈大畢業(yè)的” ，還能怕你恐嚇，硬氣地拉著房東去別的中介談第二組客戶。

　　現在法治社會，有問題就直接報警，誰也不能強買強賣。

　　第二組買家是個置換客戶。

　　我們事前了解了買家的情況，所以放在第一天來談，其實還有2組客戶在第二天等著。

　　因為置換客戶，尤其賣房還是在途的非常容易出現問題。

　　當天晚上談判其實問題不大，不過買家職員椅付2萬定金，因為他第二天要去上午和他的買家談判。

　　如果房子順利賣房，來簽正式合同。

　　他當我們是備選，我們也和房東說把他當備選。

　　反正第二天上午就有消息，我們晚上 才談判。

　　果然，這個買家最終還是賣房卡住了。

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　　每一環(huán)節(jié)都重要

　　最后的2組談判我們是同時進行的。

　　因為意向度都很高，而且價格差距不明顯。

　　我們替房東兩頭跑，在中間爭取更好的條件。

　　同時進行，對于買家也是個心里暗示。

　　這房子至少不差，有多個人愿意買，價格也不可能太低，這樣就被對手買走了。

　　最終我選下來，其中一家價格多2萬，而且是全款，交房周期以我們房東為主。

　　只有開發(fā)出足夠的客戶量，才有談判的主動性。

　　房東自己也越發(fā)意識到上海賣房是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。

　　哪一環(huán)沒做好都不行。

　　我們也一直說：

　　在上海當前的市場環(huán)境下，賣房早不是“掛個牌、等客來”那么簡單。尤其是在掛牌量巨大的小區(qū)，專業(yè)、精準、快速的操盤能力至關重要。

　　你需要一個團隊幫你：

　　實時監(jiān)控市場，動態(tài)調整策略；

　　極致優(yōu)化房源，高效組織推廣；

　　精準篩選客戶，全力爭取價值；

　　如果您也在為賣房而煩惱，無論是掛牌已久無人問津，還是擔心鄰居“砸盤”拖累，不妨了解一下我們的專業(yè)賣房服務。

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　　科學定價：避免因不合理定價而錯失良機或白白損失。

　　全網推廣：觸達更多潛在買家。

　　高效執(zhí)行：平均成交周期遠快于市場平均水平。

　　價值談判：幫您過濾無效報價，鎖定優(yōu)質客戶，爭取最好條件。

　　賣房不易，我們始終堅持站在房東的立場，將客戶的房子當作自己的房子來賣，用我們的專業(yè)、資源和執(zhí)行力，幫助房東在復雜的市場中破局，實現快速、高效的成交。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。