上海
北京樓市，出新政了。
回看今年825上海新政，幾乎就是照著北京前一次松綁作業臨摹的：
聚焦城市外圍松綁、放寬單身限制、調整信貸公積金……
北京，現在是一線城市政策的絕對風向標。
邏輯很簡單，一線城市的政策口子沒多少了，北京沒發話的，上海不敢越池先出政策。
北京敢做的，上海才有可能做；北京沒做的，上海大概率不會做。
如今，北京再次向外邁了一步，政策工具箱又被允許打開了一格。
上海跟不跟？答案幾乎是肯定的。
那上海會怎么跟？
從這次北京新政和上次上海的825新政可以看出，邏輯依舊是：
定向松綁，但仍然不會全域放開。
篩選能為城市未來買單的人，是重中之重。
你看北京樓市新政的邏輯：
再次降低社保年限，是在爭搶什么人？是那些剛剛來到北京打拼幾年，有一定積蓄，但又被社保門檻卡住的年輕精英和中產家庭。
這些人是城市未來的稅收和消費主力。用一套房子，可以提前鎖定他們未來幾十年的生產力。
上海會怎么跟這條？
區域上，繼續外環內外有別，但分界線可能會向內挪動。
上次是外環外已經松過了，就剩一年了，會全面放開嗎？
我認為不太可能，因為北京并沒有全面放開。
這次有沒有可能，擴大到中環？
或者是將某些外環內中環外但非核心的板塊劃入寬松區？比如一些新興副中心或城市更新重點片區。
或者說，外環內中環外只保留像唐鎮、南翔、七寶、莘莊、大虹橋等核心板塊，其他可能全部放開？
至于外環內，是否可能3年變2年、甚至1年？
以上只是猜測，大家評論區交流，或者等政策真正落地。
還有，這次北京給多子女家庭開后門，是響應國家號召，其實藏著小心思。
能在一線城市養得起二孩、三孩，并且還有余力考慮多買一套房的，是什么家庭？
高凈值家庭。
這就是精準地釋放改善型和資產配置型的需求，用他們的購買力來托舉核心區域的資產價值。
上海可能會照搬，甚至加碼。
比如，對二、三孩家庭給予更多的信貸支持或購房房票。
同時，針對人才引進的特定群體，如重點產業、頂尖人才，購房門檻放松可能會被實質性打通。
金融工具上，降低交易摩擦依舊會是主旋律。
北京取消了商貸利率的首套、二套區分，這是降低改善換房成本的狠招。
上海825新政已不再區分，此次若跟進，可能會給銀行更多的靈活性。
資質好的，利率再下調？再給貼息政策？
亦或部分小銀行，給出比四大行更低的商貸利率優惠？
這么做，都是為了實質性降低賣一買一的置換成本。
公積金政策又提又貸的優惠范圍，可能會從新房擴大到部分二手房，進一步激活存量市場。
若上海根據以上可能性跟進，市場可能會加速分化。
道理很簡單。
825新政幾乎已經證明，單純放寬但不全面放開非核心區的購買資格，對外環外市場的影響，并不怎么大。
大部分外環外板塊面臨的是產業、配套和人口導入的根本性問題，這不是多一張房票能解決的。
反而這次再放寬外環內，中環以內的高性價比筍盤，會迎來一波明顯熱度。
政策帶來的預期，加上信貸成本降低，會點燃一些持幣觀望的置換客和剛需的熱情。
外環內核心板塊、中環以內的賣房周期、新房去化周期可能會顯著縮短。
但外環外，不會有根本性的扭轉。
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