東亞人好像都逃不開炒房的怪圈，無論是日本、韓國、中國，還是如今才剛剛開始有點起色，被稱之為新的“世界工廠”的越南。

　　房價直線飆升，公寓均價已突破每平米8000萬越南盾（約合2.1萬元人民幣），和我們的二線城市，蘇州、南京、成都差不多。

　　經(jīng)濟上，目前越南的人均GDP才剛剛接近5000美元，大致相當于中國2010年的水平。

　　在2010年，上海北京深圳的房價也才剛剛沖破2萬關(guān)口，廣州一萬多，大部分的二線城市不到一萬。

　　越南近年來什么模仿中國，不僅制造業(yè)產(chǎn)鏈接的打造幾乎是照搬中國，文化上有影視劇和電影審美也在模仿，越南李子柒數(shù)量比中國還多，但都稍遜一籌。

　　唯獨房地產(chǎn)模仿的可以說是“青出于藍”。

　　我看了一下，越南房價之所以失控，玩法套路基本上一致，離不開兩點，土地供應和放水，只是越南的操作更讓人驚訝。

　　先是土地，2024年越南出臺了《新土地法》，核心是市場化，廢除政府限價，引入年度土地價格表，按市場原則估值，初衷良好，但效果卻適得其反。

　　新的土地法實施后，地價立馬翻了三到五倍，這點我們很熟悉了，面粉貴了，面包能便宜嗎？

　　面對預期中的成本上漲，開發(fā)商在過渡期瘋狂搶地，進一步推高地價，形成惡性循環(huán)。

根據(jù)世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報告，河內(nèi)新盤的拿地成本占總開發(fā)成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。

　　開發(fā)商自然會把這些成本全都轉(zhuǎn)嫁給購房者。

　　越南最大的問題在于，經(jīng)濟發(fā)展太快了，但法律法規(guī)是明顯落后，并沒有對開發(fā)商做出什么限定，于是大量開發(fā)商開始囤地，減少新房出售。

　　加上這段時間，越南開始了史無前例的反腐風波，越南官員普遍產(chǎn)生了多做多錯、不做不錯的畏難情緒。

　　大量項目卡在審批環(huán)節(jié)，導致新房供應斷崖式下跌。

　　2024年，擁有近千萬人口的胡志明市，全年僅供應了約5000套住宅，杯水車薪。

　　這頭土地供應、房屋供應“便秘”了，那頭貨幣卻洪水滔天，供需的極端失衡，為房價失控種下了一顆種子。

　　為了保住經(jīng)濟增長，越南央行開啟了一場長達十余年的降息潮，基準利率從高位一路降至4.5%的歷史低點。

　　大家別用我們現(xiàn)在的利率去看越南，2010年的時候我們的基準利率可是高達6%以上的，而越南經(jīng)濟才剛有起色，利率就降到4.5%，簡直是撒錢。

　　于是越南市面上的錢越來越多，M2增速長期維持在13%以上。

　　而越南又沒有太多產(chǎn)業(yè)可以兜住那么大的資金量，本來還想放水是希望錢流去制造業(yè)。

　　但制造業(yè)壓根接不住天量的資金，今年全球需求疲軟，疊加貿(mào)易戰(zhàn)起起伏伏，工廠訂單不足，也不敢開足馬力擴張。

　　于是天量的貨幣兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)還是涌向了房地產(chǎn)，貨幣就像是石油一樣，一點就著，一發(fā)不可收拾。

　　銀行甚至推出了針對35歲以下人群的零利率購房貸款，還各種宣傳：“這是年輕人買房的黃金時代”之類的口號，

　　這種定向刺激精準地將一代越南年輕人的未來與樓市綁定。

　　越南還有一個特殊的情況，就是外資和外國人數(shù)量龐大。

　　近年來，伴隨全球產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移，數(shù)以萬計的韓國、中國、日本等外籍工程師、高管涌入越南北部工業(yè)園區(qū)。

　　他們與本地迅速崛起的富裕階層，共同構(gòu)成了高端市場的堅實購買力。

　　在河內(nèi)高端公寓租賃市場，外籍租客占比超過40%，高昂的租金回報率支撐著更高的房價。

　　對他們而言，以美元計價的越南房價并不算貴。

　　很多越南人苦笑說，越南的房子都是為外資高管和本土新貴而建，和普通人無關(guān)。

　　不過看回越南的經(jīng)濟，的確是一片欣欣向榮，去年越南GDP增速達到7.09%，位于全球的前列，在喊得上名字的國家里面算是排名第一了，比印度還強。

　　而今年越南官方自己預測全年增速將會達到8%以上，發(fā)展的確迅猛。

　　也難怪外資不斷進軍越南房地產(chǎn)市場，以前中國房地產(chǎn)上行的時候，對外資是有限制的，這一次要在越南全部拿回來。

　　越南無論是城鎮(zhèn)化率45%，經(jīng)濟發(fā)展階段，還是人口結(jié)構(gòu)相對年輕……

　　多方面條件顯示房地產(chǎn)依舊有很大空間。

　　有不少本地的購房者由于擔心房價進一步上漲，只能硬著頭皮買單。

　　我老家不少人都在越南發(fā)展，二三十年前中國有一段時間很流行娶一個越南老婆，現(xiàn)在他們的子女都長大了。

　　這幾年越南經(jīng)濟發(fā)展迅速，而我們這邊過于內(nèi)卷，他們的子女又懂越南話，都跑去那邊謀生了，很多都是做建材衛(wèi)浴等裝修生意的，也算是吃到越南的房地產(chǎn)紅利了。

　　我聽老家的朋友說，現(xiàn)在有錢人都在買房，很多人都認為越南的房價會像中國一樣，會有至少十幾年的快速上漲期。

　　越南現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化大約45%，還有較大的上升空間，房價哪怕短期下跌了也不怕，調(diào)整后就會重新上漲，（這套敘事邏輯是否似曾相識）？

　　而他還有越南國籍，除了買公寓，更多是買宅基地自己蓋房子。

　　現(xiàn)在越南房價上漲的信念，就跟我們房價下跌的信念是一樣的，都形成了思想鋼印。

　　只是不少越南普通年輕人就比較倒霉了，接受上漲現(xiàn)實，但深感無力。