北京
喬安今年剛滿60歲，距離退休只剩最后一段沖刺。這天她打開自己的IRA賬戶，又一次看到那筆20多萬美元的現金——放在貨幣基金里，年化收益不到2%，跑不贏通脹已是板上釘釘。她想起上個月在本地投資俱樂部認識的那個小伙子：專門做舊房翻新，手藝不錯，就是缺周轉資金，到處找人借錢，愿意付10%的年息。喬安的腦子里轉過一個念頭：能不能用IRA里的錢，直接借錢給他？這操作合法嗎？
這個念頭的背后，是美國退休賬戶持有人中一個日益流行但少有人討論的策略——用自主管理型IRA做私人放貸。業內通常叫它IRA抵押貸款或票據投資。和直接買房出租相比，這個玩法完全繞開了房客、維修電話和物業管理這些讓人頭疼的東西，退休賬戶收到的只有一樣東西：利息，持續不斷的利息收入，并且由真實房產作為擔保。
操作流程說穿了并不復雜。你的自主管理型IRA去發起或者買入一張本票，這張本票由某處房產的信托契約或抵押來提供擔保。借錢的人通常就是做翻新轉賣或者買出租房的投資客。他每個月支付的利息，不經過你的手，而是直接打進你的IRA賬戶。這張本票作為資產一直躺在IRA里，直到貸款還清，或者你把票賣掉。
利息和期限怎么算？私人放貸借給房產投資客的錢，年利率通常在8%到12%之間，在競爭激烈的市場上做短期過橋貸款，利息可能還更高。算一筆賬心里就有數了：一張12個月到期、年利率10%的10萬美元貸款，利息收入就是整整一萬美元。如果這10萬美元本金來自傳統IRA，這一萬美元利息可以享受稅延；如果來自羅斯IRA，這一萬美元就是免稅的。到手的，比貨基那點收益踏實多了。
交易文件上有一個關鍵細節，搞錯就全亂了。放貸人是你的IRA，不是你這個自然人。起草本票的時候，放款方名稱必須寫成IRA；擔保這筆貸款的信托契約或者抵押文件上面，同樣要寫IRA的抬頭。還有一個很多人忽略的步驟——產權保險值得買。找一家專業的產權公司，在IRA撥款放款之前，把房子的產權查干凈，確認沒有在先的債務或者產權瑕疵。一筆產權保險的費用，從幾百到幾千美元不等，視貸款金額大小而定，但它能保住IRA的優先受償地位。這筆錢，花得不冤。
說到這里，喬安這類投資人的疑慮通常集中在最后一個問題上：這么做合不合規？美國國稅局的規定很清楚——你不能把IRA里的錢借給自己、配偶、子女、孫子女，也不能借給你控制的任何企業。這是一條硬杠杠。但是，如果借款人是一個和你沒有親屬關系的房產投資客，哪怕這個人是你從本地投資俱樂部認識的，通常都在允許范圍之內。交易必須完全保持獨立，貸款條件必須符合市場慣例。只要做到這一點，這道門對喬安來說是敞開的。
60歲這個節點，離開始從退休賬戶往外取錢的日子越來越近。把一部分IRA資產配置到以房產為抵押的私人票據上，本質上是在做一個取舍：用流動性，換比公開市場更高的固定收益。本金有房子兜底，利息按月回流到賬戶里，稅收待遇和賬戶類型掛鉤，操作合規的邊界IRS已經劃得很明確。喬安也許該給那個翻新小伙子打個電話了——不過，得讓他先準備好產權報告。
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