上海樓市正在實現止跌回穩，二手房交易量每月都兩萬套左右。

　　房源快速去化，2026年市場會更健康。

　　也有一些局部市場不太好，新房積壓嚴重，堪稱樓市困難戶。

　　01

　　普陀桃浦

　　講個鬼故事，桃浦開發了四年，普通住宅小區一個都沒賣完。

　　2022年以來桃浦連續出讓10幅住宅用地，目前清盤的只有一個，還是一個別墅項目。

　　數據來源：房見小程序

　　潤云金茂府能賣光，一方面是產品強，低總價別墅。

　　一方面是體量不大。

　　樓盤滯銷的定義是開盤一年內去化不到90%，按這個來，桃浦普通住宅全部滯銷。

　　其實桃浦新性價比不錯，賣得不好純粹是天時地利人和一個都沒趕上。

　　距離人廣同樣10公里，新江灣11.6萬，桃浦只要8萬。

　　很多人說新江灣環境好，定海路環境不好吧，也要11.5萬。

　　其實桃浦新房8萬都賣不到，有很多都給折扣。

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　　桃浦沒趕上天時，現在是一江一河時代，靠黃浦江才有熱度。

　　桃浦規劃也好，但是智創城這種概念大家都膩了，隔壁還有智慧城，創新城，誰能分得清誰是誰。

　　黃浦江邊規劃來一個火一個，沒辦法，天時在這。

　　楊浦濱江樓盤數量多三倍，賣的也比桃浦好。

　　桃浦地利也沒趕上，一條馬路就是南大，寶山當紅辣子雞。

　　討論桃浦南大誰更有潛力沒意義了，南大就是比你便宜。

　　消費降級時代，便宜就是硬道理。

　　桃浦、南大往死里卷，整個區域都成了價格洼地，周邊二手房無一幸免。

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　　桃浦之前的標桿二手房華公館、圣都匯大降價，華公館只要4萬多。

　　天哪，這是五大新城的房價，竟然出現在外環內。

　　人和更是一塌糊涂，八九個樓盤產品設計沒有區分度。

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　　100平的三房早就過時了，現在新規住宅都是120平起。

　　你倒好，八九個樓盤都是100平三房。

　　好巧不巧，隔壁南大也差不多戶型，那賣得動才有鬼了。

　　你看潤雲金茂府弄個別墅，前四批房源認購率都超過150%，第五批認購率也超過100%。

　　這就是差異化的力量。

　　話又說回來，感謝桃浦南大吧，給了我們低價上車外環內的機會。

　　其他外環內都1000萬打底，就這里六七百萬買得到。

　　等這波集中供應期過了，市場會慢慢恢復的。

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　　02

　　楊浦濱江

　　說楊浦濱江是困難戶，會被罵的，因為現在太熱了。

　　準確的說法是，2025年10月后的楊浦濱江是困難戶。

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　　楊浦濱江迎來美團、B站、字節前后，一口氣推出了32個樓盤。

　　算上兩個歷史遺留樓盤，2021年至今楊浦濱江項目多達34個。

　　這魄力別說桃浦，連大虹橋、臨港也自愧不如。

　　大虹橋那么火，2020年到現在徐涇也才賣了24塊地。

　　技高人膽大，楊浦濱江確實厲害，連續賣光了15個樓盤。

　　目前能稱得上滯銷的，也就五六個。

　　招商三個互聯網公司，出讓30多塊地，賣光15個樓盤，這是我從業以來見過最偉大的操盤。

　　唯一不走運的是10月份后市場又下行，熱度開始下滑。

　　后續開盤的譽濱江、外灘道，體量大的中海云邸，開始不好賣了。

　　某樓盤反饋，找了鏈家也沒用，還是賣不動。

　　短期遇到點困難很正常，他們焦慮的是明年競爭更激烈，還有六個項目要上，明年還要拍地。

　　別說客戶了，有些置業顧問也記不住楊浦有哪些樓盤。

　　更可怕的是，楊浦不只有濱江，整個楊浦新房庫存來到了100萬方。

　　更更可怕的是，靜安、虹口跟楊浦同質競爭。

　　三區庫存加起來238萬方，按照單價12萬計算，需要2856億才能解套。

　　什么概念呢？去年北京新房一共賣了2600億。

　　我大上海拿出虹口、楊浦、靜安就干掉北京。

　　環二一方面為上海的發展感到開心，一方面有點擔心。

　　明年能不能賣得掉。

　　上海是時候救市了，新房賣不動影響的不只是房地產，直接影響了區域開發。

　　一江一河是核心戰略，是提升上海全球競爭力的兩大抓手之一，只能成功不能失敗。

　　別等了，現在就是最好的救市時間。

　　比如下面這個，就是因為新房賣不動耽誤了。

　　03

　　臨港新城

　　臨港就是新房賣不動，影響了開發進度。

　　很多人說招商更重要，企業也不傻，人家也想去更成熟的區域。

　　仲量聯行的調研顯示，企業選址時非常關心餐飲、商業等綜合配套。

　　住宅賣不動，人氣聚不起，一定影響企業入駐。

　　更可怕的是，住宅賣不動影響了大家信心。

　　大家沒信心，更不想去買房、去辦企業，那開發速度就更慢。

　　惡性循環。

　　結果就是區域規劃落地很慢，風口一過，再想回來搞就難了。

　　數據來源：房見小程序

　　臨港樓盤不多，但都是超級大盤，很難賣。

　　后面沒上市的地塊也很大，總庫存量上海第一，達到了248萬方。

　　按照目前的去化速度，要賣258個月。

　　對，你沒看錯，是20年。

　　臨港樓市已經不是樓市自身的問題，更多的是上海的人口增量夠不夠。

　　臨港規劃很好，雄心萬丈，2035年人口達到250萬人，GDP達到1萬億。

　　這些都需要巨大的人口增量。

　　別守著2500萬人口上限了，要在全球一線城市中競爭，就不要把人攔在外面。

　　陸鳴教授之前接受采訪說上海人口上限還沒到，東京都市圈3700萬人，比上海多得多。

　　只有城市做大了，臨港這樣的新城才有更好的機會。

　　04

　　風貌別墅

　　另一個困難戶橫跨多個區域，虹口、楊浦、靜安、黃浦都不少。

　　正是大名鼎鼎的風貌別墅。

　　風貌別墅已經是高端產品代名詞，有很多粉絲diss徐匯濱江，說楊浦濱江有風貌別墅，徐匯濱江沒有啊，誰高誰低顯而易見。

　　今天不討論楊濱徐濱，風貌別墅自身也遇到了巨大困難。

　　實在是太多了。

　　小胖看房9月份統計的數據，風貌別墅項目多達41個。

　　如果你還嫌不夠，后面至少還有16個儲備項目。

　　毛估估就57個，這誰賣得動？

　　很多項目規劃還沒出來，多少套不好算，根據多種權威說法，至少1萬套以上。

　　動輒五六千萬一套，貨值至少也得五六千億。

　　目前上市的一些項目，去化情況都不太樂觀。

　　已經交付的中海順昌玖里，也是毀譽參半。

　　以后上海市區成片成片的這種房子，是你想象的現代化都市嗎？

　　好不好有很多主觀因素，大家看看喜歡不喜歡，可以評論區留言討論。

　　需要客觀指出的是，這些產品居住上有很多問題。

　　設計初衷就不完全是迎合居住，而是要考慮到大量的文物保護要求。

　　比如樓間距，就需要符合老上海里弄建筑的道路寬度要求。

　　早期的石庫門里弄，一般主弄寬度在2.5-3.5m，支弄寬度在2.0-2.5m。

　　隨著交通工具的迭代，主弄的寬度達到6.0m以上，而支弄寬度在3.5-4.0m之間。

　　樓間距就五六米，你說能舒服嗎？

　　網上有人吐槽，風貌別墅是富人看不上，窮人住不起。

　　這種細節太多了不再展開，總之是跟真正的大別墅不太一樣，很多地方犧牲了居住體驗。

　　當然上面這么設計肯定有更大的考量，我們只是在房地產角度講講。

　　在一個普通市民角度，個人也覺得不用建這么多風貌別墅。

　　能理解保持上海文脈的想法，但是真的需要建這么多嗎。

　　黃浦靜安建就建了，很多楊浦地塊原來都是工人住的破房子，留一兩棟懷念就夠了吧。

　　而且這些房子跟上海文脈關系也不大了，原來的居民沒幾個能買回來的。

　　大部分居民都動遷去了松江、寶山。

　　看看后面怎么處理吧，眼下肯定是不好賣了。

　　上海樓市明年有望好轉，上面這些房子困難更大，不知道何時能迎來大力度救市。

　　當然也不是說上面這些房子都不能買，有些地方性價比還不錯。

　　系統性的分析，歡迎大家來到環線辦公室，參加沙龍。

　　我們一次講透。