曹德旺作為福耀玻璃的老板，早幾年就提醒大家房子不是無限漲的，空置太多價格虛高，早晚會出問題。結果呢，這幾年市場真就涼下來了。

二手房掛牌量破850萬套，新房銷售面積同比降了6.8%，銷售額降9.6%。2026年是十五五規(guī)劃的頭一年，樓市調整估計會更深，大家得留意這些變化，別再抱著老思路買房了。

曹德旺從2018年起就多次談房地產(chǎn)風險，那時候房價還熱火朝天，他說房子太多空著，消費群體有限，不是靠譜的投資渠道。不少人當時覺得他唱衰，現(xiàn)在回頭看，他的提醒正一步步應驗。

全國房價調整已經(jīng)持續(xù)40多個月了，二手房掛牌量達到850萬到920萬套，很多城市成交周期拉到半年以上。

過去買房當理財?shù)倪壿嫞F(xiàn)在行不通了，因為房價收入比在一線城市還超25倍，北京上海深圳都過這個數(shù)，普通人收入增速趕不上房價壓力。

他還建議有多套房的人早點賣掉，別等到倒貼錢養(yǎng)房子。這話擱以前像笑話，現(xiàn)在不少多套房家庭真體會到了。持有成本在漲，物業(yè)費、維修基金、水電取暖每個月幾千上萬，加上未來房地產(chǎn)稅的預期，空置房成了負擔。

四成家庭有兩套以上房產(chǎn)，過去是眼光好，現(xiàn)在壓力大。曹德旺強調房地產(chǎn)要回歸理性，別當金融產(chǎn)品炒，這點現(xiàn)在政策也在推，房住不炒不是空話，錢得流向實業(yè)和技術領域。

市場數(shù)據(jù)也佐證了他的觀點，2025年前11個月新房銷售面積7.9億平方米，同比降7.8%，2026年機構預測新房銷售面積再降6.2%，新開工降8.6%。

這不是短期波動，是供需徹底變了，從短缺時代到存量時代。曹德旺的預言沒具體到2026年，但方向對得上，樓市從普漲紅利結束，轉向價值分化。

第一個轉折，樓市徹底回歸居住本質，炒房空間沒了。過去二十年，房子被當造富工具，買了放幾年賺的比上班多，現(xiàn)在調控緊，限購限貸限售打擊投機，加上人口新生兒減少、城鎮(zhèn)化放緩，剛需增長跟不上供應。

開發(fā)商不再吹升值，轉而拼戶型、配套、物業(yè)。買房人問的不是能不能漲，而是適不適合住，學校醫(yī)院通勤時間這些更實際。租金在很多城市連物業(yè)費都蓋不住，投資邏輯失效。

第二個轉折，一線城市房價補跌，非核心地段松動。北京上海廣州深圳房價估值高，和收入脫節(jié)，房價收入比超40倍。外圍板塊議價空間大，遠郊配套弱的地方會繼續(xù)降。

核心區(qū)如北京海淀西城、上海浦東靜安有教育醫(yī)療資源支撐，可能橫盤或小幅波動。機構分歧大，瑞銀說下半年觸底，標普提示還會降6%-7%。不是一刀切，冷熱分化明顯。

第三個轉折，保障房大規(guī)模入市，分流商品房需求。未來五年計劃600萬套，2026年施工入市節(jié)奏快，低價公租和配售型保障房面向低收入新市民青年。

價格友好位置便利，直接搶走部分剛需。商品房剛需池子縮小，開發(fā)商得轉向改善型，提升品質才能賣出去。對社會是托底，對房價是抑制。

第四個轉折，現(xiàn)房銷售比例大幅提升，期房風險降。過去期房主流，開發(fā)商用首付貸款回籠資金，但爛尾多。從2024年試點現(xiàn)房，2026年或成常態(tài)。

買家能看到實物，質量透明，不用賭交付。開發(fā)商資金壓力大，實力弱的淘汰，行業(yè)洗牌加速。預售制退場，現(xiàn)房上位，信任重建市場更穩(wěn)。

第五個轉折，行業(yè)向高質量轉型，拼規(guī)模變拼實力。過去高杠桿高周轉高負債，蓋房賣房就賺，現(xiàn)在暴雷潮后，轉向產(chǎn)品力。注重建筑質量、環(huán)保建材、智能家居、智慧社區(qū)，業(yè)務多元化如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)。

頭部房企憑資金技術品牌占市場，集中度高。老齡化加速，適老設計電梯醫(yī)療配套成賣點。粗放擴張結束，把房子做好是關鍵。

日本在90年代泡沫破裂有相似，但中國保障房托底強、政策工具多、城市分級復雜，不會普跌普漲，結構分化是常態(tài)。

手握多套房的，得算清賬了。三四線庫存去化周期超20個月，人口流出，空置期長變現(xiàn)難。2026年持有成本升，空置遠郊房物業(yè)維修折舊吃不消。

共識是拋弱留強，把現(xiàn)金流和安全放首位，別賭下一輪行情。普通剛需，自住五年以上，月供不壓生活，通勤學區(qū)省心，就別糾結最低點，用時間對沖波動。

開發(fā)商也得變，現(xiàn)金流比規(guī)模重要，品質交付決定位置。快周轉拉回穩(wěn)品質是課。市場規(guī)則變，需求變，能跟上才有出路。2025年銷售面積降到8.9億平方米，比2021峰值腰斬，2026年對比2015年成交規(guī)模相當，底部在哪不好說，但穩(wěn)中求變是路徑。

曹德旺的提醒本質是讓大家認清房地產(chǎn)從財富工具回歸居住商品，這是必然趨勢。

2026年這些轉折，會考驗眼光。買房問三句：改善三到五年日常嗎？抗失業(yè)降薪?jīng)_擊嗎？解決學位醫(yī)療交通嗎？能肯定再談價，給不出就繼續(xù)看。

從業(yè)者現(xiàn)金流為王、項目為王、交付為王，砍花架子，用錢在買家感知的地方。

數(shù)據(jù)還在走，但方向清楚：2026年繼續(xù)調整，跌幅收窄，一線核心邊走邊穩(wěn)。房子拉回生活容器位置，不是提款機幻想。當市場回歸常識，企業(yè)回歸產(chǎn)品，起落就是潮汐，可預期。