25年過(guò)去了，今年會(huì)不會(huì)更好？

元旦過(guò)后，這個(gè)問(wèn)題，這兩天和不少粉絲，以及開(kāi)發(fā)商聊了下。這里分享下，我的觀點(diǎn)和幾個(gè)觀察。

1、樓市，包括廣州，還是在底部做箱體運(yùn)動(dòng)。

這個(gè)底部至于是L還是V，要看政策出臺(tái)的頻率和力度。政策出臺(tái)，刺激一下，就是V。不出臺(tái)，就繼續(xù)在磨底。

這不，前幾天高層權(quán)威頂級(jí)期刊《求是》就對(duì)房地產(chǎn)，提出了新看法，期望改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

其一，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)。

其二，重申房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個(gè)上下游行業(yè)，對(duì)投資、消費(fèi)、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

2024年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計(jì)達(dá)13%，直接帶動(dòng)就業(yè)人口超7000萬(wàn)人。

這個(gè)觀點(diǎn)，與以往的房住不炒，有明顯的差別。樓市穩(wěn)，就是就業(yè)穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，消費(fèi)穩(wěn)。現(xiàn)在的市場(chǎng)體感，整體是比較一般的。

這說(shuō)明，26年的政策空間，包括政策力度，會(huì)打開(kāi)。房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)+消費(fèi)的拉動(dòng)正向作用，這一共識(shí)，高層+市場(chǎng)正在形成，之后的政策落地，會(huì)水到渠成。

26年，如果政策寬松，稅費(fèi)寬松，利率寬松下，一整年都是入市的好時(shí)間和機(jī)會(huì)。尤其是新房新規(guī)的產(chǎn)品。

2、豪宅+剛需，市場(chǎng)需求集中在兩段，呈現(xiàn)杠鈴結(jié)構(gòu)，中間改善，除了好學(xué)位，幾乎沒(méi)有硬換房的需求。

市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)分化，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)還是會(huì)有，比如核心區(qū)墅類產(chǎn)品、低供應(yīng)低庫(kù)存量的板塊。

很多二手業(yè)主賣房后，如果不是結(jié)婚/父母分居/學(xué)位，并不會(huì)重新?lián)Q房，而是持幣待購(gòu)。

這一點(diǎn)，看看保利24-25的市場(chǎng)布局就很清晰了。

過(guò)去一年，保利在廣州銷售550億，妥妥的廣州一哥，斷層領(lǐng)先。這家企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的洞察，對(duì)產(chǎn)品的迭代，一定程度上代表了廣州市場(chǎng)的變化。

比如，珠金琶的保利面粉廠玥璽灣，單盤就貢獻(xiàn)了百億以上的銷售流量，代表廣州高端頂豪的購(gòu)買力，版本最強(qiáng)。

而天奕，天曜雙天則代表了腰部豪宅T1版本，貢獻(xiàn)超過(guò)130多億。而賣得最好的是，中海亞運(yùn)城，廣州銷冠。

很多人選擇在廣州安家，一腔熱血真金白銀投票，并不在意市場(chǎng)的波動(dòng)。

3、好房子是趨勢(shì)。

25年廣州商品房成交，新房+二手網(wǎng)簽1117萬(wàn)平，當(dāng)中新房占比39%，歷年最低。

整個(gè)市場(chǎng)，二手交易為主。而且，二手的價(jià)格，也是同比下降了9%。這是基本盤。

雖然說(shuō)，新房新規(guī)+新房里的舊房子+二手已經(jīng)分化成三個(gè)市場(chǎng)。但是，二手還是會(huì)影響買家對(duì)新房的需求，尤其是價(jià)格的預(yù)期。

這導(dǎo)致，廣州新房為了和二手房搶客戶，還是會(huì)有深刻的變化。

其一，新房戶型產(chǎn)品迭代還是趨勢(shì)。

雖然，驗(yàn)收和報(bào)建兩個(gè)不同職能部門在博弈，但是整體來(lái)說(shuō)，廣州新房產(chǎn)品迭代，更高的使用率，更合理的功能布局，一直會(huì)是主流和趨勢(shì)，包括今年，地塊出讓樓高可能會(huì)限制在80米。

其二，剛需剛改項(xiàng)目公區(qū)，會(huì)所，園林豪宅化超配會(huì)是主流。甚至要配上名校。

要不然，換房動(dòng)機(jī)是什么？不選二手，選新房的動(dòng)機(jī)是什么？

| 圖為保利天奕會(huì)所實(shí)拍

4、明年仍舊有核心地塊出讓。

比如，珠江新城賽馬場(chǎng)，保利天奕隔壁的琶洲南地塊，海珠琶洲中二區(qū)，天河生物制藥廠，琶洲南原珠光地塊，白云新城白云大道南地塊等等。

去年保利和越秀沒(méi)怎么拿地，或者說(shuō)沒(méi)特別好的核心地塊，核心流量盤項(xiàng)目出來(lái)，這兩家在廣州土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)性壓力還是有的，畢竟要維持300-500多億的市場(chǎng)規(guī)模，嘟對(duì)應(yīng)還是要補(bǔ)貨的。

比如，市場(chǎng)最為關(guān)注的珠江新城賽馬場(chǎng)地塊，年底前已經(jīng)過(guò)了市土委會(huì)決策，初步地價(jià)是180億+。初步的出讓條件，不會(huì)設(shè)置準(zhǔn)入門檻。

換句話說(shuō)，除了越秀集團(tuán)的主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，保利發(fā)展，中海地產(chǎn)等央企，都會(huì)機(jī)會(huì)分一杯羹。

本來(lái)地塊是要在年底前出讓的，但是一些關(guān)鍵原因，可能放到春節(jié)前。

明年幾個(gè)新盤，大家可以關(guān)注下。

比如，保利珠城冼村豪宅。保利海珠南泰、保利南航、珠江實(shí)業(yè)金融城項(xiàng)目、綠城+東亞新華的黃沙島項(xiàng)目，有聯(lián)排和疊拼等等。

其一，保利海珠南泰項(xiàng)目，初步戶型約80-140平，高低配塔樓和板樓為主。

其二，保利白云新城南航地塊，初步規(guī)劃純板樓，產(chǎn)品會(huì)迭代升級(jí)。

5、房票，會(huì)是廣州樓市最大的變量。

房票的威力，最近幾個(gè)月大家見(jiàn)識(shí)到了。而且這還只是黃埔投放88個(gè)億的結(jié)果，接下來(lái)到1月31號(hào)，黃埔房票還會(huì)持續(xù)投放第二筆資金，一期和二期總額達(dá)到100億。

現(xiàn)在黃埔房票，和開(kāi)發(fā)商一般兌付周期已經(jīng)縮短到10-15天，這么短的周期，可以默認(rèn)是現(xiàn)金了。真金白銀，給你錢買房。

今年是十五五開(kāi)局之年，廣州更新會(huì)是重點(diǎn)，一個(gè)是舊改為主的產(chǎn)業(yè)升級(jí)+連片開(kāi)發(fā)。

尤其是珠實(shí)太古聚龍灣片區(qū)、白云羅沖圍環(huán)華為片區(qū)，廣州新中軸等典型樣本片區(qū)，要看到落地結(jié)果了。

二是，城市更新拉動(dòng)固定投資。25年，廣州城市更新專項(xiàng)借款已經(jīng)有2000多億到賬。

26年專項(xiàng)借款額度已經(jīng)在申請(qǐng)，力度不會(huì)小。明年不止黃埔，海珠，白云的房票，也會(huì)爆發(fā)，對(duì)市場(chǎng)影響更大。

明年的市場(chǎng)，尤其是上半年，估計(jì)看點(diǎn)會(huì)比較多。最后，有一些不方便說(shuō)的，掃碼私聊。