引子

深圳某花園小區的業主，給我了一份重磅材料，說讓我寫點啥，一直未能寫，感覺有點對不起他的無助與他對我的信任了。

所以，還是說點吧：反正，這種事，不應該發生；發生了，也不應該沒有處置結果！何況，這事還發生在深圳！

但是，的確，至今沒有得到良好處置，這就非常不應該了。

牌物業跌下神壇？

我嚴重懷疑某花園小區的某科物業，不是真正的某科物業，或許是掛靠某科物業的冒牌貨！

因為如果一切屬實，那么這個樓盤，被科物業服務成了這樣了，徹底砸碎了人們對好物業的信仰了，好物業在這個小區活脫脫活成了不良物業的感覺。

2017年投標時承諾的“X服務，給你一個五星級家園”，結果八年換來的是如下結果（來自業主爆料）：

消防癱瘓：2024年，消防部門復查發現，這花園小區的火災自動報警系統無法正常運行、消防水泵房存在故障、消防設施未定期檢測等多項嚴重安全隱患，隨即對某科物業服務中心處以罰款。第三方檢測進一步揭開隱患真相：報警系統主機顯示297個設備故障、85個屏蔽點位、21條火警信息，未登記刪除點位約1600個，圖文系統?法開機；60樘卷簾門中44樘不能運行，120臺消防風機抽查22臺失效，噴淋系統一樓無水壓，13組濕式報警閥12組故障，超半數應急燈與六成以上防火門閉門器無法正常工作。因常年缺乏有效保養，小區消防閥門銹蝕、設備發霉、風機皮帶斷裂，整個系統已處于半癱瘓狀態，完全不具備應急聯動能力。

1. 消防水帶：超期10年以上的“廢布”圖片實物取證標注：生產日期為2010年3月-5月，材質為PVC、丙綸長絲；

合規要求：根據《消防水帶》（GB 6246-2011），消防水帶強制報廢期限為10年，超期后會老化漏水、承壓能力下降；

現狀：這些水帶已“躺”在消防柜里15年，某科物業進駐8年內未做任何更換或核查。

2.干粉滅火器：6年未檢的“空殼”實物標注：生產日期為2019年7月23日，生產廠家為廣東平安消防實業有限公司

合規要求：根據《建筑滅火器配置驗收及檢查規范》（GB 50444-2008），手提式干粉滅火器需每2年維修1次，出廠滿10年報廢；圖中滅火器自2019年至今未做送檢維修，干粉結塊、壓力不足，已完全無法滅火。

3、維保報告“失蹤”：8年消防管理成“黑箱”，業委會同時指出：自 2017 年進駐以來，某科物業從未向業主公示完整的《建筑消防設施維保報告》—— 既未提供 2017 年 12 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日期間的維保報告，也未按《消防法》《物業管理條例》要求公示 “每月維保記錄、年度檢測結果”。

根據《建筑消防設施的維護管理》（GB 25201-2010）規定，物業需委托具備資質的機構每月開展維保并出具報告，這是 “確保消防設施完好有效” 的法定前提。而某科物業長期缺失維保報告的情況，直接印證了其 8 年來未履行消防管理義務的事實。反觀新的維保公司，目前已做到每月按時提供消防維保報告。

綠化病害：2025年7月小區最新《植物臺賬》顯示，秋楓、鳳凰木、招財樹等數十種樹木普遍遭受白蟻、黑火蟻等嚴重病蟲害，大量樹木死亡或處于垂死邊緣。專業綠化公司現場勘查后明確指出，該小區綠化存在“嚴重安全隱患”和“管理缺失”。這與某科物業投標時“解決樹木病蟲害、修剪不及時”的承諾形成鮮明反差，八年里，其未履行基本綠化養護義務，任由蟲害蔓延、植被枯萎，讓曾經的綠化景觀淪為安全隱患區。

“X服務”缺席，酬金制虛設：某科物業承諾入駐后即上線的“X服務系統”，在八年服務期內始終杳無音信。更嚴重的是，在雙方約定“酬金制”服務，但某科物業?期拒絕建立真正的“財務共管”賬戶——而酬金制的核心本應是資金歸業主共有、物業公司僅負責代管理，且需接受業委會全程監督。2024年多方調解會議紀要披露，這花園小區累計虧損達數百萬元，負債逼近千萬元。在業委會空缺期間，某科物業擅自將超過300萬元資金劃轉至旗下關聯公司，且無法提供合理解釋。2024年底，業主大會依法決議啟用業主大會基本賬戶監管資金，卻遭到某科物業拒絕執行，其還在業主群傳播“投票違法”等不實言論，惡意阻撓監管落地，完全違背了酬金制“專款專用、業主監督”的核心原則。

以上均來自業主爆料，請深圳南山區住建、轄區街道和居委會、某科物業和花園業主，自行核對，本號不負責鑒定真偽。若有不實，請私信或留言反饋！若是屬實，應該給865戶業主一個交代。

真假酬金制，某科物業的“苦衷“?

這個小區2017年招標的酬金制物業，為啥這個結局，從某科物業的一則訴狀中或許能看出點端倪。訴狀如下：

圖片來自網絡，某公眾號

顯然簽訂合同后，未能及時成立共管賬戶，物業服務資金，有八個月是物業自行代管中，違背了酬金制物業服務中的資金共管原則。

2018年8月下旬，才開始考慮落實共管賬戶，但是那時起，是否就真的落實了財務賬戶共管，起訴書中并未提及。

圖片來自網絡，某公眾號

2022年5月，某科物業中心根據文件要求，進行資金賬戶共管落實工作，以響應深圳要求共管賬戶資金進出平臺公示需要。

也就是說，這個酬金制物業小區，物業服務資金22年5月前的近5年時間，都難言物業服務資金被業委會和物業共同掌控、共同監管，被業主透明知曉。

2025年1月1日，業委會決定用業主大會名義，開設物業資金賬戶，并于4月1日起用此賬戶歸集物業服務資金。

顯然，可以看出，由于各種原因，業委會逐漸不愿意支付物業服務費用了，并且為了風險隔離，業委會進一步啟用了開戶人屬于業主大會的新賬戶，以便防止共管賬戶屬于物業帶來的潛在風險，可見這個酬金制樓盤，業委會和物業的相互的不信任，已經達到頂峰。

堂堂某科物業，肯定明白什么叫酬金制，只能賺取酬金，其余資金都屬于全體業主；并且實行預算制和審批制，必須雙方共同認可項目才可支出；并且共管賬戶，應該都是雙密鑰賬戶，沒雙方密鑰授權，不應發生資金流出！

那773萬欠費怎么來的呢？某科訴狀說，是業委會不作為，不予以支付導致的。

而業委會呢，則宣稱是某科的支出缺少憑據、不能說明依據、存在關聯交易、價格虛高等，所以需要審核后才能支出。

業委會的四大理由是：

截圖圖源：網絡某公眾號文章

原來第三屆業委會說：某科物業擅自劃轉資金、安保和維保某科物業都委托關聯公司承接且不按合約讓業委會共同簽約、消防外包關聯公司但維保服務形同虛設（導致消防癱瘓并遭到消防部門處罰）、X服務=沒服務。故某科物業嚴重違約，所以拒絕支付。

那么第一屆、第二屆業委會，在做酬金制的監管嗎？還是某科物業蠻橫無理拒絕配合呢？還是偌大某科物業不會玩酬金制呢？還是第一屆和第二屆業委會能力不濟呢？還是網傳的物業喜歡把酬金制完成包干制的“假酬金”呢？筆者起初心有納悶，但是細細讀完后，略知一二了。

第三屆業委會，敢于較真，準備發起清算，非常寧筆者欽佩和欣賞。出來混的遲早要還的，掛羊頭賣狗肉的酬金制必須清算；物業不愿意真玩酬金制，那就別和業委會簽訂酬金制合同！

學學央企保利物業吧，別人怎么守護酬金制口碑的？！核算后該返還多少就多少，只要酬金費率點，其余全退還，最后實打實真金白銀返還全體業主近千萬！這某科物業倒好，事情沒干好，還先起訴說小區欠費773萬。

保利物業退費近千萬，一聲驚雷炸沉疴；砸了誰的鍋？破了誰的局？

酬金制，公共收益更是業主的

據說某科物業兩個早該注銷的共管賬戶，持續收了近一年的停車費、物業費，數百萬業主共有資金像 "脫韁野馬" 般體外循環，說好的合規監管形同虛設。有人說這是某科物業膽大包天，公然違法；也有人罵監管不力，讓業主權益成了 "擺設"。

但往深了扒會發現，這事兒不只是一家物業的 "黑心操作"，更戳中了中國小區治理的老病根：我們住進了鋼筋水泥的商品房， “業主當家的操作系統”還沒建立、還沒跟上節奏，物業就被授權可以替業主當家，結果小區變成了 "規則失效、信任崩塌、維權艱難" 的修羅場。

《深圳經濟特區物業管理條例》寫得明明白白：業主大會設立基本賬戶后 15 天內，物業必須把小區公共收益資金轉過去，注銷共管賬戶。這是白紙黑字的規則，是小區治理的 "契約底線"。

但這個樓盤的某科物業中心偏不 —— 從 2025 年 1 月業主基本賬戶設立，到 12 月被曝光，近一年時間里，招商銀行那兩個尾號 0903 和 0201 的賬戶，照樣收停車費、充電樁費、地租預付款，余額最高飆到 565 萬余元。

更為蹊蹺的是，業委會換屆空缺期，某科物業還不斷擅自劃賬給其他公司，甚至某科物業系其他公司。

經測算劃賬某司每月12萬，遠超小區物業員工月平均工資八到九萬的常規標準。

更諷刺的是，這種直接違反《深圳市業主共有資金監督管理辦法》第七條規定：“一個物業管理區域只能開設業主共有資金基本賬戶或者共管賬戶其中一種，不得并存”的行為，3 月就收到了住建局的《責令改正通知書》，某科物業還是我行我素；深圳物管條例第114條，面對某科物業，也是只能拿來看的嗎？

這背后應該是典型的 "認知錯位"：

• 一些物業的邏輯："錢到我手里就是我的，規則？能變通就變通"—— 把業主共有資金當成了自己的 "提款機"，把法規當成了可無視的 "建議"；
• 不少業主的邏輯："物業是大公司，應該會合規吧"—— 把商業合作當成了 "人情托付"，把自己的監督權利當成了 "額外負擔"。

就像有人家里被盜，才發現防盜門根本沒鎖好。某科物業的違規操作，本質上是利用了小區治理中 "契約精神缺失" 的漏洞 —— 物業不把規則當回事，部分業主不把監督當責任，最后只能是 "老實人吃虧"。

信任崩塌：物業無規則，業主無奈硬剛

在成熟的小區治理里，信任應該建立在 "規則 + 監督" 之上：物業按合同辦事，業委會按制度監督，業主按流程參與。但在這小區，信任鏈條早就斷了。

某科物業的一系列操作，把 "不信任" 拉滿：

• 宣稱自己六年累計負債近千萬，但是巨額資金去向自己都模糊不清；
• 業委會空缺期擅自劃款 304.2 萬元，轉給關聯公司的錢都是整數，卻拿不出合理的服務明細；
• 兩個共管賬戶和基本賬戶并行，大額資金互相流轉，結余不明不白。

業主們從 "信任" 到 "憤怒"，再到 "抱團維權"，走了一條最艱難的路。業委會提交執法申請，要求資金轉入基本賬戶、公示明細、行政處罰 —— 這哪里是 "監督物業酬金制落實"，分明是 "從根糾正物業不良操作"。

可伶的業主們，本來只想安安穩穩住房子，最后卻被逼上不得不拿起法律武器，和物業 "掰手腕"。而這背后，是無數業主的時間成本、精力成本，是本該用于小區建設的資源，都耗在了 "糾錯" 上。

品牌物業企業都如此，可見國內住宅物業頑疾，由來已久，監管部門情以何堪呀！

契約精神和規則意識，才是信任之源

物業服務，本不應是 "心計博弈與淘金游戲"，而應是 "契約精神與專業服務"，但現實中，很多小區陷入物業和業主之間的貓鼠游戲中。

• 物業覺得 "業主不懂，糊弄就行"—— 物業契約精神淡薄、甚至干敢無視法規，收割業主利益和權益，大概率是覺得職能部門管不了、業主又懶得管或又看不出。
• 業主覺得 "只要物業服務還行，資金怎么管無所謂"—— 直到發現數百萬、乃至上千萬資金被吞噬、保命設施設備幾近癱瘓、故障不斷，才意識到 "看緊物業" 不是多余的、再不管要老命不保了。

這小區第一屆和第二屆業委會，要么太小白了，要么沒有監管酬金制的精力或能力，或者過于相信某科物業的口碑，以為可以躺贏了；要不就是這某科物業太霸道了，然后活脫脫把酬金制完成了包干制。

其實，不少物業企業就是那悶鼓，必須使勁敲、狠勁錘，才能規矩做事；不然這制那制，都是鏡中月、水中花。

不過，不管酬金制實際運行成真酬金還是假酬金，只要物業服務合同上是酬金制，經過認真審計、法院認真判決后，物業企業想多要一分都沒門兒，多吃多占的最終要吐出來！

草根談

寫給業主：

這樓盤某科物業的酬金制笑話，給所有小區敲了警鐘：小區治理的核心，共同守護契約精神，認真做好服務，獲得陽光的收益，靠耍派頭和玩噱頭，靠博眼球和玩陰招，混得過初一混不過十五。潮水過后，遲早發現有人在裸泳！

相信這個樓盤某科物業，把酬金制當包干制玩的事兒，終會有個結果。但比結果更重要的是，每個業主都需要明白 "小區好不好，我也有責任"這個道理，只有這樣，小區才能從 "紛爭不斷的戰場"，變成 "美好家園理想國"；業主不再一團散沙，物業就不敢亂忽悠。好好的酬金制，變成這樣，每個業主都不是無辜的！

業主覺醒這條路或許很長，但可喜的是，不少業主已經覺醒，不少小區已經先行一步并且做出了很好的示范，已經引起了很大的帶動作用。

寫給物業：

作為中國物業管理行業的品牌企業，某科物業本應以身作則，嚴格遵守物業管理法規，維護業主合法權益。然而，該案例卻顯示，即便在深圳這樣法治完善的一線城市，知名物業企業依然可能故意違反法規，侵害業主權利。

這種行為的背后，既是對法規的漠視，也是對業主權利的不尊重。對于物業服務企業而言，收取的物業費、停車費等資金并非企業自有財產，而是全體業主的共有資金，其使用和管理必須受到嚴格監督和合法合規。

寫給職能部門：

八年混亂，多年維權，相關居委會、街道、消防部門，住建部門，應該不能說：不知道、不清楚、沒發現吧。

問題的根兒，在哪里呀？

總不會是業主太愚昧吧？

本文素材來自業委會爆料或相關自媒體，或有單方信息，事實判斷存疑概率，如有不實請提有力供證據反駁，否則遵循媒體如實報道原則，不做修改或補正。

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