近期，上海國有企業(yè)租賃住房品牌城方發(fā)布重磅公告，旗下8個公寓（原公租房）自2026年1月1日起，將統(tǒng)一按照保障性租賃住房相關(guān)政策實施供應(yīng)管理。改革之后這些項目基本沒有大的改變，原租戶租金價格不變，原公租房申請輪候序號不變，合同到期后滿足條件可以續(xù)租，不滿足退出。

▲8個項目的具體信息 圖片來源：租在上海-城方公眾號

城方這個動作落地標(biāo)志著“公租房與保租房并軌”改革正式從政策層面進入實際運營階段。那么，公租房轉(zhuǎn)為保租房有何變化？對上海有何影響？

公租房與保租房并軌，并不是簡單的政策合并，本質(zhì)上是上海住房保障體系從 “以戶籍和收入為核心” 向 “以就業(yè)居住需求為核心” 的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

一、公租房與保租房并軌的深層原因

1、管理效率與資源的整合

從這兩種類型的保障性特點來看，公租房與保租房在申請條件、審核流程、租金標(biāo)準(zhǔn)、運營管理上存在差異，形成了兩套并行或部分重疊的管理體系。這在一定程度上導(dǎo)致了行政資源分散、管理成本增加，可能出現(xiàn)保障對象交叉、政策邊界模糊的情況。并軌有利于統(tǒng)一政策框架、簡化管理流程、整合信息資源，提升整個住房保障體系的運行效率和透明度，讓保障資源更精準(zhǔn)、更高效地配置。

表：上海公租房與保租房主要區(qū)別對比

類似城方旗下8個公寓改成保租房后，管理者、租住方式、租戶的利益等方面并沒有特別大的影響，說明兩者重疊的地方高，轉(zhuǎn)換絲滑。

2、統(tǒng)一資產(chǎn)屬性，為資產(chǎn)金融化鋪路

保租房政策相較于傳統(tǒng)公租房，在房源籌集方式上更靈活，在準(zhǔn)入條件上更寬松，在政策保障、金融支持上更完善，在資產(chǎn)退出上成功案例更多。并軌不只是簡化管理，更是統(tǒng)一資產(chǎn)屬性，讓原來零散、限制多的公租房能變成標(biāo)準(zhǔn)化的、可融資的資產(chǎn)包。這樣，像城方這樣的國企就能用保租房政策去運營，未來可能打包發(fā)行REITs，吸引社會資本，形成投資閉環(huán)。

3、公租房從政府主導(dǎo)向市場化轉(zhuǎn)變

此前公租房作為純粹的公益性資產(chǎn)，其建設(shè)、運營和維護高度依賴財政持續(xù)投入和補貼，形成了沉重的靜態(tài)資產(chǎn)和長期管理負(fù)擔(dān)。公租房在實際執(zhí)行種存在一些問題：

一是公租房內(nèi)部存在兩極分化，熱點地段輪候長龍，非熱點空置率高，需要委托給像“城方”這樣的國企平臺市場化運營，提升服務(wù)與資產(chǎn)維護水平。

二是租金定價上，公租房按略低于市場租金確定，但由于市場化建設(shè)運營的保障性租賃房和公共租賃住房供應(yīng)時間有先后，初始定價差異較大，導(dǎo)致前期公租房實際供應(yīng)價格相對更低。但是隨著房屋折舊、每年調(diào)漲、市場整體租金下跌，導(dǎo)致同品質(zhì)的公租房和市場價房屋租金差距越來約小，排隊棄號的人數(shù)變多。因此，公租房價格定價與市場走向不一致帶來保障性住房的初衷違背、管理成本增加等問題。并軌后按照市場化運營，可以消滅行情輪差，隨著市場靈活波動，保租房更靈活的租金定價機制，能產(chǎn)生更穩(wěn)定、可預(yù)期的現(xiàn)金流。

三是降低財政負(fù)擔(dān)。公租房融資渠道單一主要依賴財政資金、政府債券，社會資本參與意愿低，資產(chǎn)難以估值和交易，鎖定了大量財政資金。并軌后減輕當(dāng)期財政壓力，通過金融工具將存量資產(chǎn)變現(xiàn)，回收資金用于新項目建設(shè)或其他民生支出，通過市場化機制吸引社會資本參與新建。

二、公租房與保租房并軌將加速落地

城方公寓轉(zhuǎn)變保租房項目僅是星星之火。從2011年開始，上海積累了相當(dāng)數(shù)量的公租房房源，這些存量資源未來將其逐步納入保租房體系統(tǒng)一管理，如上海長寧公租房運營公司已經(jīng)申請更名為長寧保障性住房有限公司，并已向房管局請示將部分公租房調(diào)整為保障性住房，其他的區(qū)域也會很快跟上，這些房源能夠迅速提升保租房的供給總量和服務(wù)覆蓋面。未來上海何時會推出首單以并軌后的保租房（含原公租房）為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，這將是改革成果的關(guān)鍵標(biāo)志。

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