從濱江寶龍城調改，看標桿商業精準的“空間手術”與“內容換血”

從“被動應對”到“主動重塑”

撰文 | 汪靜

排版 | fufu

圖片來源 | 寶龍商業

一座商業體的變遷，往往濃縮著一座城市發展的切片。那些運營超過十年的項目，其成長軌跡已與城市的肌理深度交融，共同呼吸。

論及杭州商業，濱江寶龍城是一個繞不開的項目。自2016年開業以來，它從區域商業的拓荒者，成長為持續驅動板塊活力的關鍵引擎，見證并參與了濱江的城市化進程。

然而，市場沒有永恒的標桿。消費趨勢迭代、新競爭對手入局，即便是成熟的項目，也必須主動進化。濱江寶龍城，作為寶龍商業體系內具有重要戰略地位與高線城市代表性的項目，也同樣站在了新一輪發展的十字路口。

近期贏商網實探發現，濱江寶龍城進行了一輪貫穿空間、品牌與體驗的系統性運營轉變策略，讓它從“被動應對”轉為“主動重塑”。本文將經過數據呈現和策略分析，揭示其背后的運營邏輯和未來潛力。

Vol.1

基本盤

依舊一個“穩”字

首先審視項目賴以生存的基本面，無論是品牌入駐水平、客流趨勢還是經營數據，濱江寶龍城都呈現出一種“穩健的張力”。

經贏商大數據測算，截至2025年12月，項目客流日均客流8萬，全年客流同比去年有所提升，項目人氣值也穩定在全市購物中心前20名。

約13.75萬平方米的商業空間內，濱江寶龍城已聚集近300個品牌，主力店有13家，全國連鎖品牌占比高達80.34%，尤其是新興品牌占比逐年提升，這意味著項目在品牌招商策略上注重對消費新趨勢的吸納。

從客群畫像看，項目對區域核心消費力的吸附力不容分說。項目周邊3公里內，19-34歲的年輕客群成為主力，占比高達66.5%，且近半數屬于“年輕家庭”結構，這得益于周邊強大的產業人口和辦公白領客群支撐。年輕客群與中產及以上家庭占比高于城市均值，構成了消費力充沛的“基本盤”。

根據寶龍地產公開信息，濱江寶龍城在2023年、2024年運營凈收入分別穩定在2.31億元與2.32億元。在現金流上表現也非常穩定，展示“寶刀未老”的姿態。

然而，“穩”中也蘊含著挑戰，基于以上的數據，三個問題擺在了眼前：

• 在周末客流提升空間收窄后，濱江寶龍城如何提升工作日客流？
  

• 在撤掉H＆M主力店后，如何重新建立品牌池？
  

• 面對年輕客群的主力軍，如何重建年輕人心智？
  

以下對濱江寶龍城調改策略的剖析，正是圍繞這三個命題展開。

空間“外科手術”：打造主題化消費場域

對于成熟商場，空間與品牌的調整牽一發而動全身。濱江寶龍城首先對物理空間進行“外科手術式”的重組，保持高坪效的同時將購物行為轉化為更具沉浸感的體驗，實現商業價值的綜合提升。

黃金珠寶區：打造儀式感消費“新光場”

項目將二樓近1500平方米的區域集中規劃為全新的黃金珠寶區。這里不僅引入了老鳳祥、六福珠寶、老廟黃金、潮宏基、周六福等共22家一線品牌，更關鍵的是通過統一的場景化設計，打造出一個集“精致美學”與“沉浸式體驗”于一體的“新光場”。

通過弱化傳統柜臺隔閡、強化燈光與藝術陳設，黃金珠寶區打造出兼具“精致美學”與“沉浸式體驗”的消費空間，精準對接年輕家庭及婚戀客群對高情感附加值消費的需求。

輕餐休閑區：縈繞松弛的“微社交生態艙”

來到濱江寶龍城的一樓會發現，這里的輕餐飲氛圍變得更加濃郁。這源于原來分散的輕餐區被重新整合和升級，變身更加開放的“微社交生態艙”。

項目一樓引入皮爺咖啡滿足了都市白領對精品咖啡的日常需求，棗叔的店以現烤烘焙和健康理念吸引家庭與年輕消費者，磁食漢堡則主打高品質的“解饞”快餐。從清晨的一杯咖啡到午后的朋友小聚，再到晚間的簡餐，創造著從快速能量補充到深度關系培育的完整社交能量循環，塑造了具有松弛感的社交目的地。

贏商網還發現，商場內多處中島點位進行了“去框架化”改造，采用無頂式、通透化的設計，于細節處提升了公共空間的整體亮度與品質感。

Vol.2

品牌高效迭代升級

超百家新店煥新

近一年來，濱江寶龍城以煥新超百家品牌、調改超1.6萬平方米的力度，持續為空間注入活力。這一規模相當于重構了一個中型商場，在高效的“品牌迭代升級”過程中，不斷將低效點位轉化為高價值空間，展現出項目精準招商與高效落位。

餐飲引擎持續加碼，增加本地話題度

2025年，濱江寶龍城引入超過18家品質＆流量型餐飲品牌，以年輕化口味，讓濱江的客群在搜索“吃什么”話題上常能鎖定項目。

在新晉的品牌中，項目一方面考慮諸多年輕化口味的正餐和首進品牌，如蜀譚記浙江首店、探魚區域首店、初喚臺北大煥店杭州首店，開焰全國首店，牛new壽喜燒，梅果、費大廚等；同時在輕食、飲品品類上，以皮爺咖啡、磁食漢堡、汕心、必滕、棗叔的店、potato corner、裕蓮茶樓、熊治面包等，持續引領年輕消費，保持強社交屬性和傳播力。

高能級零售首店入駐，細分賽道“補強”

在零售業態上，調整則側重于“補強”與“煥新”。最大的亮點在于項目通過引入超級安踏全國首家全品類概念店、迪卡儂VAN RYSEL自行車亞洲首店、NIKE RISE600新形象店等，與場內原有的adidas、李寧、ANTA GUANJUN、FILA等陣容共同夯實“運動+”標簽。

此外，濱江寶龍城又善于抓住細分需求，引入潮服品牌kikisky，加入時尚潮流元素；新引入的DJI大疆、OPPO等科技品牌，滿足年輕客群對數碼科技的追求；以樂莎兒、霓語中古等特色零售品牌，契合當下消費降級與品質并存的消費趨勢，既鞏固了項目在標準化零售上的優勢，又通過差異化品牌創造了新的吸引力。

Vol.3

注入高概念“劇情”

“運動+”IP的事件策展

穩定的空間與品牌需通過持續的內容運營來激活。贏商網注意到，濱江寶龍城2025年的活動策略表現以“運動+”為核心IP，策劃了一場高概念化的事件策展，讓項目成為打造城市級事件發生地與社群連接平臺。

引入頂流IP，制造破圈事件

濱江寶龍城高效嫁接頂級外部資源，制造轟動性事件，全年項目落地明星活動1場，品牌聯動S級賽事3場、城市級高量級展陳5場及品牌快閃12場。

其中朱炳仁銅國博藝術展銷售額超百萬，并創新了多經合作模式；城市級IP巡展-寶可夢卡牌高量級快閃店結合杭州7月下旬寶可夢大師賽打造項目聲量，引爆暑期客流，最終實現銷售270w+的業績。

運動矩陣高頻聯動，強化“運動+”的人設

利用場內豐富的運動品牌資源，濱江寶龍城也積極與安踏、李寧、星巴克、迪卡儂等品牌以及政府資源開展跨界合作，共辦專業賽事，僅運動主題的活動舉辦了10場，鞏固“運動型空間”定位。

例如攜手迪卡儂，承辦由杭州市體育局主辦的第二屆“全民優生活杯”跳繩聯賽，吸引300余組家庭到訪，當天銷售額位居華東第一；與李寧合作舉辦“反伍”街球浙江省區決賽，助力場內客流提升了190%，當日李寧銷售額位居杭州第一；聯合安踏進行KT11系列新品全國首發，首日銷售100雙，并舉辦“不打鐵球局”，以精準客流在垂直圈層建立了專業口碑。

與此同時，濱江寶龍城持續培育具有長期價值的自有活動IP，舉辦至第六屆的“春日毅行”，該活動聯合政府、社區、官方媒體及超過10家商戶資源，吸引了500多名高粘性顧客參與，從一場營銷活動進化為擁有廣泛認知度的城市健康生活標簽，深度綁定核心客群。

Vol.4

存量商業進化公式是

空間、品牌與內容協同共振

回到最初的三個命題，濱江寶龍城2025年的系統性調改，提供了一套應對存量競爭的策略樣本。它同樣驗證了，在存量商業時代，成功的調改不在于追逐所有潮流，而在于能否圍繞核心客群，在空間、品牌、內容維度上形成協同共振：

• 客群錨定：項目的調改和內容一切動作圍繞年輕家庭、白領的需求展開，鎖定目標在于重建并鞏固年輕消費者心智；

• 空間場景：打造主題化、沉浸式消費區，面對同質化競爭，提升停留時間與消費意愿；

• 品牌內容：大規模煥新，重點引入餐飲/特色零售首店，制造新鮮感和話題度，鞏固“首店效應”；

• 運營活動：聚焦“運動+”的差異化標簽，制造持續話題，最終拉動峰值客流。
  

沒有永遠的標桿，也沒有永遠穩定的市場，濱江寶龍城選擇了進行系統化鞏固自身地位，為未來面對新競爭者奠定難以動搖的底盤。可以想象，濱江寶龍城通過這次調改，不僅回應了當下的競爭，也書寫了下一個活力篇章。

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