有錢(qián)人，悄悄動(dòng)手了。

珠江新城新房和二手市場(chǎng)年底二連漲，連續(xù)8周量?jī)r(jià)齊升。

·2025年11-12月的月均成交量對(duì)比10月份上漲30%；

·12月成交價(jià)環(huán)比上升8%，達(dá)到近半年新高；

這什么概念？要知道，珠城中板塊已經(jīng)連續(xù)下跌6個(gè)月，吃了半年的苦，直到11月才止跌。

先來(lái)看近期幾個(gè)有代表性的成交數(shù)據(jù)。

豪宅凱旋新世界廣粵尊府，12月賣(mài)出一套南向207平，總價(jià)4160萬(wàn)，單價(jià)20.1萬(wàn)/平。

而在7月份，該戶型成交價(jià)3750萬(wàn)，單價(jià)18.1萬(wàn)/平，回暖幅度超10%。

廣州標(biāo)桿頂豪匯悅臺(tái)，12月初，高層南向236平，總價(jià)4500萬(wàn)，單價(jià)19萬(wàn)/平。

這也是匯悅臺(tái)近5年來(lái)，首次在公開(kāi)市場(chǎng)的成交價(jià)跌破20萬(wàn)大關(guān)，但僅僅一個(gè)月后便重新回到20萬(wàn)+。

1月份，匯悅臺(tái)低層南向284平，成交價(jià)6000萬(wàn)，單價(jià)攀升至21萬(wàn)。

中海璟暉華庭，南向154平從年末的7.6萬(wàn)/平，重新上漲到8.1萬(wàn)/平，漲了5000/平。

嘉裕公館，11月份成交了歷史新低8.2萬(wàn)/平后，在12月份也重新回到了9萬(wàn)+的水平，上漲10%。

中海花城灣，則在價(jià)格震蕩中賣(mài)的越來(lái)越好，北向8-9萬(wàn)，南向10萬(wàn)+的關(guān)口上把量拉上來(lái)了，兩個(gè)月賣(mài)了6套。

至于有更多小戶型走量的保利心語(yǔ)，1個(gè)多月賣(mài)了8套，小兩房?jī)r(jià)格也從跌破6萬(wàn)以下，重新回升到6.4萬(wàn)。

1）短期來(lái)看，價(jià)格博弈中，探底回升

一個(gè)很明顯的特征是，買(mǎi)賣(mài)雙方在圍繞成交價(jià)有所爭(zhēng)奪。

珠城東板塊，近一個(gè)月也是量?jī)r(jià)齊升，掛牌量減少，價(jià)格逐漸站穩(wěn)，收復(fù)失地。

而過(guò)去兩年的下跌是無(wú)底線，無(wú)震蕩的單線下滑，這是一種改變。

2）長(zhǎng)期來(lái)看，樓市仍處于近5年的低點(diǎn)

嘉裕公館、匯悅臺(tái)、保利心語(yǔ)、花城灣等等珠江新城網(wǎng)紅盤(pán)，也難逃下跌命運(yùn)，在今年創(chuàng)下了新低。

盡管在最近一兩個(gè)月的新低之后有所回升，但相較半年前乃至一年前仍是一個(gè)較低的水平。

3）低價(jià)樓盤(pán)頻現(xiàn)，珠城不再高不可攀

珠江新城越來(lái)越多單價(jià)低于10萬(wàn)的樓盤(pán)，部分小型公寓的價(jià)格也在100-200萬(wàn)就能上車(chē)。

10月和11月份，單價(jià)10萬(wàn)+的成交僅有9條，占比8%。

而今年3月份，這個(gè)數(shù)字是24，占比23%。

珠城不同樓盤(pán)根據(jù)戶型、產(chǎn)品、物業(yè)、維護(hù)等等因素，已經(jīng)形成了嚴(yán)格的等級(jí)梯隊(duì)。

4）年底成交量回暖是常態(tài)，流動(dòng)性+價(jià)格回升是關(guān)鍵

珠城的成交規(guī)律，往往是年后以及年底兩個(gè)時(shí)間段猛，2025年也是如此。

2025年成交了約698套，2024年成交約714套，兩者差距不大。

主要是2025年中期成交量很低，6-8月的成交量還不到50套。

彼時(shí)，廣州缺乏重磅政策落地，保利玥璽灣的靴子尚未落地，珠城業(yè)主也缺乏信心。

5）春江水暖鴨先知，珠城啟動(dòng)是個(gè)信號(hào)

樓市節(jié)奏往往是自上而下的“豪宅吃肉，改善喝湯”。

珠江新城價(jià)格從2013年的4萬(wàn)+，一路上漲到2022年的16萬(wàn)+。對(duì)于大多數(shù)早期買(mǎi)入的珠江新城業(yè)主來(lái)說(shuō)，2-4萬(wàn)的成本價(jià)甚至1萬(wàn)多的成本價(jià)，放到今天依然是賺的盆滿缽滿。

一線城市核心板塊的豪宅成交，對(duì)樓市接下來(lái)的傳導(dǎo)和帶動(dòng)作用是有的，富人對(duì)于政策和樓市的感知是相對(duì)更敏感的。

年底的量?jī)r(jià)齊升，代表著流動(dòng)性的提升，有同樣需求和資產(chǎn)的買(mǎi)家入場(chǎng)了。

珠城這一輪有幾個(gè)不同點(diǎn)。

·政策方面的新預(yù)期

2026年的第一天，《求是》雜志發(fā)表文章定調(diào)：《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》。

首先，重申房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來(lái)源，加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)測(cè)。

其次，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，去年的廣州其實(shí)沒(méi)有太多重磅政策推動(dòng)。

同時(shí)，在供給端控制增量，并收購(gòu)存量，盤(pán)活市場(chǎng)。

此外，央行也發(fā)文：促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、物價(jià)合理回升作為貨幣政策的重要考量，靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種貨幣政策工具。

眾多國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家預(yù)測(cè)，央行在一季度就會(huì)有所行動(dòng)。

此外，增值稅調(diào)整也減輕了賣(mài)房負(fù)擔(dān)，尤其是高總價(jià)的豪宅出售。不滿2年的住房出售，增值稅從原來(lái)的5.3%降到3%，從2026年1月1日開(kāi)始執(zhí)行。

例如，1000萬(wàn)房子，可以少繳23萬(wàn)稅費(fèi)。

年底這一輪各部門(mén)的紛紛表態(tài)對(duì)房地產(chǎn)的支持，尤其是具體政策上會(huì)有一個(gè)新的預(yù)期，能帶動(dòng)市場(chǎng)的正常輪轉(zhuǎn)。

·市場(chǎng)方面，保利玥璽灣的一騎絕塵

自從去年拍地后，保利玥璽灣的關(guān)注度居高不下，大家都在觀望，保利玥璽灣的出現(xiàn)，會(huì)不會(huì)給珠城二手致命一擊。

直到11月靴子落地，保利玥璽灣正式開(kāi)盤(pán)，徹底點(diǎn)燃珠江新城這把火，也順勢(shì)抬了珠城二手。

整體單價(jià)大約在13-22萬(wàn)/平之間，最高單價(jià)超30萬(wàn)/平，起步總價(jià)就超過(guò)2000萬(wàn)，最貴的房源，是以億為單位的。

開(kāi)盤(pán)賣(mài)出了106億，單盤(pán)3000萬(wàn)以上成交套數(shù)和金額均超廣州市全年總量，僅用兩個(gè)月的時(shí)間就占據(jù)TOP1。

而排第二的正是旁邊的保利天曜，成交了433套。

大家對(duì)于珠江新城的價(jià)值依舊是認(rèn)可的，這750多套城市頂端的人才和家庭，依舊在圍繞珠江新城置業(yè)，也證明了后者的吸引力和影響力。

也正是從11月保利玥璽灣開(kāi)盤(pán)后，珠城的復(fù)蘇開(kāi)始了。

2026年的珠江新城，巨變?nèi)晕唇Y(jié)束，兩個(gè)重磅項(xiàng)目會(huì)給珠城再添一把火。

懸念1：馬場(chǎng)何時(shí)登場(chǎng)？

馬場(chǎng)的出現(xiàn)，是今年珠江新城最大的期待，勢(shì)必會(huì)給片區(qū)再添一把火。

作為珠江新城的最后遺珠，整個(gè)廣州房?jī)r(jià)最高的板塊，周邊的廣粵觀邸，保利玥璽灣，保利天曜，都薈天珺，都會(huì)因?yàn)轳R場(chǎng)SKP進(jìn)場(chǎng)自動(dòng)升咖。

據(jù)拆神了解，馬場(chǎng)地塊月底有希望，而且關(guān)聯(lián)百貨業(yè)態(tài)，甚至設(shè)置門(mén)檻劍指華聯(lián)旗下的SKP。

馬場(chǎng)的主要景觀是公園，如珠江公園和自身規(guī)劃的公園園林。

而廣州一向江景為貴，尤其是面向琶洲CBD的南向景觀，視野整潔大氣，目前還沒(méi)看到能撼動(dòng)保利面粉廠，除非祭出獵德水廠，不過(guò)那也是未來(lái)5-8年以后的事情了。

懸念2：冼村項(xiàng)目開(kāi)不開(kāi)？

去年，天河冼村最后兩棟舊村村屋，轟然倒下，冼村1950棟村屋，全部清零，解決了最后的難題。

天河召開(kāi)的城中村改造工作會(huì)議，也點(diǎn)名了冼村。

更實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作是，保利冼村項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始招人了，中心區(qū)豪宅銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)+三千萬(wàn)級(jí)豪宅銷(xiāo)售業(yè)績(jī)前三。

這是又一個(gè)保利玥璽灣級(jí)別的城市封面項(xiàng)目。

對(duì)現(xiàn)在的樓市來(lái)說(shuō)，持續(xù)性是最重要的，馬場(chǎng)和冼村給珠江新城續(xù)上一波新的熱度，讓這輪復(fù)蘇得以延續(xù)，將會(huì)是一個(gè)重磅信號(hào)。

那么，讓子彈先飛一會(huì)。