北京有九大別墅區(qū)，其中以“一山兩河”最具代表性。

“一山”指西山別墅區(qū)，“兩河”分別指中央別墅區(qū)，以及坐擁北京第二大河的潮白河別墅區(qū)。

很長一段時間里，北京富人心甘情愿為它們掏票子。

2017年，北京城建發(fā)展在距離潮白河直線約三公里的地方，拿出了個豪宅項目，叫“北京合院”。

當(dāng)年，項目開盤價定在了約4.8萬元/㎡，在順義城區(qū)成功賣出了溢價，其中最“壕”，205㎡以上的“合院產(chǎn)品”，最高賣到接近5萬元一平。

2025年下半年，北京合院開啟了新一輪攻勢，包括重新裝修了售樓部，升級樣板間，還邀請一批媒體大V做宣傳。

一番操作之下，北京合院以1.1億元的網(wǎng)簽金額，成功登頂了2025年10月北京別墅銷售榜榜首。

眼看它風(fēng)光無限，部分老業(yè)主心里，卻有些膈應(yīng)。

不為別的，項目大規(guī)模“走量”的真正原因，業(yè)主們心里面門兒清，兩個字：

降價。

它的成交價，悄悄來到了2.7萬元/㎡出頭。

這幾年，隨著市場變化，順義城區(qū)新盤大多下探到了3字頭。

北京合院也不例外。

但作為一個已經(jīng)開盤多年的老項目，它的價格算是非常堅挺，部分房源依舊能賣到3.5萬元/㎡以上，讓不少新盤都甘拜下風(fēng)。

突然大幅度降價，老業(yè)主們有些措手不及。

也許是嘗到了甜頭，最近幾天，各大社交平臺上，北京合院又冒出了一批“工抵房”，225平戶型550萬元就賣，算下來：

最低2.4萬元/㎡

據(jù)說，部分房源還送車位。

對比項目的開盤價不僅直接腰斬，甚至已經(jīng)趕上區(qū)域內(nèi)一些老舊二手房的價格了。

不到半年時間，連續(xù)當(dāng)冤大頭，老業(yè)主們終于忍不住了，有人在社交媒體發(fā)文公開質(zhì)問，表示樓市不景氣，正常降價業(yè)主們都能理解：

突然甩賣算怎么個事兒？

項目的開發(fā)商北京城建發(fā)展，作為老牌國資房企，在京地位一直很特殊，一邊要承擔(dān)托底重任，一邊還要參與市場化競爭。

這也給它的身上平添了不少的包袱。

在外界眼里，北京城建經(jīng)常占了地卻不開發(fā)。

比如在房山，長溝6017地塊拿了三年，項目還沒出山，已經(jīng)官宣延期；長陽0002、0003地塊拿地一年半，至今沒有動靜。

但真正的苦，只有北京城建自己明白。

這些地塊，大多是托底，要么過于偏遠(yuǎn)，去化能力有限，要么先天有缺陷，開發(fā)難度過大。

總之，不做虧，做了可能更虧。

這種情況，同樣對公司財務(wù)產(chǎn)生了拖累。

在2022年之前，北京城建的經(jīng)營性現(xiàn)金流，連續(xù)9年都為負(fù)數(shù)，在2023年，依靠超級紅盤“天壇府”的熱銷，才勉強轉(zhuǎn)正。

但單靠一個項目，明顯是很難長久的。

為了扭轉(zhuǎn)困局，北京城建發(fā)展也嘗試過外拓尋找機會。

比如，選擇在青島、重慶、南京等城市進(jìn)行大規(guī)模布局。

但是由于這些項目最初投入較高，陷入了去化困難，不完全統(tǒng)計，北京城建發(fā)展至今還有數(shù)百萬平方米的存量資產(chǎn)。

反而造成了雪上加霜的局面。

據(jù)2024年度報告顯示，城建發(fā)展實現(xiàn)營收約254.42億元，錄得歸母凈利約負(fù)的9.51億元，同比下降270.17%。

好不容易回正的現(xiàn)金流，也出現(xiàn)了問題，同比下降57.5%，至55.75億元。

有意思的是，進(jìn)入2025年，北京城建的財務(wù)情況，突然詭異“翻盤”了。

財報數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，北京城建發(fā)展實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤7.65億元，同比增長40.24%，扣除非經(jīng)常性損益凈利潤2.38億元，扭虧為盈。

細(xì)讀財報，利潤的增加主要來自兩個方面，一是過往項目結(jié)轉(zhuǎn)，二是投資收益同比增加。

換句話說，一是部分利潤被“挪”到了2025年，二是”炒股“賺錢了。

在這個時刻，北京城建迅速完成了風(fēng)格的轉(zhuǎn)變。

去年7月，北京城建發(fā)展官宣換帥：

實質(zhì)掌舵城建發(fā)展十多年的老將儲昭武辭任，城建發(fā)展董事長一職，由北京城建集團(tuán)（城建發(fā)展的母公司）空降來的齊占峰接任。

齊占峰上任后，北京城建發(fā)展，就像開了外掛。

先是9月5日，城建發(fā)展拉上住總、建工，以29億元拿下岳各莊地塊； 緊接著10月底，又跑到昌平，聯(lián)手昌平國資，以28.09億底價拿下東小口地塊。 11月19日，在天壇旁地王爭奪戰(zhàn)中，經(jīng)過近40輪的較量，城建發(fā)展擊敗中海，斥資20.28億元，搶到東城祈年大街地塊。 11月25日，北京城建發(fā)展以14.71億元底價，摘得房山北廣陽城棚改項目0015等地塊；

此外，北京城建發(fā)展還曾單槍匹馬跑到朝陽，爭搶太陽宮地塊，雖然失利，但背后的野心已經(jīng)蓋不住了。

短短三個多月時間，它在豐臺、昌平、東城、房山連落四子，地塊總金額接近百億。

新官上任，火燒起來了。

這把火也不是盲目在燒，齊占峰其實做了兩手準(zhǔn)備。

在土拍市場瘋狂撒幣的同時，北京城建發(fā)展也在：

加速回籠資金。

比如，處置低效資產(chǎn)，2025年底，北京城建以2337.7萬元底價掛牌出讓北京城建中南土木工程集團(tuán)有限公司12%股權(quán)。

還有，去庫存。

在當(dāng)前的市場環(huán)境里，去庫存最好的方式，就是降價。

除了上面提到的“北京合院”，北京城建發(fā)展不少項目都開啟了“甩賣”模式。比如“璽院”，部分特價房源降價超百萬；和知筑，一口價房源較原價降約30-40%；

還有頤知筑、國譽燕園等等。

據(jù)不完全統(tǒng)計，齊占峰上任后，通過一系列資產(chǎn)處置手段，回籠資金約：

5億~6億元。

為公司換回了更充裕的現(xiàn)金流。

此外，北京城建發(fā)展風(fēng)格上的變化，還有開發(fā)上的：

大幅度提速。

就在不久前，1月14日，北京城建劇透拿地兩個多月的東小口地塊，確定打造旗下“龍樾”旗艦新作。

兩天后，1月16日，拿地不到兩個月的房山北廣陽城項目，也公示了報規(guī)圖。

這是房山首個“好房子”項目，據(jù)說，北京城建發(fā)展還對原始規(guī)劃動了大手術(shù)，將商業(yè)部分從地上“挪走”了。這種級別的調(diào)規(guī)，困難重重。

足見房企對其的重視。

而這個速度，在北京城建發(fā)展身上，堪稱罕見。

一手抓現(xiàn)金，一手抓擴張，攻防二字，被齊董事長拿捏得死死的。

齊占峰沒有地產(chǎn)相關(guān)的從業(yè)經(jīng)歷，履歷中，更多是集中于財務(wù)領(lǐng)域。比如曾任北京雪花電器集團(tuán)公司財務(wù)部部長，北京城市排水集團(tuán)有限責(zé)任公司財務(wù)部部長、審計部部長。

在來到城建發(fā)展之前，齊占峰是北京城建集團(tuán)的總會計師。

作為老財務(wù)人，齊董事長深諳一個道理：這個年頭，想打翻身仗不容易，而每一筆回款，都將是打向未來的一顆子彈。

只是，老業(yè)主們或許成了開槍的代價之一。

很難評。