萬科又一次被推到了聚光燈下，這次是一紙被執行人信息，執行標的接近11億元，對于正在債務展期拉鋸戰中苦苦掙扎的萬科來說，無異于雪上加霜。

而這也是萬科近兩年多來首次被執行，上一次是2023年5月，其被執行3393元。

三千和十億的強烈對比，萬科的壓力等級已然不同往日。

時隔兩年，萬科再被強制執行

近日，萬科企業股份有限公司(簡稱萬科；股票代碼：萬科A；000002.SZ）、長沙市萬科企業有限公司新增一則被執行人信息，執行標的大約10.90億元，執行法院為湖南省長沙市中級人民法院。

圖源：天眼查

這是萬科近兩年多來首次被執行。上一次是2023年5月，其被執行3393元，執行法院為西安市未央區人民法院。

10.9億元的執行信息，相對于萬科的體量并不算巨大，但在這個敏感時刻，它釋放了一個危險信號：目前萬科的債務糾紛，已不僅僅是與債權人的協商，推進到了司法層面。

除此之外，萬科還傳出了多條股權被凍結的信息。

最近的一次，1月初，萬緯物流發展有限公司被凍結股權數額2.5億人民幣，凍結期限為3年，執行法院為江蘇省徐州市中級人民法院。萬科對該公司持股81.6226%，屬于絕對控股。

圖源：企查查

更早之前，2025年12月30日和12月17日，分別被凍結2.5億元和5.7億元。

具體債務上，萬科目前境內債務共有160.98億元，其中一年內到期的短期債務占比高達84.61%，金額達123.66億元。

而2025年三季報顯示，公司1-9月歸母凈虧損280.2億元，房地產開發業務稅后毛利率已降至2.0%。

對于萬科來說，債務壓頂、股權凍結、展期接連失敗，如今新增被強制執行信息，無疑進一步動搖市場信心，也再次將萬科的流動性危機推至臺前。

債務冰山下，萬科的博弈

眾所周知，萬科近期有多只債券同時進行展期談判，至今已拉鋸兩個多月。

2025年11月末，萬科首次啟動債務展期流程，針對余額20億元、原定于12月15日到期的中期票據“22萬科MTN004”提出展期方案，打破了成立以來無債務展期的紀錄。

但展期之路開局不利。

12月10日，“22萬科MTN004”首次持有人會議上，萬科提出的初步展期方案，該方案提議本金展期一年，既不支付首付也不派發利息。

站在債權人的角度，很難不質疑其為“空手套白狼”，因此萬科的初步方案也遭到了反對。

此后，萬科迅速優化方案，推出第二版展期方案，然而，這一版本在12月22日的第二次持有人會議上，仍是遭到了拒絕，僅獲得20.2%的支持率，反對比例高達78.3%。

面對前兩輪方案的失敗，萬科在2026年1月中旬提交了第三版展期方案。這一版方案明確了增信標的，為兩筆債券提供了不同的增信擔保措施。

該債券持有人會議被安排于2026年1月21日舉行，至于結果如何，很快見分曉。

“22萬科MTN004”以外，另一筆余額37億元的“22萬科MTN005”也接踵而至，原定兌付日為12月28日，兩筆合計57億元。“22萬科MTN005”展期方案同樣遭遇了波折。

而在這場債務博弈中，萬科大股東深鐵集團的角色變化尤為引人關注。

2025年以來，深鐵集團已累計向萬科提供借款超過300億元，用于償付債券本息。

然而，深鐵的支持似乎已接近極限。

在11月2日的公告中，萬科剩余可向深鐵新增的有擔保貸款本金僅為22.9億元，而萬科2025年11月至2026年6月待償境內債券本息約為155.46億元，這一金額已無法完全覆蓋萬科即將到期的巨額債務。

在展期方案中，債權人強烈要求的“深鐵集團擔保”條款在后續版本中被移除，轉而由萬科自身提供增信。

深鐵支持力度的變化，加之展期一再失敗的消息，加劇了投資者對萬科未來償債能力的擔憂。

郁亮退休，萬科進入“全深鐵周期”

郁亮退休了，萬科仍在往前走，其面臨的是一場不知何時能抵達終點的跋涉。

1月8日，萬科A（000002.SZ）公告稱，郁亮因到齡退休，已向公司董事會提交書面辭職報告，申請辭去公司董事、執行副總裁職務。辭去上述職務后，郁亮將不再擔任公司任何職務。

圖源：萬科

一紙“低調”的公告，為郁亮在萬科三十六年的職業生涯畫上句號，與2017年接王石棒時的盛大場面形成強烈對比。

當然，早在2025 年 1 月 27 日，郁亮已辭去萬科董事會主席職務，轉任執行副總裁，由深鐵集團原董事長辛杰接任董事長，多位深鐵系高管進入核心管理層。

圖源：騰訊新聞

外界對此解讀為，“保留體面，交出實權”。

如今，隨著“郁亮周期”全面落幕，也標志著：萬科職業經理人主導時代的徹底終結，進入了由深鐵集團主導的“全深鐵周期”。

自2025年初全面接管以來，深鐵已經多次出手，向萬科“輸血”。

截至2025年11月11日，深鐵集團向萬科提供的借款金額已達到307.96億元。借款利率普遍設定在2.34%，顯著低于市場水平，且期限多為三年，可展期，直接用于償還萬科在公開市場發行的債券本息。

真金白銀的股東借款，本質上是通過債務置換將萬科短期高成本公開債務轉化為長期低成本關聯借款，緩解其短期流動性危機。

但一直“輸血”顯然不現實，讓萬科恢復自主造血能力，靠自身經營走出困境，才是長久之計。

首先是盤活資產。

萬科將多項核心資產質押給深鐵，包括萬物云57.16%股權，深圳萬科及萬科持有的部分辦公資產，位于成都、天津、蘇州的公寓資產等。

截至2025年三季度末，萬科完成了19個項目大宗交易簽約68.6億元，累計盤活優化及新增產能178.4億元。

此外，深鐵直接參與萬科資產處置，如認購中金印力公募基金份額、受讓深圳灣超級總部基地地塊等，幫助萬科快速回籠資金。

其次是業務重構。

深鐵手里有大量軌道沿線的土地資源，而萬科擅長物業開發和運營。

那么，將深鐵的軌道資源和萬科的物業開發能力結合起來，或許有望實現“1+1＞2”的效果。

具體實踐上，去年4月，萬科旗下長租公寓品牌泊寓與深鐵置業簽署租賃運營協議，將深鐵的開發規模與萬科的房源運營能力整合，打造“軌道+社區”閉環模式。

不過，“軌道+物業”模式能否規模化變現，形成可持續的現金流，有待觀察。

目前，距離萬科扭轉虧損局面還有一定的路要走。當下所有的舉措，都指向一個目標——為其爭取著更多的喘息空間和轉圜余地。

不過，話又說回來，深鐵對于萬科的拯救，其中多少也包含著“騎虎難下”的無奈。

一方面，深鐵對萬科長期股權投資占比超總資產10%，有著不淺的捆綁關系，若萬科破產，深鐵也將面臨巨額損失。

2024年，萬科連帶深鐵虧損335.66億元，過去5年利潤被全部吞噬。

另一方面，深鐵系高管已進入萬科核心決策層，為萬科制定方向。

深度綁定的合作模式，讓深鐵很難輕易抽身，若放棄萬科，不僅前期投入的資源與精力付諸東流，自身的多元化布局和軌道交通可持續發展之路，也將失去一份重要的市場化支撐。

那么，深鐵時代的萬科能否實現“活下去”，能否在寒冬中等來春天？還需要更多時間和實際成效來驗證。

作者 | 宋輝