北京
最近有不少粉絲朋友在后臺問我朝陽區新房的動向，剛好，最新的2026年供地計劃剛剛釋放出來。
CBD東側、廣渠路沿線的核心位計劃出一個新地--南磨房廣渠路城中村改造項目的03、04、10地塊。
拆哥扒環評報告時，發現了一個細節！
地塊就在地鐵大郊亭站的西南象限，這里是7號線和28號線的換乘站，兩條線路平行并列，站點整體南北向并行敷設。
地鐵加持確實是重大利好，但有兩個點大家要提前留意：一是雙線路并行，未來列車通行產生的震動，可能會對臨近地鐵的樓棟有輕微影響；
二是地鐵的出風口設置，雖然會有統一的凈化處理，但難免會有氣流和輕微噪音，對低樓層住戶的舒適度可能有一點干擾。
這些不是硬傷，但還是要和關注這個地塊的粉絲們提前說透。
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根據最新披露的規劃信息，南磨房廣渠路城中村改造項目中的03、04、10地塊，計劃于2026年三季度正式供地！
這組地塊中，03、04地塊為商業服務業用地，合計占地2.17公頃，容積率分別為3.5和1.85，總建筑規模約5.82萬平方米；
10地塊則為二類居住用地，占地3.47公頃，容積率2.8，建筑規模約9.72萬平方米。
地塊位于東四環與廣渠路交叉口，緊挨著大郊亭地鐵站，對面就是合生匯購物中心，周邊有陳經綸中學帝景分校、北京工業大學附屬中學首城國際校區等教育資源。
從地段屬性看，這組地塊無疑屬于北京核心區稀缺資源！
規劃中還有一個數據特別值得關注，這組地塊的建筑控制高度統一為80米，地塊上的商業、辦公樓和住宅樓，都將在這個高度。
北京東四環沿線不缺高樓，但大多是高低錯落的布局，視覺上略顯雜亂。
這次南磨房地塊不管是住宅還是寫字樓都按80米標準建設，換算下來大概是26-28層的高度，沿著廣渠路這條主干道鋪開，會形成一道特別整齊的城市天際線！
這個位置作為CBD向東延伸的關鍵節點，這樣的統一規劃，相當于給東四環新添了一張城市封面，比零散開發的項目更有區域辨識度。
（地塊現狀）
最后預判下產品方向，這塊地大概率會成為新一代改善盤的標桿！
首先是上市時間，按供地計劃節奏，三季度掛牌的可能性極大，正好趕上改善型需求的傳統旺季。
其次是地塊條件，長條形的地形加上80米的充足層高，給產品設計留足了空間，大面寬戶型、高窗墻比這些改善群體最看重的點，完全能實現。
結合安居客給出的最新數據，北京新房市場雖然成交量環比下滑37.7%，但住宅套均面積逆勢漲到128㎡，說明改善需求仍有極強的韌性。
南磨房地塊的產品定位，正好踩中了這個市場痛點！
對于想在東四環改善的朋友，這塊地值得重點盯，但最終能不能入手，還要等出讓時的樓板價和具體規劃細則。
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