——土地、森林與房產的價值釋放路徑

文/李后強

四川省社會科學院教授、博士生導師

摘要

存量資產盤活是提升經濟運行效率的關鍵環節，而“真實世界資產代幣化”（RWA）作為區塊鏈技術與實體經濟融合的創新工具，為土地、森林、房產等固定資產的流動性提升和價值釋放提供了新路徑。基于RWA的技術邏輯與實踐案例，我們系統分析其破解存量資產流動性困境的機制，提出以“鏈下確權-鏈上映射-智能治理”為核心的實施框架，并探討不同類別資產的差異化盤活策略。我們認為，RWA通過資產數字化分割、全球資本對接及動態價值發現，能夠顯著降低投資門檻、提升交易效率，但需同步解決合規性、技術融合及生態建設等挑戰。未來，隨著政策規范與技術進步，RWA有望成為存量資產數字化轉型升級的核心引擎和“神器密鑰”。

關鍵詞：RWA、存量資產、資產代幣化、區塊鏈、土地證券化、森林碳匯

一、引言

簡單地說，RWA（Real World Asset）就是通過區塊鏈技術將現實世界中存在的實體資產及其各種權益進行通證化（Tokenization，又稱“代幣化”)，使其能夠在區塊鏈上進行交易和流通，為資產所有權、轉讓和管理開辟新途徑的一種方法。此方法使那些原本難分割、難交易、難置信的資產，變得像股票一樣可以被輕松買賣。本質上，RWA是在區塊鏈上為實體資產創建數字“孿生體”，這個孿生體代表了底層資產的所有權，可在“去中心化金融”（Decentralized Finance ：DeFi）應用中進行碎片化交易和管理。RWA 底層資產幾乎涵蓋所有現實世界中有價值的各類資產，比如各類金融資產（債券、股票、基金、票據等）、各種可認定的實物資產（房產、土地、貨物、森林等）、各類文化資產（書畫、古董、音樂、影視作品等），等等，它是盤活存量資產的神器，破解資金困境的密鑰。

我國存量資產規模龐大，僅土地、房產等固定資產存量價值即超過百萬億元。然而，這些資產長期面臨“沉睡”困境：流動性不足、投資門檻高、融資渠道單一，導致資源錯配與價值沉淀。傳統資產證券化（如REITs）雖能部分緩解矛盾，但受限于操作復雜度高、受眾范圍窄等問題，難以普惠中小投資者。RWA技術的出現，通過區塊鏈將實體資產轉化為可分割、可交易的數字憑證，為存量資產盤活提供了新思路。

2025年以來，全球RWA市場加速發展，貝萊德預測其規模將在2030年突破16萬億美元。在國內實踐中，綠地控股銅鑼灣寫字樓代幣化、協鑫光伏資產RWA融資等案例，均驗證了RWA在提升資產流動性、拓寬融資渠道方面的潛力。我們聚焦土地、森林、房產三類核心存量資產，結合技術邏輯與實證經驗，系統闡述RWA的盤活路徑及實施策略。

二、RWA盤活存量資產的核心機制

1. 技術基礎：從“物理固化”到“數字流動”

RWA的核心在于構建“鏈下確權-鏈上映射-智能治理”的三層架構——

鏈下確權。通過法律合規程序明確資產權屬，并借助物聯網傳感器、衛星遙感等技術采集土地附著物、森林碳匯量、房產運營數據，確保底層資產價值可量化、可驗證。

鏈上映射。利用區塊鏈生成與實體資產對應的數字憑證（如ERC-3643代幣），實現資產權益的碎片化與標準化。例如，香港W酒店將單間客房拆分為10萬份代幣，最低投資門檻降至100美元。

智能治理。通過智能合約自動執行收益分配、質押清算等流程，降低人為干預成本。如螞蟻鏈與朗新集團合作的充電樁RWA項目，通過鏈上數據實時分配收益。

2. 流動性提升：破解“大額資產”與“小額資本”的錯配

土地、森林等資產單體價值高，傳統交易需整體轉讓或復雜抵押。RWA通過代幣化分割，使投資者可按份額持有與交易，顯著降低參與門檻。例如，迪拜土地局推動的房地產代幣化項目，將資產拆分為最低1000迪拉姆的單位（1 阿聯酋迪拉姆=1.898 人民幣），吸引全球長尾資金。同時，二級市場交易平臺（如DigiFT交易所）提供7×24小時交易服務，資產流動性提升可達300%。

3. 價值發現：從“靜態評估”到“動態定價”

傳統資產估值依賴歷史數據與人工評估，易受信息不對稱影響。RWA結合AI與大數據，構建資產“數字孿生體”，實時反映運營狀態與市場供需。例如，森林碳匯資產可通過衛星監測林木生長情況，動態調整碳匯代幣價值；商業地產代幣則根據入住率、租金流水自動調節價格，形成市場化的定價機制。

三、不同類別資產的RWA盤活路徑

1. 土地資產：從“權屬模糊”到“可信流轉”

土地資產盤活需優先解決權屬復雜、規劃限制等問題。路徑包括——

合規先行，結合自然資源部“國土空間規劃平臺”，將土地用途管制要求寫入智能合約，確保開發符合政策紅線。例如，江西鷹潭試點將生態保護紅線內的土地設置為“禁止流轉代幣”，僅允許非核心區資產上鏈。

分層代幣化。根據土地開發現狀設計多級權益憑證。未開發土地可發行“開發權代幣”，已建成項目發行“收益權代幣”，滿足不同風險偏好投資者需求。

生態價值納入。將碳匯、生物多樣性等生態價值量化并映射為代幣。海南熱帶雨林項目通過代幣化交易碳匯產品，吸引ESG資金參與。

2. 森林資產：激活“綠色沉睡資本”

森林資產具有生態與經濟的雙重價值，RWA可打通其價值轉化通道——

碳匯資產數字化。將核證碳匯量（如CCER）轉化為代幣，鏈接全國碳交易市場。福建三明試點將10萬畝林地碳匯代幣化，融資超2000萬元。

非木質林產品權益分割。將林下經濟收益權（如藥材、菌菇采集）拆分為代幣，農民可通過轉讓部分權益提前回籠資金。

風險對沖設計。引入保險代幣機制，當森林遭遇火災、病蟲害時自動觸發理賠，保障投資者權益。

3. 房產資產：從“持有模式”到“運營模式”

房產RWA需聚焦去庫存與運營增效——

存量商業地產盤活。借鑒香港“LEAP框架”，將空置率高的寫字樓、酒店轉化為收益權代幣。如綠地控股銅鑼灣項目通過代幣化融資29億港元，年化收益率達5-8%。

長租公寓資產證券化。利用RWA將租賃合同未來收益權代幣化，解決運營商前期投入大的痛點。自如公寓嘗試發行租金收益代幣，融資成本較傳統信托降低2-3個百分點。

農村宅基地創新利用。在浙江安吉試點中，農戶將閑置宅基地使用權代幣化，城市投資者可購買代幣用于旅居，同時分享資產增值收益。

四、實施挑戰與應對策略

1. 合規風險：構建“監管沙盒+政策閉環”

國內RWA需規避“非法集資”紅線，可參考香港“監管沙盒”模式，在海南、深圳等地區開展試點。具體措施包括——

資產分級管理。對土地、房產等高風險資產，限制向散戶發行；森林碳匯等公益屬性資產，可放寬準入門檻。

跨境架構設計。利用香港數字人民幣結算通道，實現“境內資產、境外發行”，如螞蟻數科協助新能源企業通過香港平臺募集國際資金。

2. 技術瓶頸：強化“區塊鏈+IoT”融合

數據可信性。通過物聯網設備實時回傳資產狀態（如土壤墑情、建筑能耗），預言機（Oracle）確保鏈上鏈下數據同步。

互操作性。采用多鏈架構（如螞蟻鏈、以太坊并行），支持代幣跨鏈流轉，避免生態孤島。

3. 生態建設：推動“多方協同”

RWA落地需政府、技術方、資管機構協同：

政府角色。自然資源部門牽頭制定資產確權標準，稅務部門明確代幣交易稅則。

企業參與。以頭部企業示范項目打造行業標桿，中小機構可聯合設立SPV載體降低合規成本。

投資者教育。通過模擬交易平臺（如滬深交易所RWA模擬系統）培育市場認知。

五、結論與展望

RWA為存量資產盤活提供了技術可行、經濟合理的解決方案，其價值不僅體現在流動性提升，更在于構建了“資產數字化—資本全球化—運營智能化”的新范式。未來三年，隨著數字人民幣跨境結算、AI動態估值等技術成熟，土地、森林、房產等資產有望成為RWA的主戰場。然而，需警惕概念炒作風險，堅持“資產質量優于金融創新”原則，重點推進三方面工作——

1.標準建設。聯合自然資源部、證監會制定資產代幣化國家標準，明確信息披露要求。

2.試點推廣。在生態產品價值實現區（如長江經濟帶）開展森林碳匯RWA規模化試點。

3.國際接軌。參與國際標準制定（如IMF數字貨幣橋項目），推動中國RWA模式出海。

只有夯實技術、合規與生態三大支柱，RWA方能真正喚醒百萬億存量資產，為經濟高質量發展注入新動能。