上海
每一個樓花，都是獨一無二的。
誰是北京最神秘豪宅？
答案里，會有兩個樓盤：中海安瀾北京和保利半壁店項目。
它們倆，實在太像了，至少體現在三個方面：
1、都在海淀，且都是低密度頂豪：中海安瀾北京4-6層、保利半壁店項目3-5層；
2、從拿地到取得預售證的時間，都耗費了8個月；
3、都是先拿預售證，再公布案名。截至目前，保利半壁店項目的案名，尚有懸念，應該帶有“瑞"或"璟”字樣。
但，它們不算是競爭對手。
安瀾北京在海淀北，單價約15萬元/平米；保利項目在海淀西，單價約11.3萬元/平米。
前不久，安瀾北京開放了售樓處和實體樣板間，揭開了神秘面紗。（詳見《中海地產，發明了一種新陽臺》）
保利半壁店項目，也走了中海安瀾北京的路線，待開放實景后才賣房。
這，似乎成了當下京城樓市頂級豪宅，應有的姿態。
小規模拿證，先試水溫
保利半壁店項目的預售證，有點意外。
它首批只拿出了四棟，共計78套，占總規劃套數的23.64%。
首次小規模取證，在北京樓市是比較罕見的。
大概是先試試水溫吧。
這四棟樓都在西區0003地塊，位于最北邊的兩排。
選這兩排房子率先面市，保利也是用心良苦。
1#和2#北面臨鐵路最近，但3#和4#是樓王、有頂復、看中心花園。肥瘦搭配，目的是讓網簽價格堅挺。
從產品上，也算是大小戶型都兼顧了。
這78套房源，是這樣分布的：
1號樓5層，兩個單元共20套，建面約136㎡/139㎡；2號樓5層，三個單元共60套，建面約166㎡。
3號樓4/5層，兩個單元共16套,其中，平層10套，建面約199/202/208㎡；頂復6套，建面270/277㎡。
4號樓3/4層，兩個單元共12套。平層8套，建面約199/202/208㎡；頂復6套，建面270/277㎡。
上下樓價差上萬元
對于每個樓盤來說，最敏感的，依然是價格。
按照預售證的均價，1#為11.82萬元/平米，2#為12.17萬元/平米，3#為13.21萬元/平米，4#為13.42萬元/平米，依次遞增。
最低價為1#1單元101室，預售價為11.04萬元/平米；最高價為4#1單元301室，預售價為14.76萬元/平米。
它們之間的差價，達到了約3.7萬元/平米。
在選房時，花姐給大家提出幾個關鍵點：
1、性價比最高房源。
如果不介意頂層，可選2#1單元501，它比四樓的價格低了1.49萬元/平米，預售價為11.74萬元/平米，而對門的502室，價格為12.16萬元/平米。
4#1單元202室，盡然比102室價格低了622元/平米，為12.755萬元/平米。
2、性價比不高房源。
2#3單元302室，它的預售價為12.73萬元/平米，比202室貴了9221元/平米；而202室比102室，貴了5533元/平米。
3#1單元301室，預售價為13.43萬元/平米，比201室貴了1.045萬元/平米，有點夸張。
3、最貴的房源。
保利半壁店項目首批最貴的房源是復式，二層是北面退臺戶型，單套預售價為3770萬元至4088萬元。
寶山雙子開心了
保利半壁店項目的價格會賣多少？
花姐對已領證的78套房源做了測算，它們總的預售價為12.6萬元/平米。
如果按照海淀9折底線售賣，實際成交價為11.34萬元/平米。換句話說，它的上車門檻是1500萬元左右。
不過，有消息稱，保利此次直接放出了8折優惠，不知是真是假。
2025年5月20日，保利發展聯合北京建工斥資45.45億元，拿下海淀半壁店0003和0004地塊，成交樓面價7.84/㎡，溢價率11.95%。
這個樓面價和9折的網簽價比，縫差在3.5萬元/平米。如果能順利賣出，利潤還是蠻豐厚的。
但如果按照8折來算，縫差則降至2.24萬元/平米，利潤將大減。
來看看海淀其他豪宅，樓面價和網簽前之間的價差：
建發海晏為4萬元/平米；臻澐3.48萬元/平米；和樾望云與和樾玉鳴為3.4萬元/平米。
此外，保利半壁店項目，還有個參照對象：香山樾。它的戶型面積為185㎡、230㎡和275㎡。香山樾2023年11月開盤，供應440套，網簽334套，成交均價12.16萬元/平米，
從上述現象上看，保利半壁店項目8折的消息，似乎不是很靠譜。
當保利半壁店項目出價了，最高興的，莫過于往西3.5公里外的寶山村雙子。
海宸元境面前網簽83套，成交均價8.38萬元/平；北京隅海隅網簽61套，成交均價單價8.59萬元/平米。
這對兄弟，在價格上，算是解套了。
最后，花姐期待保利半壁店項目早日開盤。
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