當下的青島樓市，正步入價值重構的新周期。高端新盤的產品迭代與存量項目的降價促銷兩大趨勢深度交織，不僅重塑著市場發展的底層邏輯，更直接影響著購房者的置業決策與選擇方向。

待入市新盤陣營中，中海青云萬里、君一雲啟等高端項目，憑借產品創新與品質升級的硬核實力，持續激活改善型置業需求；保利青鐵都心瑯悅、綠城青島璟悅等實力新作，則精準卡位剛需、剛改核心賽道，以適配的產品規劃與貼合市場的價值定位直擊置業痛點，成為當下置業新選擇。而多個存量盤則陷入降價旋渦中，其中融海啟城，更是在市場 掀起不小波瀾，近期 推出15套工抵特價房，單價最低至1.6萬/㎡，其中89㎡小三居戶型，總價直降至150萬左右，向市場投下重磅炸彈。

NO.1 商品房簽約情況

（2026年1月商品房供銷價數據為1.1-1.29）

根據青島銳理數據統計，1月商品房供銷雙降，新增2544套、36.33萬㎡，簽約3559套，約46.45萬㎡，銷售總金額68.43億元，簽約套數、面積和金額分別環比下滑47.4%、56.0%和59.6%。受簽約結構調整的影響，1月簽約均價為14730元/㎡，較上個月明顯下滑8.1%。同比套面金全部下滑，30.0%、19.0%、10.0%，簽約均價上漲10.9%。

其中商品住宅新增1539套，約26.67萬㎡，簽約2092套、約26.6萬㎡、銷售總金額43.06億元，簽約套數、簽約面積、簽約金額較上個月均大幅下滑，分別為44.3%、46.6%、44.7%。較去年同期下滑35.0%、34.1%、24.0%。簽約均價為16189元/㎡。

二手房方面，2025年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價格企穩跡象明顯。今年1月全市成交二手房4943套，同比大幅上漲20.9%，環比下滑5.4%。其中二手住宅簽約4637套。

NO.2 區域商品住宅成交情況

（去化周期=當前活躍存量/近6個月月均去化量）

在商品住宅的成交區域分布上，1月青島新建商品住宅的成交熱點集中在西海岸新區、城陽、膠州和萊西。具體數據表明，西海岸新區以586套、約6.97萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的26.2%；城陽區簽約268套、約3.53萬㎡，占比13.3%；萊西和膠州分別簽約207套、約2.53萬㎡和198套、約2.52萬㎡，占比均為9.5%。

從目前市場情況來看，1月青島樓市板塊與樓盤之間冷熱不均現象依舊明顯。從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場去化節奏持續優化，當前去化周期為23.4個月（統計口徑已剔除死庫存）。

老四方板塊憑借對剛需、剛改客群的精準錨定，近兩年強勢崛起為青島樓市的流量核心，商品住宅成交持續走高，市場熱度居高不下。雖然板塊內項目扎堆競爭，卻依托深厚的地緣客群基礎與靈活的價格策略，實現了整體去化的穩健表現。 截至1月底，板塊商品住宅去化周期已降至15.6個月，供需關系步入健康均衡區間。

中海雲境、青島濱海國際中心、海信悅瀾山等憑借硬核產品力跑出成交加速度，成為板塊流速標桿；保利時代將安置房剩余房源轉為商品房后，單價低至1.2萬/㎡，一舉成為老四方當前價格最具競爭力的新房選擇。新供應端同樣看點十足，綠城青島璟悅規劃建面99-140㎡桂語系產品，即將面市；1月26日，海信地產再落一子，命名為海信境觀，這是繼海信悅瀾山后，海信對閆家山潛力板塊的再度重倉，彰顯品牌對區域發展的堅定信心。綠城青島璟悅與海信境觀雙新盤聯袂登場，為老四方構建起全新的新房供應梯隊，持續激活板塊置業活力。

原市北區在售新盤整體緊俏，去化周期回落至21.6個月。新都心板塊目前“三足鼎立”，棠玥和境規劃5棟26-31層高層產品，主力戶型建面約105-142㎡；保利&青鐵果品地塊案名定為保利青鐵都心瑯悅，規劃8棟住宅樓，總計529戶，主力戶型為118-168㎡的套三、套四，預計2026年上半年開盤；此外，小道消息稱海信將代建新都心市北城發福州北路地塊。

CBD板塊迎來稀缺補倉，新盤中海青云萬里規劃9棟7-17層住宅、2棟商務樓及1棟商業配套樓，住宅面積段涵蓋127㎡套三雙衛、143㎡套四雙衛及190㎡套四三衛，共計360戶。作為青島核心改善高地的浮山后，目前新房供應近乎斷檔，青啤靜瀾山是板塊內唯一在售新盤，近期推出建面約120㎡新品，填補了板塊供應空白。

李滄區去化周期為22.0個月。板塊內熱度主要集中在青特璟譽和金茂璞逸世園、青鐵芳華地三個項目。而由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創地塊以及去年億聯拿下的地塊目前均暫未啟動，市場供應節奏相對平穩。月末融海啟城，推出15套工抵特價房，單價最低至1.6萬/㎡，在市場掀起不小波瀾。

板塊潛在供應方面，鄭莊56號地塊被豐昊置業斬獲，容積率2.4，目前規劃方案已出。此外，12月2日，海創斬獲惠水路三宗低密地塊，容積率最低僅1.11，最高1.25，據悉將由龍湖代建，未來有望為區域新增一批高品質低密住宅項目；森林公園萬科操盤的組團控規調整出10萬㎡宅地，預計今年上市。這些新增地塊不僅將進一步豐富區域產品矩陣，更精準填補了板塊內中端改善戶型的供應空白，為李滄樓市持續加溫。

憑借 “核心地理位置+充足土地供應” 的雙重核心優勢，張村河板塊已成為當前青島房地產市場熱點區域之一。該區域內包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。

近兩年，王家村多宗優質地塊密集成交，助力金家嶺板塊一躍成為青島主城新盤供應量最集中的價值高地。片區內硝煙四起，除銀豐雙盤、天一仁和吾疆、瀾樾府、嶗山首府等在售項目持續角逐外，純新盤的入市節奏更是步步緊逼：頤和悅府（原柏悅府）以四代住宅稀缺標簽，主打231-339㎡大平層四居，戶戶標配闊尺露臺的產品特質極具辨識度，雖開盤節點未定，但高階產品形態已然成型；海信于2025年10 月斬獲的王家村全新地塊，敲定上半年入市；君一雲啟項目已正式動工，同樣鎖定上半年面市；金鼎兩幅地塊，至今鮮有動態披露。

在商品住宅面積區間方面，100-160㎡的住宅面積段在當前市場上占據了最高的市場份額，其占比約64.4%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產品，已成為市場的核心需求，且需求表現穩定。

NO.3 土地方面

1月青島成交兩宗涉宅用地，均以底價成交且花落品牌房企，為主城樓市注入全新供應活力。

1月14日，華潤聯合青鐵以10.15億元、12562元/㎡樓面地價，競得市南區原百安居&五星電器地塊，這是華潤時隔三年再度落子青島核心城區。地塊規劃為商住教體混合用地，將打造集居住、商業、公共配套于一體的復合型項目，填補市南核心新房供應空白。

1月26日，海信地產以4.41億元總價、10230元/㎡樓面地價斬獲老四方閆家山SF1203039-1地塊，該地塊為海信繼悅瀾山后在閆家山的第二宗布局，容積率僅2.0為市北稀缺低密指標，緊鄰地鐵閆家山站，未來將與綠城璟悅等項目形成供應梯隊，激活老四方改善市場。

NO.4 政策方面

1月15日，國新辦發布會明確商辦用房購房貸款最低首付比例下調至30%，助力商辦市場去庫存；1月26日，人民銀行山東省分行跟進落實，全省16市同步將商辦用房貸款最低首付比例調整為不低于30%。

此外，市場傳來重要政策信號，監管部門已不再要求房企每月上報 “三道紅線” 相關指標，這一調整為行業資金端帶來新的變化。“三道紅線”在2020年8月首次進入公眾視野。當月住建部、央行召開重點房地產企業座談會，在官方關于座談會的通報中，首次提及“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”。其中，對房地產融資的管理，主要以“三條紅線”為標準，具體為：剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍不得融資。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務規模管理。此次指標上報要求的調整，既是行業監管的靈活優化，也為房企資金周轉釋放了一定空間，進一步助力房地產行業平穩健康發展。

2026年1月

開發商銷售排行榜TOP20

2026年1月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發商，聯手創下約45.27億元的銷售額，這一成績占據了全市商品房市場的66.2%。

融創中國在融創阿朵小鎮項目集中網簽的帶動下，簽約量猛增至第一位，7.07億、4.07萬㎡。

大悅城控股簽約5.97億、約3.31萬㎡位居第二位，主要源于青島中糧大悅城的集中網簽。

和達集團以5.01億、2.46萬㎡位居第三位，簽約項目主要集中在和達中心城。

海信君瀾、海信依云小鎮、海信君璽三大項目簽約表現活躍，助力海信地產簽約量攀升至第四位，總簽約額達4.14億元；其中海信君瀾簽約0.69億元、海信依云小鎮簽約0.57億元、海信君璽簽約0.56億元。

綠地控股以簽約3.3億、1.87萬㎡位居五位。

2026年1月

開發商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發布，將從不同的維度對一家企業的綜合實力進行審閱。

大悅城控股位居榜首，權益銷售金額5.97億。

融創地產緊隨其后，位居第二位，權益銷售金額約5.27億，主要源于融創阿朵小鎮的集中網簽。

和達集團權益銷售金額約4.74億，面積約2.34萬㎡，位居第三位。

海信地產憑借4.1億元權益銷售額位居第四位。尤為值得關注的是，海信地產旗下項目多采用獨立開發模式。

2026年1月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業深度去泡沫化的周期調整中，青島房地產市場正完成從規模競賽到價值回歸的底層邏輯切換，“產品力”不再是營銷話術，而是支撐市場信心的核心“壓艙石”，直接決定項目的去化手感與價值韌性。這種價值導向下，真正具備稀缺資源稟賦、精準擊中需求痛點的項目，正在穿越周期收割市場份額。

從1月銷售榜單的頭部格局可見，嶗山區高品質改善型樓盤形成明顯“領跑效應”。

融創阿朵小鎮集中網簽2.07億，位居榜首。

作為嶗山前海一線的頂級豪宅標桿，銀豐玖璽城以2.00億元簽約額強勢領跑青島豪宅市場。自入市以來，項目憑借石老人前海不可復制的山海資源、全維高端生活配套與超預期的兌現品質，形成“三位一體”的核心競爭力，始終保持市場熱度高位運行，成為塔尖客群資產配置與居住升級的“共識之選”。

青島中糧大悅城以簽約1.11億位居第三位。

西海岸中海天空之境自入市以來，深耕板塊價值內核，以精準貼合改善需求的產品打造，切中改善群體對品質確定性的核心置業訴求，成為西海岸人居升級的標桿范本，項目持續熱銷，1月更是以1.08億的簽約業績穩居榜單第四位。

1、統計時間為：2026年1月1日至2026年1月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業，不包含保障房；

3、針對數據不一致的情況，銳理數據通過監測數據、公開數據對企業相關數據進行多方驗證和復核，采取多方數據交叉復合原則，依照網簽數據與市調價格綜合統計。

4、《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據。

2026年，青島該不該買房？