探盤：一個另類走紅的樓盤，和它背后的真相

成都新樓市 文|小明

本文為行業資訊，非廣告

1月15日，根據成都房協發布的消息，由邦泰集團于城北新都打造的酒店式場景奢宅——邦泰攬境耀世首開，勁銷109套。

從實際網簽數據來看，這個數據應該較為真實。截至1月30日，邦泰攬境首批次已售、已認購、簽約中房源已達103套。其中3號樓建面約100㎡戶型已近售罄。最大面積的建面約139㎡戶型，32套房源也已去化過半。（備案數據有延遲，僅供參考）

起初看到這個數據的時候，我們是有些詫異的。一方面，在二圈層內，香城中心的熱度比起洪河、廖家灣有所遜色；這個項目的配套也存在一定不足，比如這里距離最近的地鐵站有2.5公里；另一方面，項目1.3-1.45萬的單價、總價130-200萬加上清水交付，在區域內沒有很明顯的價格優勢。

▍項目與最近地鐵站的距離

帶著這樣的疑問，我們對這個項目進行了實探，簡單來說就是：

到項目前，你會對周邊的配套與區位有疑慮

進項目后，你會感嘆這真是100多萬的產品？

邦泰攬境能夠實現熱銷，一定程度上得益于項目是區域內的首個新規產品，但核心原因是，他們用主城高端改善產品的配置邏輯，去做二圈層的產品。從而使項目在200萬內的價位段，具備主城400萬級產品的體驗感。我們從以下5點說明。

邦泰攬境位于新都區工業大道南側、繞城大道西側，距離新都區旭輝廣場約500米，距離泥巴沱風景區直線距離約1公里。項目占地約51畝，容積率2.2，由邦泰集團于去年8月摘下，成交樓面價5500元/㎡。

▍截自尋圭投資云地圖

在拿地4個月后，項目正式亮相，一般對于這種50畝左右的項目，示范區大約為5000上下，而根據官方數據，邦泰攬境本次開放的實景示范區，竟然超過11000㎡！相當于將項目近1/3的土地展示為示范區。

▍示范區大致范圍

從總平圖上可以看到，環繞式水上會客廳、大面積的前后雙水景、獨棟式書吧會所、「開放式」社交景觀長廊空間都進行展示，相當于把中庭景觀的精華全部提前展示。

區域內的改善產品，門頭大多在50-60米，而邦泰攬境約70米入戶大門，加上奢華酒店式標志性落客前場，實屬越級，僅這一座入戶門闕，造價就高達千萬。

▍入戶大門實拍

步入大門，項目打造了區域罕見的「環繞式水上會客廳」，約700㎡水景串聯超1000㎡水上會客空間，沿途還有風雨連廊實現無雨歸家。

▍環繞式水上會客廳實拍

在經過會客廳后，映入眼簾的又是超2300㎡的中庭水景，正中央是「山水環繞式」獨立書吧，在一方水景下閱讀，讓人隨時沉下心來，上方還有一座無界觀景平臺，還可登高俯瞰，中庭打造約2.7萬方度假酒店式園林，其層次感、綠植的豐富度，讓人很難相信這是一個200萬不到的產品。

▍中庭水景實拍

從大門的儀式感、景觀的層次感、到選材的運用，如果這個項目放在主城，完全可以跟諸多400萬+項目媲美。

邦泰攬境沒有像近兩年在二圈層異軍突起的嘉禾興那樣，打造下沉式會所，而是在5、6兩棟樓的架空層分別打造兒童主題泛會所、運動健身泛會所。僅一個兒童主題泛會所，項目就可謂玩出了花，樂高天地、種子博物館、學習天地、奇趣小屋、蹣跚學步等不同主題空間……從剛剛學會走路的小童，到10歲的大童，都可以在此找到自己喜歡的事物。

▍兒童主題泛會所實拍

在現場，已經有小朋友在奇趣小屋里玩耍，我們可以想象，如果以后他住在這里會有多快樂。

同時，架空層里還有獨立的自習室，甚至還有1對1的輔導室，方便家教來到社區給孩子補習。這樣的配置，我們之前僅在高投·雲錦66等少數主城項目見過。

▍1對1輔導室實拍

6棟的架空層根據男女健身的不同習慣，將有氧、力量器材放置于東側，將瑜伽室、普拉提放置于另一側，同時將男女更衣室也分別放置于樓棟兩側，有效保障業主隱私。但囿于把健身房放在架空層，整體的功能劃分有些分散。

▍運動健身泛會所實拍

邦泰攬境共推出建面約100㎡套三雙衛、115㎡套四雙衛、125㎡套四三衛、139㎡套四三衛（端廳）四個戶型。每個戶型都帶有1-2個越級配置。

同樣的建筑面積段，新規與老規產品有何差別？以邦泰攬境與競品遠洋雲海境的建面約115㎡戶型為例，最直接的差異便是，邦泰攬境整整多出一個標準次臥。此外，玄關的收納空間更大，更大且帶采光的入戶前廳也更為實用。

▍邦泰攬境、遠洋雲海境建面約115㎡戶型對比

處于樓王位置的建面約139㎡戶型，總價在200萬左右。

▍邦泰攬境建面約139㎡戶型圖

這一戶型采用端廳設計，僅客餐廳就超過48㎡，搭配雙面落地窗，采光效果極佳。

▍建面約139㎡戶型客廳實拍

主臥約32㎡，可以實現男女主各自一個獨立衣帽間，再加上預留梳妝臺的配置。即便是新規產品，這樣的配置也普遍只在170㎡+才出現。此外，老人房也預留獨立衣帽間。

▍建面約139㎡戶型臥室實拍

在看樣板間的過程中，我們偶遇一位帶著父母一起來看房的中年人，在看到139㎡戶型后，這位中年人對父親說：「這兩年好好保重身體，過兩年等交房，你就可以住這里面享福了」。這，大概就是改善居住的意義。

而建面約100㎡戶型，也實現了標準三房+7.1米大橫廳，建面約125㎡戶型，老人房也帶有獨立衛浴。

除了示范區、樣板間做得好看外，邦泰攬境還做好了這幾個細節，讓購房者愿意下單。

①雖然項目是清水交付，但開發商將所有客廳都進行封窗交付，讓購房者省下不少錢。同時所有臥室都是落地窗，這個配置，主城很多400萬+的產品也不一定能做到。

▍即便是建面約100㎡戶型，客廳都進行封窗交付

② 在外立面上，邦泰攬境在暖色金屬裝飾造藝之上，配置了大面積LOW-E全景落地玻璃，加之約6.1米挑高入戶大堂等設計，對比周邊項目也更有辨識度。

▍邦泰攬境外立面、入戶大堂實拍

③項目的物業為邦泰集團旗下邦泰物業，從邦泰過往在四川各個地級市交付的情況來看，對水景等設施可以進行較好的維護。不過必須指出，2.8元/㎡/月的物業費比起周邊競品略偏高。

當然，邦泰攬境并非盡善盡美，比如為了實現全板樓，1、2號樓間距約27米，3、4號樓的樓間距只有20米出頭。此外，由于沒有下沉式會所，項目也就沒有私宴廳、臺球室、游泳池等空間。

▍1、2號樓樓間距

整體而言，邦泰攬境依然是一個放在主城，能夠跟400萬項目拼產品力的新規好盤。

雖然邦泰攬境在產品端，可以說幾乎做到了200萬內的機制，但我們也必須客觀指出，項目的周邊區域配套仍然存在一定短板。

剛才提到，項目距離最近的地鐵站直線距離超2.5公里，而即使從項目門口乘坐X14線到錦水河站也需要7站，因此，公共交通成為一大短板。如果是駕車，則可以借助蜀龍大道或成綿高速入城，相對便捷。

商業方面，項目步行至新都旭輝廣場約500米，內有鄰里優選超市可滿足日常購物。生態方面，步行至泥巴沱森林公園約1.3公里。根據2025年新都區劃片，參考周邊的鴻山院子、遠洋森海境等樓盤，項目會處于香城小學的劃片范圍內。對口初中為多校劃片，包括新都四中、毗河中學等。（學區劃片僅供參考，具體以當年入學劃片范圍為準）

項目的另一大不足，在于北側有川菜工業園、飛奧創業園等工業園區，北側工業大道的高壓線也尚未下地。此外東側的繞城大道為一條主干道，東側樓棟受一定噪音影響。

▍項目周邊城市界面

近兩年，當我們談論二圈層的紅盤時，往往會想到嘉禾興。比如雙流區嘉禾興城和頌，2025年4月首次入市，5個月不到實現298套房源售罄；新都區嘉禾桂府，586套房源更是半年即告罄。

但其實，自2019年回歸成都以來，邦泰已在成都摘下10宗土地，6塊都位于二圈層，尤其是近兩年，邦泰在成都二圈層不乏諸多口碑上佳且快速去化的項目。

比如在2023年，邦泰于郫都區紅光街道摘下的46畝宅地，打造為邦泰熙華天驕。項目580套房源，在半年多時間里便快速完成去化。去年位于犀浦的邦泰朗境，以約1.7萬/㎡的單價+新規產品力，同樣在半年左右的時間讓586套房源幾乎售罄。

能取得這樣的成績，核心是邦泰清晰的產品體系，以及對園林、戶型等產品力的深度迭代。

2021年，邦泰回歸成都首作——邦泰寬語，就憑借約6800㎡實景園林示范區贏得了購房者的普遍好感。這一次，邦泰攬境的示范區更是直接拉升了200萬產品的園林天花板。

當然，他們的產品研發不止專注于園林，對于戶型產品的迭代也頗有一套。邦泰熙華天驕雖然沒有趕上新規，但是其建面約118㎡戶型，同樣實現了入戶光廳、7米2大橫廳、標準四房、獨立生活陽臺、主臥套房……即使和當下的新規戶型相比也毫不遜色。

▍邦泰熙華天驕建面約118㎡戶型

此外，邦泰在2019年返蓉后，10宗土地有8宗都是60畝以內中小規模的純宅用地，且大多處于成華、天府新區、郫都區等他們熟悉的區域，幾乎從不冒進貪多。這足以說明他們對成都的持續看好和本身穩健的實力。

結合近兩年邦泰在朗境、攬境等項目取得的優異表現，以及在邦泰藏錦項目上打造頂豪項目的兌現力。相信在2026年，邦泰還將在成都，尤其是二圈層繼續摘地，我們也將繼續期待邦泰在未來的表現。

免責聲明：本文部分照片拍攝于1月27日，內容旨在傳達資訊，不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。