2026年是我國十五五開局之年，保障房仍是行業(yè)重要發(fā)展任務，年初保租房領域三大動向值得資管領域人士的高度關注。

第一個事件是鼎暉7.6億元收購錦和資產(chǎn)旗下base服務式公寓蘇河項目。這個項目最大看點是土地轉性，由原來的土地屬性從C2/C8用地將調規(guī)為兼容R4用地，原來是商辦土地剩余年限應該很短了，盡管是降級調整為R4用地，但是土地使用年限調整為70年，這解決了商辦臨期不確定性問題以及成本問題，這個問題十分重要影響了很多大宗資產(chǎn)的處置。有一個看點是上海商務樓宇更新提升意見中允許商辦改長租的管理合同年限為15年，15年以后也存在不確定性。這次土地改性也解決這個問題。

第二個事件是匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT也宣布啟動擴募，擴募的資產(chǎn)是上海浦東新區(qū)的璟耀、璟博兩個項目。我們知道原來保租房是不能接納學生群體的，保租房的申請標準之一就是有就業(yè)，因此，在校學生是不能申請保租房。學生公寓作為REITs底層資產(chǎn)的首次亮相，標志著長租公寓資產(chǎn)證券化進入更細分、多元的階段。這類資產(chǎn)能否持續(xù)獲得政策支持、明確稅收定位，將直接影響其規(guī)模化與金融化進程。

第三個事件信達地產(chǎn)收購嘉定中旭大廈做保租房，是圍繞嘉定新城十年爛尾辦公樓的資產(chǎn)盤活行為。這里面看到了不良資產(chǎn)做保租房的可行性。不良資產(chǎn)有一個明顯的優(yōu)勢就是價格.上海R4用地的樓板價基本都在3-5千塊這樣的水平，部分核心區(qū)域會更高。信達此次收購價格預計會低于上次流拍的3800元/平米，其中一號樓主體4.5萬方應該已經(jīng)封頂，建筑工程投資會大幅下降。

2026年開局，我們看到保租房籌措的渠道正在拓寬，覆蓋群體也在不斷擴大。今年上海公租房、保租房也開始并軌管理，保租房退出通道也更為通暢。因此在核心城市保租房市場還有比較大的發(fā)展空間，這個過程將帶來大量的資產(chǎn)交易改造以及服務管理的機會。

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