2026年開(kāi)局，南通市區(qū)新房市場(chǎng)延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢(shì)。供需兩端同比雙雙下滑，庫(kù)存去化周期進(jìn)一步延長(zhǎng)，板塊分化格局持續(xù)凸顯，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)明確向低容積率改善型轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)仍處于筑底階段，需求釋放依賴于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的帶動(dòng)。

Part.1

供需同比雙雙下滑

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2026年1月，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)）僅4個(gè)項(xiàng)目新獲住宅銷售許可證，新增供應(yīng)179套，環(huán)比雖有一定上漲，但較2025年同期大幅下降約56%。

成交端同樣承壓。截至1月末，市區(qū)主力在售新房項(xiàng)目約54個(gè)（已剔除尾盤(pán)及長(zhǎng)期滯銷項(xiàng)目），當(dāng)月累計(jì)備案318套，環(huán)比下降約36%，同比下降約16%，市場(chǎng)整體購(gòu)買意愿仍趨保守。

Part.2

去化周期持續(xù)攀升

截至1月末，南通市區(qū)新房狹義庫(kù)存（已獲銷許未備案）約1.03萬(wàn)套，按照近一年月均流速（約360套）估算，去化周期約28.47個(gè)月。

若納入在售項(xiàng)目未獲銷許的潛在庫(kù)存，廣義庫(kù)存規(guī)模將躍升至約2.15萬(wàn)套，去化周期將進(jìn)一步延長(zhǎng)至約59.63個(gè)月，即接近5年。

與2025年1月末相比，盡管廣義庫(kù)存微降約0.11萬(wàn)套，但因月均流速放緩，去化周期反而拉長(zhǎng)約12.45個(gè)月，市場(chǎng)實(shí)際消化壓力持續(xù)增大。

Part.3

核心板塊穩(wěn)步去化

當(dāng)前熱度較高板塊——任港灣五龍匯、創(chuàng)新區(qū)、老城區(qū)

1月備案套數(shù)——任港灣五龍匯（68套）、創(chuàng)新區(qū)（64套）、老城區(qū)（64套）

近一年月均備案套數(shù)——任港灣五龍匯（74套）、創(chuàng)新區(qū)（68套）、老城區(qū)（56套）

無(wú)論是按照1月還是近一年月均，均由以上三個(gè)板塊領(lǐng)跑，反映其具備持續(xù)的市場(chǎng)吸引力。

其中，老城區(qū)表現(xiàn)尤為穩(wěn)健，截至1月末，狹義庫(kù)存約1035套，去化周期約18個(gè)月，廣義庫(kù)存約1587套，去化周期約28個(gè)月，整體壓力相對(duì)可控。

反觀原港閘和開(kāi)發(fā)區(qū)，表現(xiàn)長(zhǎng)期低迷。

1月備案套數(shù)——原港閘（6套）、開(kāi)發(fā)區(qū)（30套）

近一年月均備案套數(shù)——原港閘（29套）、開(kāi)發(fā)區(qū)（22套）

這兩個(gè)板塊目前廣義庫(kù)存去化周期均超120個(gè)月，庫(kù)存壓力顯著。

Part.4

高端項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼

在整體市場(chǎng)低溫運(yùn)行背景下，部分位于核心地段的高端改善項(xiàng)目表現(xiàn)仍具韌性。

煒賦龍騰華府，1月備案29套奪得月度銷冠。該項(xiàng)目近一年累計(jì)備案136套，月均流速約11套，是目前開(kāi)發(fā)區(qū)的“流量擔(dān)當(dāng)”。

紫園，1月備案19套位居創(chuàng)新區(qū)第一。該項(xiàng)目整盤(pán)規(guī)劃123套，去年11月底入市，截至統(tǒng)計(jì)已備案99套，兩個(gè)月去化超80%，熱度無(wú)需多言。

濠東璟園，1月備案13套。該項(xiàng)目整盤(pán)規(guī)劃356套，去年9月入市，截至統(tǒng)計(jì)已備案149套，整盤(pán)去化率約42%。

市場(chǎng)的另一面，非核心板塊或產(chǎn)品力滯后的項(xiàng)目陷入“滯銷”困境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份有30個(gè)項(xiàng)目備案不足5套，其中13個(gè)“0成交”，市場(chǎng)冷熱不均態(tài)勢(shì)加劇。

Part.5

改善供應(yīng)主導(dǎo)市場(chǎng)

上文提到，1月共有4個(gè)項(xiàng)目新獲銷許，詳情如下——

?萬(wàn)濠東郡，首次領(lǐng)證，新推56套洋房（約145㎡）

? 盛和觀濠別院，新推2套雙拼（約351㎡）＋14套洋房（約252㎡）

? 運(yùn)河院子，新推15套聯(lián)排（約217-256㎡）

?盛和九里云和，新推92套高層（約108-120㎡）

可以看到，無(wú)論是所處地段，還是產(chǎn)品形態(tài)，亦或是面積段，多以改善需求導(dǎo)向?yàn)橹鳌?/p>

此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年至今市區(qū)共有9個(gè)純新盤(pán)入市，其中3個(gè)容積率在1.1以內(nèi)，3個(gè)在1.1-1.3之間，產(chǎn)品形態(tài)集中于墅類、洋房及四代宅，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已全面向低密改善傾斜。

隨著核心區(qū)域低容積率地塊持續(xù)入市，未來(lái)高端改善市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步加劇。與此同時(shí)，非核心區(qū)高容積率存量項(xiàng)目的市場(chǎng)份額將被進(jìn)一步擠壓，去化難度持續(xù)增加。

數(shù)據(jù)說(shuō)明

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年2月2日

*數(shù)據(jù)來(lái)源：通房e辦

*備案存在延遲，僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」