江蘇
當前全國樓市的觀察樣本，正在集中到上海。過去的一年，上海以25.4萬套的二手房成交量創下近四年新高，平均每97個常住人口中就有1人完成置業。這一數據的背后，體現出在政策有效調控下，市場交易邏輯正在被重新校準。
當然了，上海也是現階段樓市工具箱里牌最多的城市。去年石榴叔曾經寫過上海在全市加速推行的"房票"政策，后來又嘗試把商辦物業改造成服務公寓和人才公寓。2026開年，上海又干了一件大事，政府層面宣布收購二手房，準確說是老破小。
01
關于政策，先做個總結。
浦東新區、靜安區、徐匯區將作為上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作試點區，收購主體為區公租房公司。
1. 單套面積70平方以內；
2. 2000年以前建造；
3. 總價400萬以內；
4. 購房款以房票形式發放。
根據了解，不同區域細則還有一些不同，比如浦東新區收購的前提條件是需要在浦東新區購買新房，而靜安區收購條件則是需要在本區購房，不限新房或二手房，但新房優先。有的區域房票使用的有效期是1年。
有意思的是，在相關文件中，對收購房源的要求高頻出現“租售比高、保租房供需緊張、配套成熟、交通便捷、快速裝修入市”這樣的詞。說明什么？這并非一場政策做秀，而是一次高度市場化的操作，由公租房公司牽頭，建行提供金融支持，城市更新與民生問題協同解決，還能順帶完成保租房的供應指標，不會對原有租房生態造成破壞。
02
大家可以把這件事看成是一個閉環交易，說白了就是“以舊換新”。
就拿浦東新區來說，業主賣房拿到一張有面值的房票，用于購買區內新建商品房，資金由銀行監管并直接支付給開發商，政府在這個過程中扮演了托底角色，激活交易鏈條，恢復市場流動性。
問了上海的朋友，這個價位徐匯，靜安能收的內環基本就是老破小，不少都是老公房，這些黃金地段的動遷成本很高，很多也不愿意搬，但是以這種形式政府不僅不用給補貼，甚至還能賺租金。在某塊地收到一定規模后，就成了大房東，有了絕對的話語權就容易開發，收獲新的城市界面。
對房主來說，置換變得更容易操作。對正在找房的新上海人和青年人才來說，多了一批地段好、交通方便、房租相對低的保租房。對開發商來說，去庫存了。對老破小來說，給了一個官方認證的最低成交價。
03
當然了，這件事兒我不僅僅是看個熱鬧。
首先，上海收房是限區域的，這說明內環內有保底。任何房子的價值由資源稀缺性支撐，房齡并非決定因素，地段、配套資源才是影響價值的關鍵因子。
其次，相較于傳統的“拿地-建設-運營”周期，上海直接收購存量二手房能夠產生更快的現金流回滾。政府利用當前市場流動性壓力，以低于掛牌價的成本獲取核心區浦東新區、靜安、徐匯的資產，還是預留了安全邊際，最最最最關鍵的是租金收益能維持在2.5%左右，甚至更高，而且很容易租出去，這是無風險套利呀！
換個角度說，上海或許已經對局部樓市的階段性底部形成了判斷，也可以說，是底部信心的穩定。
有人關心市場接下來怎么走，也有人心灰意冷，賣房離場。
“三道紅線”的終結，代表著上面已經默認了房地產時代的風險已經出清，接下來是漫長的價值回歸。當然，很多房子根本就沒有價值，這一點需要大家理性判斷，標準其實早就清晰了。
我對今年的判斷，一是政策面要從刺激剛需轉向刺激剛改，二是四季度可能是局部樓市出現拐點，是局部，是走穩。
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