現在上海新房就靠市區撐著，舊改越來越重要。

2026年，上海動遷繼續高歌猛進。

浦東新區還沒公示，已經公示部分今年是1262億元，去年是1344億元。

比去年略少，是因為徐匯大幅縮水300億元。

當然也不能說徐匯啞火了，只能說2025年徐匯太逆天，現在恢復正常。

徐匯區2025年集中攻堅了東安新村、江南新村兩個超大項目，階段性任務已經完成。

2026年只有南站周邊、吳中路一帶有零散地塊。

東安新村項目實在太大，能提供1400套以上豪宅，還有大量商辦，可能要消化幾年。

現在首開的211套住宅都沒賣完。

徐匯濱江一帶什么時候再大面積拆遷，要看安瀾上海是不是給力。

安瀾上海如果一炮而紅，像綠城潮鳴東方、香港置地啟元一樣拉高區域房價、提升區域口碑、快速清盤，那徐匯濱江還能高歌猛進。

目前看來不達預期，價格沒拉上去，影響力也沒提起來。

黃浦、楊浦下滑也很嚴重。

黃浦跟徐匯一樣，存量項目沒清盤，影響了后續開發。

高福里還有房子，露香園還沒開發完，綠城黃浦ONE、海玥黃浦源都沒賣完。

馬上翠湖七期要來，還有一大堆風貌別墅。

存量項目影響了動遷信心。

楊浦區大幅下滑，是因為去年動遷不順利。

2025年楊浦預算76.7億元，全年執行金額35.35 億元，不足預算的50%。

2026年預算直接縮減至28.11億元。

借助幾大互聯網企業，楊浦在房地產市場呼風喚雨，土地收入高了動遷也快了。

現在成片二級舊里以下房屋改造已基本完成，剩下的不好拆了，速度就慢了。

楊浦房地產市場也冷了下來，庫存新房達到100萬方，這些房子賣完前沒太大信心拿地。

2026年的主角不是徐匯，是普陀，由小透明直接翻身第一名。

過去幾年普陀動遷不多，是因為在大力開發桃浦。

有桃浦這樣成片的空地，直接賣地多簡單。

現在桃浦熄火了，開發了四年，普通住宅一個清盤的都沒有（《上海樓市四大困難戶》）。

普陀果斷把注意力放到了真如、甘泉宜川、曹楊新村。

可不嘛，長風剛開發完，桃浦搞不動了，還能搞哪去？

甘泉宜川區域甘陵小區一至三號地塊已經100%簽約，曹楊二村、三村、七村也在啟動舊改。

所以預算都是根據項目走的，有大項目預算就高了。

某一年數據有偶然性，要看動遷速度還得看中長周期。

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中長期徐匯還是遙遙領先。

2025年拆遷和征地補償執行情況還沒公布，我們只能拿預算分析。

近5年徐匯、黃浦還是拆遷大戶，開發速度最快。

長寧沒搭上這次動遷快車，都知道原因。

沒想到靜安也被落下了。

靜安合并閘北后應該有足夠的發展空間，不知道為何發展速度一直不快。

到現在也沒把原閘北地區拉成一線，西藏北路始終是中產社區。

原來靜安、黃浦肩膀一邊高，現在黃浦已經領先很多。

甚至徐匯也要超過靜安了。

當然熱鬧都是市區的，郊區全面落后。

有個原因是郊區土地便宜，動遷成本低，看數額不公平。

看土拍數量、面積最公平，2022年后郊區土拍確實放緩了。

只有市區還在增長。

原因很多，市里支持起到了很大作用。

今年市級統籌預算翻倍，達到了390億元。

市里會根據各區情況，給與各個項目30-70%的補助。

市里預算越高，話語權越大，也能看出上海對舊改這件事的重視。

未來房地產發展方向已經明牌了，舊改是兩大動力之一。

上海的重視不僅體現在預算，還嘗試了很多新的手段。

房票安置、老破小以舊換新等等。

即使動遷預算不增加，動遷也會提速，這些新手段省了不少錢。

2026年，上海的動遷還是遙遙領先。

很多人說沒意思，市區動遷都建豪宅，跟老百姓沒關系。

其實跟每個人都息息相關。

拆遷和征地補償執行預算超過千億的只有上海。

2025年3000萬以上豪宅，上海占全國一半多。

5000萬以上豪宅，上海占全國三分之二。

5000萬以上的成交套數，北京只有上海十分之一。

這對上海是天大的好事。

不管豪宅你住不住，拆了棚戶區、老房子建豪宅，市區城市環境確實全面提升了。

你去看看黃浦新天地，再去看看北京二環內，你會選擇哪里定居？

這些有錢人匯集過來，也拉動了消費，提供了工作崗位。

更重要的是，這些有錢人給上海貢獻了土拍收入。

截至目前，全中國共11次土拍樓面價超過10萬，其中10次在上海。

上海雖然土地出讓數量下滑，土地出讓金卻上升了。

2025年上海土拍收入2440億元，北京只有1400億元，深圳不到300億。

上海收的這2440億元，都是自己支配，大部分都用在城市建設上，上海會更加宜居。

說白了上海用全國有錢人的錢，給自己城市做建設。

這些土拍收入，很多轉移支付給了動遷戶，拆遷補償款比賣掉老房子要多很多。

這些錢誰給的？全國的有錢人。

很多人說自己付出了代價，搬離了熟悉的生活區域。

現在所有動遷都是自愿的，不存在強拆，大家都是理性決策。

而且這些舊改項目不僅是豪宅，通常還會配建商業、辦公、公共設施，這些也實打實的提升了上海競爭力。

房地產進入下半場，剛性需求越來越少，存量住房更新越來越多。

上海的城市更新速度全國領先，是上海提升競爭力的最大機會。

其他城市不是不想舊改，是困難實在太大。

有錢人也喜歡北京，但是二環內拆不動。

二環內限高45米，建不了高層住宅，長安街沿線全部限高。

拆低層住宅建低層住宅，純虧錢，沒人搞。

上海市區拆了老房子，建了很多超高層，提高了容積率才出現了利潤空間。

有利潤動遷才能做起來。

深圳也想做，也做不動。深圳都是城中村，有很多產權問題，產權不清、手續不全、違建現象太多。

這個怎么搞，一套房子產權糾紛就很頭痛，幾百幾千套完全無解。

深圳購買力也不行。

珠三角龍頭是香港，很多有錢人去香港定居了。

深圳還面臨廣州競爭，雖然經濟比廣州強，但是醫療、教育廣州有優勢。

上班在深圳，看病去廣州。

能形成向心力，又有足夠的新房豪宅供應的，只有上海。

上海如果利用這個機會把市區更新一遍，將提升全球的競爭力。

唯一的問題是，市區新房也不好賣了。

新房賣不動，土地就賣不動，動遷就會受到影響。

2026年如何破局，我們將持續關注。

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