昨日中午，上海樓市新政的消息總算是出臺(tái)了。

說(shuō)實(shí)話(huà)，這次政策到來(lái)得還不算太過(guò)于突然，從前日上午開(kāi)始，消息就在各類(lèi)群里瘋傳, 到了中午官方一公布，大家反倒有了一種果然是這樣的感覺(jué)，距離上一次2024年9月的重磅政策，恰好過(guò)了一年半。

我用大實(shí)話(huà)給大伙兒講講這次的關(guān)鍵內(nèi)容，實(shí)際上就有三類(lèi)。

第一類(lèi)是限購(gòu)放寬。

非滬籍的人社保或者個(gè)稅從3年改成1年就能夠買(mǎi)外環(huán)內(nèi)，滿(mǎn)3年的，外環(huán)內(nèi)還可以再買(mǎi)一套，最厲害的是, 居住證滿(mǎn)5年的非滬籍，在全市范圍內(nèi)直接擁有一份買(mǎi)房的資格。

第二類(lèi)是公積金提額。

首套房公積金貸款最高從160萬(wàn)提升到240萬(wàn), 如果是多子女家庭并且購(gòu)買(mǎi)綠色建筑，加起來(lái)最高能達(dá)到324萬(wàn)，二套房現(xiàn)在也是認(rèn)房不認(rèn)貸了，多子女家庭買(mǎi)二套還可以再上浮20%。

第三類(lèi)是房產(chǎn)稅微調(diào)。

滬籍家庭子女成年后，只要所買(mǎi)的房子是他唯一的住房, 就免征房產(chǎn)稅，以前未成年時(shí)和父母共有的房子，現(xiàn)在不被算進(jìn)審查范圍了。

政策看上去比較熱鬧，不是嗎，但我一直有一個(gè)樸實(shí)的看法，房地產(chǎn)政策分為兩類(lèi)，一類(lèi)是降低門(mén)檻, 一類(lèi)是降低成本。

降低門(mén)檻說(shuō)的是什么？

就是放開(kāi)限購(gòu)、放松資格審核，讓你可以買(mǎi)，降低成本說(shuō)的是什么，是降低利率、減少稅費(fèi)、提高額度, 讓你買(mǎi)得起。

現(xiàn)在存在的問(wèn)題是，大家缺的是購(gòu)房資格嗎，是缺錢(qián)。

這次的政策, 限購(gòu)調(diào)整是降低門(mén)檻的，公積金提額以及房產(chǎn)稅微調(diào)是減少成本的，就降低門(mén)檻那部分來(lái)說(shuō)，說(shuō)實(shí)話(huà)，作用不會(huì)太明顯，對(duì)于減少成本這部分，肯定是有用的，但到底有多大作用，需要好好分析分析。

直接下結(jié)論，短期內(nèi)兩三個(gè)月內(nèi)，成交量肯定會(huì)往上升，甚至有可能超過(guò)每個(gè)月3萬(wàn)套，房?jī)r(jià)也能穩(wěn)定一段時(shí)間，可是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看, 這次政策改變不了上海房?jī)r(jià)的根本走向，想要靠這個(gè)讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定并回升，是比較難的。

為什么這么講？說(shuō)兩個(gè)原因。

第一，有之前的例子能參考。

上海在2024年出臺(tái)過(guò)兩輪重要政策，一次是5月27日，一次是9月29日，5月那一波，房?jī)r(jià)穩(wěn)定了也就兩個(gè)月, 之后接著下跌，9月那一波要好一些，穩(wěn)定了半年左右，到2025年下半年又開(kāi)始往下跌。

這便是典型的政策市藥效過(guò)了，該是什么樣還是什么樣, 每次新政出臺(tái)，房東心里先安穩(wěn)一陣，議價(jià)的空間收一收，掛牌的數(shù)量縮一縮，乍一看是有了好轉(zhuǎn)，可等這批急著買(mǎi)的人用完了，市場(chǎng)該怎么發(fā)展還是怎么發(fā)展。

按照這樣的經(jīng)驗(yàn)，這次新政之后，短期房?jī)r(jià)應(yīng)該是可以穩(wěn)住的, 成交量也會(huì)有一波反彈，但能不能一直穩(wěn)下去，并不是這次政策能決定的。

第二，這次政策根本就不是那種能改變局勢(shì)的大政策。

什么是大政策？

大幅降低購(gòu)房成本的政策，才能算是大政策, 比如說(shuō)大幅降息，比如說(shuō)貼息，比如說(shuō)讓房貸利率真的降到你心動(dòng)的程度。

當(dāng)下的核心問(wèn)題是什么，是兩個(gè)方面。

一個(gè)方面是房?jī)r(jià)本身存在泡沫。

上海的租金回報(bào)率當(dāng)下是多少，僅僅只有1.8%左右，這是什么意思，一套價(jià)值1000萬(wàn)的房子，一年的租金收入也就18萬(wàn)罷了。在國(guó)際上，一線(xiàn)城市的租金回報(bào)率一般要比10年期國(guó)債利率高，最好還要比貸款利率高，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，那就得朝著3%去努力, 就算不考慮房產(chǎn)稅（雖然有這樣的預(yù)期），2.5%是底線(xiàn)。

另一個(gè)方面是經(jīng)濟(jì)下行，房租也在降低。

這才是最為關(guān)鍵的，要是房租能夠保持穩(wěn)定，2.5%的回報(bào)率還能夠接受，要是房租上漲，回報(bào)率低一點(diǎn)也還可以，因?yàn)榉績(jī)r(jià)有上漲的預(yù)期，可現(xiàn)在是什么情況, 房租在下跌，那就意味著租金回報(bào)率得更高一些，才能保持當(dāng)前的房?jī)r(jià)。

說(shuō)白了，房子已經(jīng)從成長(zhǎng)股變?yōu)榱怂{(lán)籌股，以前大家買(mǎi)房，關(guān)注的是未來(lái)能漲多少，現(xiàn)在得看每年能收多少租金，估值邏輯變了，要是還照著過(guò)去的市盈率去套用, 那就會(huì)出現(xiàn)戴維斯雙殺。

這次新政之后，要是你正處在糾結(jié)買(mǎi)不買(mǎi)、賣(mài)不賣(mài)的狀態(tài), 不妨問(wèn)問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題。

其一, 算出你要買(mǎi)的那套房子的租金回報(bào)率。老破小，得往3%靠，次新房，至少得有2%，要是連這個(gè)數(shù)值都達(dá)不到，那你買(mǎi)的就不是房子，是信念，不，其實(shí)真的就只是信念了。

其二, 判斷未來(lái)5年的租金走向。要是你覺(jué)得房租還要下跌，那么只要有人出價(jià)，能賣(mài)就賣(mài)掉吧，要是你覺(jué)得房租能保持穩(wěn)定甚至上漲，回報(bào)率也超過(guò)了我剛才說(shuō)的那個(gè)線(xiàn)，那么上車(chē)也沒(méi)什么問(wèn)題。

香港為什么會(huì)成為全國(guó)唯一房?jī)r(jià)穩(wěn)住并且開(kāi)始回升的城市，不是因?yàn)檎叱雠_(tái)得有多厲害，而是價(jià)格確實(shí)降到底了，租金回報(bào)率提高了，資本是非常實(shí)際的, 哪里有回報(bào)，錢(qián)就往哪里去。

這一次新政實(shí)施之后，上海樓市的小陽(yáng)春很有可能出現(xiàn)，但是小陽(yáng)春之后又會(huì)怎么樣？我們就等著看吧。