文/十一弟

農歷臘月初九，剛一開工，廣州拍賣了一宗王炸地塊——

位于天河區珠江新城的馬場1期地塊。

它是過去十年來珠江新城唯一新增的超級綜合體地塊，起拍價186億。

最有實力的八家央國企，參與了這塊地王的爭奪——

保利發展、華潤置地、招商蛇口、越秀集團、珠江實業、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投。

前三家是百強房企榜單上排名前五的央企開發商，后五家是廣州財大氣粗的本地國企。

這場盛況空前的土地拍賣，在網上吸引了逾十萬人圍觀，一度把土拍系統擠爆宕機。

整場拍賣激烈鏖戰了九個小時，從上午十點，一直持續到晚上七點。

開拍四個小時后，報價系統中只剩下兩家開發商——保利、越秀，仍在輪番出價。

在廣州樓市榜單上，它們是銷售排名第一、第二的強龍與地頭蛇，競爭激烈。

最終，經過多達243輪競價，越秀笑到了最后，順利摘牌——

總地價236億，溢價了27%。

馬場1期地塊的占地面積19萬平米，計容建筑面積57萬平米。

地塊內規劃的21萬平米商業物業要求全部自持，還要為其所在的石牌村建設9萬平米物業面積，另外需要配建中小學及幼兒園。

十一弟算了下，扣除配建面積后，連同商業與住宅面積在內，名義地價為5萬/平米。

若將總地價全部分攤至可售住宅部分，平均樓面價達到了10萬/平米。

這是廣州土拍史上的單價地王。

兩年前，越秀地產拍下了位于海珠區的琶洲西區地塊，一舉創下廣州樓市單價地王，平均樓面價7.6萬/平米。

現在，越秀刷新了自己的地王紀錄，把廣州地價的天花板，捅破了十萬。

高達236億的總地價，在廣州土拍史上，能夠排到第二。

2009年，富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體，以255億代價拍下的廣州亞運城地塊，是迄今仍未打破的總價地王。

越秀出面拍下馬場1期地塊的主體，是廣州越誠達有限公司。

廣州越誠達的唯一股東，是越秀集團，而不是它旗下的地產業務平臺——越秀地產。

這是一個耐人尋味的拿地安排——

作為旗下最核心的房地產業務主體，然而出人意料的是，越秀集團卻跳過了越秀地產，自己親自出面拿地。

這幾年，越秀地產在大本營的銷售業績大幅退坡，遭到央企保利的全面碾壓。

去年，保利在廣州的銷售規模，超過550億，穩坐銷冠。

越秀地產排名第二，全年賣了332億，跟保利拉開了兩百多億的差距。

2023年，越秀地產還是廣州樓市的扛把子，銷售規模627億。

兩年時間里，越秀地產已經嚴重掉隊，業績幾乎腰斬了一半。

從2021年房地產行業步入下行通道，放眼全國樓市，越秀地產是少數幾家逆市擴張的地方性國企。

它一路北上，在杭州、上海、北京攻城略地，大舉擴張。

到去年，在百強房企榜單上，越秀地產的銷售排名，已經躋身行業前十。

但它的困境在于——

規模排名上來了，財務業績卻掉下去了。

根據最新的財務資料，越秀地產預計2025年凈利潤會下降九成以上，跌至不足1億。

它的全年營收規模有上千億，到手凈利潤不足一個小目標，幾乎就站到了盈虧平衡點。

馬場1期地塊的出讓條件中，高達236億的總地價，要求一個月內支付一半土地款，另一半土地款則要在年底前付清。

若由越秀地產出面拿地，對現在的它來說，可能有些吃力。

十一弟查了下，由于業績掉隊，越秀地產去年在大本營加大了拿地力度，儲備彈藥。

它全年拍下了9塊地，總地價106億，比保利的拿地金額更高。

到去年上半年，越秀地產手上的現金資源446億，背負的有息債務1039億。

按此計算，它的凈負債率為53%，杠桿水平還在上升。

馬場1期地塊總價236億，比越秀地產去年在大本營拿地預算的兩倍還高。

把兩百多億資金全都押注在這一宗土地上，它恐怕承受不住。

越秀地產是上市公司，出于資金壓力，還有照顧它的財務報表，母公司越秀集團寧愿扛著同業競爭的風險，也不得不出面拿地。

接下來，越秀地產以何種方式參與到這塊地王的開發，值得關注。

馬場1期地塊的前身，是1999年停辦的廣州賽馬場，此后地塊進入漫長的低效利用期。

2003年，其被改建為汽車交易市場，2008年又轉型為集汽車城、馬會家居、餐飲于一體的混合業態。

直到2014年汽車城關閉，地塊周邊區域已崛起為廣州中央商務區。

去年，廣州推進了馬場地塊的規劃開發——

根據方案，越秀集團被確定作為做地主體，配合收回馬場地塊，并支付補償款；

馬場地塊采用有償回收、貨幣補償方式，土地使用權人為廣州賽馬場運營管理有限公司；

補償款總額約為100億。

十一弟查了下，馬場地塊的原土地使用權人——廣州賽馬場運營管理有限公司，背后最大的股東，其實就是越秀集團。

越秀集團持股50%，廣州天河區下屬兩家國企——天河投資集團、新塘商業，分別持股16%、15%，石牌村持股15%。

也就是說，作為原土地使用權人的大股東，越秀集團主導了馬場地塊的收儲補償、土地變性和一級開發。

它支付的100億土地補償款，扣除相關稅費后，還剩下66億，最后向廣州賽馬場運營管理有限公司的幾個股東分配。

作為大股東，越秀集團可以從中分走33億以上的補償款。

有了原土地使用權人大股東背景，還是土地一級開發主體，越秀集團拍下馬場1期地塊，順理成章。

除了應當承擔的稅費成本，以及分配給其他股東一部分現金，補償款和土地，兜來轉去，最后還是留在了越秀的手上。

在土地公開市場掛牌出讓，你來我往的輪番競價，地價和未來的房價，都跟著水漲船高。

廣州創造了新地王，越秀拿到了寸土寸金的土地，樓市肉眼可見地好起來了。

總價236億，單價十萬以上，開年就是一場豪賭。

去年，廣州全市賣了48塊地，土地出讓收入507億，減少了三分之一以上。

剛一開年，馬場1期地塊就賣了236億，全年賣地KPI已經完成了一半。

而越秀贏來的籌碼，原本就一直攥在自己手上。

只在牌桌上打了滾兒，大家都跟著吃肉喝湯，皆大歡喜。