01

時(shí)間像頭野驢，跑起來就不停。

越秀進(jìn)京趕考已經(jīng)快五年了，也是老董在越秀北京的第一個(gè)「五年計(jì)劃」。

「進(jìn)京趕考」是個(gè)典故，也是越秀和老董要交出的成績單。

在過去5年時(shí)間里，高調(diào)而來，灰溜溜走掉的有很多。還依然在牌桌的，已經(jīng)不多了。

時(shí)代列車呼嘯向前，車輪底下總得有人增加摩擦力。

越秀和老董是為數(shù)不多的氣運(yùn)之子。

單從數(shù)據(jù)上看，這4年多時(shí)間，老董帶著越秀成為同行和對手都來不及看清的尾燈。

北京樓市房企成交排名中，越秀從2022年的TOP200查無此房企，到2025年迅速攀升至TOP2。

數(shù)字的確很光鮮。

有比較才有傷害。

2021年越秀剛進(jìn)北京的時(shí)候，并不順利。

那一年越秀聯(lián)合北京本地國企天恒拿下了遠(yuǎn)郊懷柔地塊，案名為「懷山府」。本以為能一炮打響，但整個(gè)2022年，懷山府僅僅網(wǎng)簽了：

15套

網(wǎng)簽金額也就比半億一套的北京莊園高一點(diǎn)吧。

現(xiàn)在從拿地時(shí)間計(jì)算，5年過去了，懷山府也不過網(wǎng)簽了21.8%，剛剛賣掉項(xiàng)目存量的五分之一。

越秀第一進(jìn)京，早早宣告失敗。

轉(zhuǎn)機(jī)在2023年初。

時(shí)任越秀地產(chǎn)北方區(qū)域副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理的老董，先拿下越秀星樾、越秀天玥兩塊大熱地塊。

后又憑借「大吉大利」的紅色紙袋，帶領(lǐng)越秀成功突圍，在搖號階段拿下了海淀雙新村003地塊，也就是后來的「香山樾」，兩戰(zhàn)成名。

之后老董摘下了「副」字，被迅速扶正。

很多人說：

老董做事，有點(diǎn)玄學(xué)。

玄學(xué)是夸獎(jiǎng)，也多少有點(diǎn)不太服眾的味道。

為什么這么說，我們接著往下看。

02

越秀在北京深耕的這五年，準(zhǔn)確地說，是老董參與拿地后的這三年。

表妹總結(jié)，拿地真是：

干凈

表妹詳細(xì)看了一下過去三年越秀在北京參與或操盤的項(xiàng)目，足足有10宗，而土拍情況只有兩種：

要么底價(jià)，要么觸頂。

「拿對地」是老董的第一個(gè)玄學(xué)。

老董不會(huì)在地價(jià)上，給自己增加任何風(fēng)險(xiǎn)。

而且大家發(fā)現(xiàn)沒有，越秀的項(xiàng)目基本上都是聯(lián)合開發(fā)，要么是央企，要么是當(dāng)?shù)氐膰螅崆熬徒o自己加好了腹甲，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

而這樣干凈的拿地策略，你很難說不是市場上有名的投資融資高手老董的功勞。

再來細(xì)拆這10 宗地，聰明的你一下就能看出來，其中7宗都是昌平和海淀的地塊，也就是說越秀的項(xiàng)目，只吃海淀客群，他們有著非常「干凈的客戶群體」。

或者你也可以說，廣州國企越秀只看好北京海淀市場。

其它區(qū)域，只是深耕北京的布局需要。

這就是越秀拿地的風(fēng)格：

別人追求的是全面開花，他們就認(rèn)準(zhǔn)一個(gè)客儲(chǔ)最厚的區(qū)域，打攻堅(jiān)戰(zhàn)。

而他們所選擇的區(qū)域，顯然是精心設(shè)計(jì)過的。從昌平到海淀，北京最重要的產(chǎn)業(yè)集聚地，越秀就是在正確的時(shí)間，出現(xiàn)在了最正確的地方。

當(dāng)然，同樣干凈的還有一點(diǎn)，叫做「干凈的業(yè)態(tài)」。

盡管越秀在北京的住宅與類住宅的供應(yīng)與成交排名都在迅速攀升，但是越秀在北京沒有布局一點(diǎn)商業(yè)、辦公的業(yè)態(tài)，就只是住宅，沒有一點(diǎn)負(fù)擔(dān)。

而之所以做到這點(diǎn)，就三個(gè)字：

拿對地。

03

拿對地，就能高枕無憂？

從數(shù)據(jù)上看，越秀北京在2025年是亞軍，排名第二。

業(yè)績相當(dāng)厲害了。

操盤業(yè)績是第三名，壓了中海新城一頭，也是相當(dāng)厲害。

但表妹細(xì)細(xì)拆解了一下，仍舊發(fā)現(xiàn)不少隱憂：

越秀參與或操盤的11個(gè)項(xiàng)目，目前平均去化率是53%，每個(gè)項(xiàng)目的去化率相差很大。

就不說懷山府這個(gè)沉重的包袱，雖然有天恒一起背，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有卸下來希望的項(xiàng)目了。

就說一點(diǎn)，好賣的樓盤快賣完了，不管是越秀天玥還是和樾望雲(yún)、和樾玉鳴，這種閉眼都能賣好得項(xiàng)目，基本都已經(jīng)售罄了。

當(dāng)這些地塊賣完之后，哪個(gè)項(xiàng)目能頂上？

目前看，

沒有

拿對地是種能力，接下來就是進(jìn)入營銷力、產(chǎn)品力的紅海了。

越秀的戰(zhàn)斗力究竟如何呢？

表妹覺得，越秀的近戰(zhàn)能力似乎并不強(qiáng)。

比如建發(fā)觀堂府和梧桐星宸的貼身肉搏。

梧桐星宸的位置更靠近環(huán)內(nèi)，兩個(gè)項(xiàng)目前后腳開盤，且建發(fā)項(xiàng)目體量更大，但是建發(fā)觀堂府去化率已經(jīng)達(dá)到75%左右，而梧桐星宸的去化只有近63%，差得不是一星半點(diǎn)。

而新開盤的國譽(yù)星城、越秀星耀未來，在昌平退去光環(huán)之后，去化表現(xiàn)都是平平。

一個(gè)是偶然，兩個(gè)是偶然，三個(gè)是不是就有點(diǎn)門道？

再說說香山樾，越秀砸了79.35億買下的項(xiàng)目，背負(fù)著巨大的希望與光環(huán)。

但2年多過去了，香山樾的網(wǎng)簽量是 ：

72%

在2025 年2月-4月還有一次集中的退盤潮。

幾番對比看下來，只能感嘆一句：

真的多虧了老董。

04

今年的越秀北京，到了真正大考的時(shí)候了。

成績?nèi)绾危砻糜X得還要看兩點(diǎn)：

1、越秀拿地是不是依舊歐氣滿滿。

過去三年，越秀在北京市場上平均要斬獲3-4宗宅地，銷售成績更是不必多言。

有數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年越秀北京對集團(tuán)的業(yè)績貢獻(xiàn)率就已經(jīng)達(dá)到30%以上，甚至超過了大本營廣州。

就在前兩天，越秀還經(jīng)歷9小時(shí)的廝殺，以236億元的總價(jià)摘下了廣州馬場地塊，榮登廣州單價(jià)地王。

在表妹看來，這又是一個(gè)信號。

一個(gè)越秀不甘于此，仍要高歌猛進(jìn)的信號。

所以，銷售成績更好的北京，一定也會(huì)積極補(bǔ)貨。

且一定要拿到「高貨」。

否則不管是斷供的風(fēng)險(xiǎn)，還是沒有王炸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，越秀都很難維持住去年高位。

2、越秀亟需展示自己的交付力。

盡管越秀在北京交付的項(xiàng)目不多，但風(fēng)評也不太好。

不管是越秀·星樾因?yàn)楣S噪音問題維權(quán)，還是越秀天玥產(chǎn)品交付維權(quán)，都影響了買家對越秀的評價(jià)。

甚至有網(wǎng)友戲稱：

買越秀地產(chǎn)，享維權(quán)人生

但表妹覺得，愛之深，才會(huì)責(zé)之切，正是因?yàn)閷υ叫愕钠诖底銐蚋撸蠹也艜?huì)有這種怒其不爭的心理。

而今年也是越秀北京的交付大年，實(shí)景展示大年。

當(dāng)不能只靠土地優(yōu)勢搶跑的時(shí)候，就必須靠服務(wù)力、靠產(chǎn)品說話，但最終還是要回歸交付力。

考驗(yàn)老董和越秀北京的時(shí)刻，才剛剛開始。銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異，所以不代表對項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準(zhǔn)。

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