01

時間像頭野驢，跑起來就不停。

越秀進京趕考已經快五年了，也是老董在越秀北京的第一個「五年計劃」。

「進京趕考」是個典故，也是越秀和老董要交出的成績單。

在過去5年時間里，高調而來，灰溜溜走掉的有很多。還依然在牌桌的，已經不多了。

時代列車呼嘯向前，車輪底下總得有人增加摩擦力。

越秀和老董是為數不多的氣運之子。

單從數據上看，這4年多時間，老董帶著越秀成為同行和對手都來不及看清的尾燈。

北京樓市房企成交排名中，越秀從2022年的TOP200查無此房企，到2025年迅速攀升至TOP2。

數字的確很光鮮。

有比較才有傷害。

2021年越秀剛進北京的時候，并不順利。

那一年越秀聯合北京本地國企天恒拿下了遠郊懷柔地塊，案名為「懷山府」。本以為能一炮打響，但整個2022年，懷山府僅僅網簽了：

15套

網簽金額也就比半億一套的北京莊園高一點吧。

現在從拿地時間計算，5年過去了，懷山府也不過網簽了21.8%，剛剛賣掉項目存量的五分之一。

越秀第一進京，早早宣告失敗。

轉機在2023年初。

時任越秀地產北方區域副總經理、北京公司總經理的老董，先拿下越秀星樾、越秀天玥兩塊大熱地塊。

后又憑借「大吉大利」的紅色紙袋，帶領越秀成功突圍，在搖號階段拿下了海淀雙新村003地塊，也就是后來的「香山樾」，兩戰成名。

之后老董摘下了「副」字，被迅速扶正。

很多人說：

老董做事，有點玄學。

玄學是夸獎，也多少有點不太服眾的味道。

為什么這么說，我們接著往下看。

02

越秀在北京深耕的這五年，準確地說，是老董參與拿地后的這三年。

表妹總結，拿地真是：

干凈

表妹詳細看了一下過去三年越秀在北京參與或操盤的項目，足足有10宗，而土拍情況只有兩種：

要么底價，要么觸頂。

「拿對地」是老董的第一個玄學。

老董不會在地價上，給自己增加任何風險。

而且大家發現沒有，越秀的項目基本上都是聯合開發，要么是央企，要么是當地的國企，提前就給自己加好了腹甲，分擔風險。

而這樣干凈的拿地策略，你很難說不是市場上有名的投資融資高手老董的功勞。

再來細拆這10 宗地，聰明的你一下就能看出來，其中7宗都是昌平和海淀的地塊，也就是說越秀的項目，只吃海淀客群，他們有著非常「干凈的客戶群體」。

或者你也可以說，廣州國企越秀只看好北京海淀市場。

其它區域，只是深耕北京的布局需要。

這就是越秀拿地的風格：

別人追求的是全面開花，他們就認準一個客儲最厚的區域，打攻堅戰。

而他們所選擇的區域，顯然是精心設計過的。從昌平到海淀，北京最重要的產業集聚地，越秀就是在正確的時間，出現在了最正確的地方。

當然，同樣干凈的還有一點，叫做「干凈的業態」。

盡管越秀在北京的住宅與類住宅的供應與成交排名都在迅速攀升，但是越秀在北京沒有布局一點商業、辦公的業態，就只是住宅，沒有一點負擔。

而之所以做到這點，就三個字：

拿對地。

03

拿對地，就能高枕無憂？

從數據上看，越秀北京在2025年是亞軍，排名第二。

業績相當厲害了。

操盤業績是第三名，壓了中海新城一頭，也是相當厲害。

但表妹細細拆解了一下，仍舊發現不少隱憂：

越秀參與或操盤的11個項目，目前平均去化率是53%，每個項目的去化率相差很大。

就不說懷山府這個沉重的包袱，雖然有天恒一起背，但遠遠沒有卸下來希望的項目了。

就說一點，好賣的樓盤快賣完了，不管是越秀天玥還是和樾望雲、和樾玉鳴，這種閉眼都能賣好得項目，基本都已經售罄了。

當這些地塊賣完之后，哪個項目能頂上？

目前看，

沒有

拿對地是種能力，接下來就是進入營銷力、產品力的紅海了。

越秀的戰斗力究竟如何呢？

表妹覺得，越秀的近戰能力似乎并不強。

比如建發觀堂府和梧桐星宸的貼身肉搏。

梧桐星宸的位置更靠近環內，兩個項目前后腳開盤，且建發項目體量更大，但是建發觀堂府去化率已經達到75%左右，而梧桐星宸的去化只有近63%，差得不是一星半點。

而新開盤的國譽星城、越秀星耀未來，在昌平退去光環之后，去化表現都是平平。

一個是偶然，兩個是偶然，三個是不是就有點門道？

再說說香山樾，越秀砸了79.35億買下的項目，背負著巨大的希望與光環。

但2年多過去了，香山樾的網簽量是 ：

72%

在2025 年2月-4月還有一次集中的退盤潮。

幾番對比看下來，只能感嘆一句：

真的多虧了老董。

04

今年的越秀北京，到了真正大考的時候了。

成績如何，表妹覺得還要看兩點：

1、越秀拿地是不是依舊歐氣滿滿。

過去三年，越秀在北京市場上平均要斬獲3-4宗宅地，銷售成績更是不必多言。

有數據顯示，2025年上半年越秀北京對集團的業績貢獻率就已經達到30%以上，甚至超過了大本營廣州。

就在前兩天，越秀還經歷9小時的廝殺，以236億元的總價摘下了廣州馬場地塊，榮登廣州單價地王。

在表妹看來，這又是一個信號。

一個越秀不甘于此，仍要高歌猛進的信號。

所以，銷售成績更好的北京，一定也會積極補貨。

且一定要拿到「高貨」。

否則不管是斷供的風險，還是沒有王炸項目的風險，越秀都很難維持住去年高位。

2、越秀亟需展示自己的交付力。

盡管越秀在北京交付的項目不多，但風評也不太好。

不管是越秀·星樾因為工廠噪音問題維權，還是越秀天玥產品交付維權，都影響了買家對越秀的評價。

甚至有網友戲稱：

買越秀地產，享維權人生

但表妹覺得，愛之深，才會責之切，正是因為對越秀的期待值足夠高，大家才會有這種怒其不爭的心理。

而今年也是越秀北京的交付大年，實景展示大年。

當不能只靠土地優勢搶跑的時候，就必須靠服務力、靠產品說話，但最終還是要回歸交付力。

考驗老董和越秀北京的時刻，才剛剛開始。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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