01

懋源松榆里地塊規(guī)劃公示，表姐對(duì)著薄薄的公示圖看了兩天。

也咨詢了不少圈內(nèi)的設(shè)計(jì)大佬，但還是有點(diǎn)不敢相信自己的眼睛。

因此，正文開(kāi)始之前，表姐先疊個(gè)甲：

本文分析僅為表姐個(gè)人觀點(diǎn)，外部解讀不可避免存在誤差，最終一切以懋源官方說(shuō)法為準(zhǔn)。

首先，松榆里地塊的位置放在整個(gè)北京，也算是相當(dāng)能打。

北京東三環(huán)外，向來(lái)寸土寸金，松榆里地塊有地鐵14號(hào)線加持，還挨著直達(dá)skp的西大望路。

所以，在去年的北京土拍市場(chǎng)上，松榆里地塊是少數(shù)幾個(gè)拍了100多輪，最終溢價(jià)率拍到15%以上的地塊。

這要擱以前，妥妥的又是需要搖號(hào)拼手氣的網(wǎng)紅地塊。

但就是這樣的熱點(diǎn)位置，反而讓表姐有點(diǎn)意外，懋源這次在報(bào)規(guī)突破上，居然這么用力。

02

不賣(mài)關(guān)子了，就先從大家最關(guān)心的好房子拓展開(kāi)始說(shuō)。

懋源松榆里地塊這次的戶型區(qū)間主力，在150㎡到178㎡之間，妥妥的豪宅社區(qū)面積段高配。

表姐跟設(shè)計(jì)師朋友粗算了下，懋源松榆里地塊的整盤(pán)贈(zèng)送率，大概能達(dá)到：

9%。

什么意思呢，就是不管懋源最終的定價(jià)是多少，單從面積折算上來(lái)說(shuō)，天然就給你打了一個(gè)91折的折扣。

而大家更關(guān)心的得房率，懋源松榆里地塊，這次粗略估計(jì)：

大概是90%以上。

要知道，松榆里地塊可是容積率2.8的社區(qū)。

雖然因?yàn)橄薷咭舱Q生了若干10層以下的洋房，但更多的是13-17層的小高，以及21層的大高。

尤其是大高層，正常得房率多在75%左右，懋源這次能上90%，絕對(duì)不是一件容易的事情。

秘訣就是好房子拓展。

表姐得到消息，這次懋源在松榆里地塊，會(huì)全面響應(yīng)好房子標(biāo)準(zhǔn)。

但表姐沒(méi)想到，懋源這次居然把堪比順義的尺度，帶到了朝陽(yáng)。

大家看下面這張圖片，這是4號(hào)樓的樓王戶型，預(yù)測(cè)建筑面積約216㎡左右。

表姐第一次看到這個(gè)樓棟時(shí)，差點(diǎn)就被超大面寬的陽(yáng)臺(tái)拓展給晃瞎了。

就著這張圖，表姐可以給大家算一筆賬：

這個(gè)216㎡戶型，南向陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深在1.5米左右，面寬大約14米。

南向陽(yáng)臺(tái)送一半，那就是送了大約10.5個(gè)平米。

而北向，還有一個(gè)進(jìn)深約2米，面寬約6.5米的設(shè)備平臺(tái)，大約能送13㎡。

從外立面效果圖上看，臥室妥妥是有轉(zhuǎn)角飄窗的，所以又能送出去大約5㎡左右。

林林總總算下來(lái)，大約有28㎡的拓展。

如果按照10萬(wàn)/㎡的單價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于送了280萬(wàn)，堪稱是百萬(wàn)贈(zèng)送。

只是，這里有點(diǎn)存疑，南向陽(yáng)臺(tái)拓展大家應(yīng)該沒(méi)什么疑問(wèn)。

但北向的部分，到底是不是設(shè)備平臺(tái)呢？

如果你看過(guò)懋源驪橒薹190㎡的戶型，你大概率會(huì)覺(jué)得有點(diǎn)眼熟。

南向四面寬+大寬廳+超級(jí)主臥，從戶型框架來(lái)看，松榆里216㎡戶型，和驪橒薹190㎡戶型，幾乎可以說(shuō)是相當(dāng)一致。

而且，從4號(hào)樓的外立面來(lái)看，216㎡戶型，也確實(shí)是南向四面寬的設(shè)計(jì)。

當(dāng)各種細(xì)節(jié)都卡得嚴(yán)絲合縫時(shí)，216㎡戶型存在北向拓展的概率，就相當(dāng)大了。

當(dāng)然，這只是表姐個(gè)人的猜測(cè)，如果后續(xù)有更確切的消息，表姐會(huì)第一時(shí)間給大家更新。

也歡迎大家在評(píng)論區(qū)留言爆料。

03

但是，4號(hào)樓216㎡戶型的拓展，還只是開(kāi)胃前菜，真正讓表姐震驚的，是同樣處于樓王位的5號(hào)樓。

它本身存在的隱藏驚喜，讓表姐相當(dāng)期待懋源的實(shí)際呈現(xiàn)。

表姐也看過(guò)其他友媒的分析，對(duì)于這個(gè)5號(hào)樓的分歧是最多的，所以再次疊甲：

一家之言，僅供參考。

下面這張圖片，就是表姐版的拓展分析圖：

南側(cè)約5.25㎡的陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送幾乎是確定的，側(cè)邊約10㎡的平臺(tái)拓展，估計(jì)也沒(méi)有太多爭(zhēng)議。

爭(zhēng)議最大的，是戶型北側(cè)的平臺(tái)。

表姐看到有種說(shuō)法，講這里可能是一處全景艙。

但表姐內(nèi)部團(tuán)隊(duì)討論過(guò)后，覺(jué)得更像是拓展出來(lái)的奇偶平臺(tái)。

或者說(shuō)，無(wú)論這里是什么功能，按照設(shè)計(jì)邏輯，大概率會(huì)有面積上的拓展贈(zèng)送。

表姐算了下，如果北向奇偶平臺(tái)算全拓展面積的話，那么這個(gè)5號(hào)樓的樓王戶型面積贈(zèng)送就可能會(huì)達(dá)到：

超40㎡。

這個(gè)數(shù)字，表姐也覺(jué)得有點(diǎn)太夸張了，只能等懋源親自下場(chǎng)揭秘啦。

5號(hào)樓200㎡戶型的推測(cè)，表姐也分析了一下，母本有點(diǎn)像驪橒薹220㎡戶型。

南向外立面的開(kāi)窗窗洞也完全對(duì)得上。

這樣的話，松榆里200㎡戶型，就是一個(gè)超級(jí)邊廳+超級(jí)全景艙主臥+超級(jí)書(shū)房的全能戶型，相當(dāng)對(duì)朝陽(yáng)群眾的胃口。

只是這樣一來(lái)，戶型的暗衛(wèi)就有點(diǎn)多。

當(dāng)然，這只是表姐的猜測(cè)，對(duì)于北側(cè)空間的處理，設(shè)計(jì)師們一定有更好的答案。

說(shuō)實(shí)話，表姐已經(jīng)等不及想看最終的戶型圖了。

只能埋怨懋源，也不給幾張建筑北立面的效果圖，只能讓表姐靠經(jīng)驗(yàn)來(lái)純猜。

04

到這里，拓展面積的最多的兩個(gè)樓王位戶型，就已經(jīng)分析完了。

下面這張圖片，是178㎡戶型與150㎡戶型的雙拼：

基本就只有南向陽(yáng)臺(tái)的拓展了，當(dāng)然，局部該有的飄窗拓展，表姐覺(jué)得懋源應(yīng)該也不會(huì)落下。

戶型結(jié)構(gòu)，基本上可以確定是大面寬的四葉草戶型或者四葉草變異版。

算下來(lái)，兩款戶型的拓展面積，大概在12㎡上下，拓展得房率能到93%。

實(shí)際上，178㎡及以下戶型，基本都只有南向陽(yáng)臺(tái)拓展了。

表姐測(cè)了一下，進(jìn)深持續(xù)基本在1.5米-1.7米左右，局部的位置能到2.1米。

說(shuō)實(shí)話，這個(gè)尺度表姐也有點(diǎn)不太敢信，只能說(shuō)懋源的這次報(bào)規(guī)，真的非常猛。

估計(jì)大家也會(huì)好奇，大家都是朝陽(yáng)項(xiàng)目，懋源究竟憑什么？

表姐猜測(cè)，這背后可能是對(duì)地塊某些先天bug的一些妥協(xié)。

從總圖上看，懋源松榆里地塊整體方正，并沒(méi)有什么硬傷。

但問(wèn)題出在周邊的道路上。

大家來(lái)看，松榆北路基本上是屬于城市主干道的級(jí)別，所以車(chē)行入口不能開(kāi)在松榆北路上。

所以，在接近300米的北向界面上，懋源只開(kāi)了一個(gè)人行主入口。

西側(cè)的武圣東路，靠十字路太近，南側(cè)又跟現(xiàn)狀建筑貼得非常近，只能勉強(qiáng)開(kāi)一個(gè)應(yīng)急口。

其余的機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，應(yīng)急消防出入口，人行次出入口，就全開(kāi)在了東側(cè)約15米寬的街坊路上。

表姐測(cè)了下，這條街坊路大概有100多米，但大家可以數(shù)數(shù)，出入口開(kāi)了4個(gè)。

平均25米一個(gè)。

這么多的開(kāi)口讓社區(qū)東側(cè)非常擁擠，機(jī)動(dòng)車(chē)出入口都快挨上7號(hào)樓，6號(hào)樓更是被兩個(gè)出入口前后夾擊。

并且，富豪們平時(shí)大多開(kāi)車(chē)出行，而街坊路與松榆北路又存在車(chē)流上的量級(jí)差。

所以，可以預(yù)見(jiàn)這條街坊路未來(lái)會(huì)有多堵。

除此之外，在松榆里地塊的技術(shù)指標(biāo)中，還明確了要預(yù)留懋源地塊與文化用地之間的地下連接通道。

估計(jì)是為了共享某些指標(biāo)。

這樣操作業(yè)主們雖然可以更方便去到文化用地，但顯然，也對(duì)社區(qū)管控提出了更大的挑戰(zhàn)。

尤其是是豪宅社區(qū)，業(yè)主對(duì)私密性的要求，只會(huì)更加挑剔。

除非你的產(chǎn)品力更能打動(dòng)人。

05

所以，表姐能感覺(jué)到懋源這次的用力。

除了在戶型拓展上突破，園林設(shè)計(jì)也是下了非常大的功夫。

光是景觀下沉庭院，懋源這次就做了3個(gè)，其中還能看到明顯的連廊和平臺(tái)。

表姐猜測(cè)，這次懋源的下沉庭院，可能會(huì)在立體景觀上做文章。

甚至，這次人行主入口的尺度，也相當(dāng)給力，表姐測(cè)了下，是堪比璞樾的超100米的門(mén)庭尺度。

不過(guò)，表姐有點(diǎn)好奇，懋源為啥在架空層上為啥沒(méi)怎么發(fā)力。

只是在6號(hào)樓東單元設(shè)置了約110㎡的架空層。

排布位置和面積，都有點(diǎn)反常規(guī)。

表姐猜測(cè)，可能是懋源在拓展突破與架空層突破的取舍中選擇了前者。

倒是團(tuán)隊(duì)內(nèi)的資深設(shè)計(jì)師一語(yǔ)道破玄機(jī)，這個(gè)架空層，恐怕不是為了補(bǔ)充功能。

而是6號(hào)樓東邊戶的一層，北兩個(gè)車(chē)行出入口擠在中間，有點(diǎn)太難賣(mài)。

確實(shí)，猶豫地塊南北進(jìn)深有點(diǎn)緊張，很多設(shè)計(jì)只能在框架下做妥協(xié)。

包括這次地塊南入戶樓棟比北入戶樓棟更多，綠化率的多方協(xié)調(diào)，都是無(wú)奈之舉。

但話說(shuō)回來(lái)，從云紀(jì)到驪橒薹，能感覺(jué)到懋源最近幾年的項(xiàng)目，在產(chǎn)品力上，都有了不小的提升。

不知道是不是跟懋源新挖角的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人有關(guān)。

但是，這次松榆里的各種突破也確實(shí)拉升了表姐對(duì)項(xiàng)目的好奇與期待。

據(jù)說(shuō)，這次懋源從公區(qū)，立面、精裝、園林，都會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)系統(tǒng)性的驚喜。

特別是復(fù)合立面是懋源的招牌菜，也是有錢(qián)人最看重的面子工程。

豪宅要的就是面子，不只是大門(mén)，外立面更重要。

但是，很多開(kāi)發(fā)商不敢在外立面上發(fā)力，因?yàn)樯婕暗讲煌牧弦Ш稀⒕€條工藝處理、不同色系搭配，施工難度更是極高，難度系數(shù)太高。

偏偏懋源扛下來(lái)了，也因?yàn)閺?fù)合立面成為行業(yè)標(biāo)桿，更是業(yè)內(nèi)打卡必看樓盤(pán)。

這一次，懋源的復(fù)合立面會(huì)不會(huì)又給我們驚喜，表姐估計(jì)揭秘的時(shí)間，預(yù)計(jì)在五六月份。

現(xiàn)在，整個(gè)地塊已經(jīng)圍擋圍了起來(lái)，圍擋上也貼上了規(guī)劃公示，有很多附近的居民都注意到了這份規(guī)劃。

☉地塊現(xiàn)場(chǎng)

表姐在周邊轉(zhuǎn)了一圈，學(xué)校、商業(yè)都不缺，并且地塊還挨著市場(chǎng)監(jiān)督管理局和朝陽(yáng)區(qū)城市管理委員會(huì)。

只是目前地塊北側(cè)還有一排10千伏電線，但表姐聽(tīng)說(shuō)，目前這排電線已經(jīng)有了初步的入地計(jì)劃。

據(jù)說(shuō)將在項(xiàng)目交付之前解決。

還好是這樣，不然那座100米寬的漂亮大門(mén)，就要建在電線底下了。銷(xiāo)冠100

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