廣東
老西關的土拍市場，迎來重磅炸彈！
今天，荔灣中山八立交東北側AL011119地塊正式掛牌，起拍價139762萬元，折合樓面價約2.5萬元/㎡，將于4月9日正式出讓。
這宗前身為電車保養場的地塊，被定位為公交+體育立體復合開發示范樣板，一經亮相便成為廣州土拍市場焦點，也讓許久無優質宅地供應的老西關，迎來居住升級的全新可能。
01
現場直擊：地塊已平整，有房企悄然現身
公告發布后，我們第一時間趕赴地塊現場實探。
目前地塊已被圍擋完全封閉，內部仍作為廣州巴士集團電車公司的臨時停車場和車輛檢修點使用。
現場可見，場地內部基本平整，無大型建筑物殘留，未來開發的土方工程難度較低，算得上是一塊“干凈”的優質地塊。
靠近廣湛鐵路的部分房改房，已由廣鐵集團完成征收，內部已經全部清空。
不過，現場有個“意外”發現——我們碰到了金茂地產的相關團隊，他們正在地塊周邊進行細致的勘測和記錄。
房企的提前布局，也預示著這場土拍爭奪戰早已拉開序幕。
02
容積率僅2.2！老城區罕有低密地塊
單看地塊本身素質，它在老西關片區堪稱“王炸”級別。
地塊總用地面積26067.26㎡，出讓面積25859.31㎡，計容建面55904.67㎡，容積率僅2.2。
這一數值在高密扎堆的老西關尤為難得：隔壁瓏悅西關容積率3.5，力迅荔筑更是高達6.9，低密屬性為打造舒適社區留足了空間。
而55904.67㎡的建面，也讓它成為近幾年老西關出讓的體量最大宅地，建面遠超周邊項目。
區位與配套，更是這塊地的核心王牌。
地塊地處南岸路與中山八路交匯處，與地鐵5號線、11號線換乘站中山八路站僅一街之隔，步行距離約100米，堪稱真正的地鐵上蓋項目。
值得一提的是，地塊南向250米處即為荔灣湖公園，高層單位或可直面公園景觀，向西還可能借景珠江，形成二線江景視野。
加上附近圣地新天地廣場、揚韜廣場等商業體，荔灣中心醫院和廣州醫科大學附屬第一醫院提等成熟配套，生活非常便利。
根據規劃，這里將不是簡單的住宅小區，而是要打造“公交+體育”立體復合開發的示范樣板，成為一個健康生活創新社區。
△項目規劃效果圖
這意味著項目可能會有更豐富的公共空間和業態，比如規劃中的約8000㎡頂層共享生態花園，非常值得期待。
亮眼優勢背后，這宗地塊的開發挑戰也不容忽視。
一方面，地塊緊鄰廣湛高鐵與內環路，噪音干擾難以規避。即便可通過加蓋蓋板降噪，也會增加開發成本，如何平衡降噪與成本，考驗房企規劃能力。
另一方面，地塊權屬較為復雜，不僅涉及市公交集團資產，還包含泮塘村部分集體物業。
目前內部供電所仍在辦公，后續的權屬梳理、拆遷補償等，都會計入開發成本，對房企的資源協調與成本把控能力提出高要求。
03
房企暗戰：金茂、越秀、保利誰會出手？
從現場遇到金茂團隊來看，這場土地爭奪戰的前哨戰早已打響。
據現場知情人士透露，除了金茂，越秀、保利等多家深耕廣州的頭部房企，都曾多次前來考察地塊。
更有意思的是，有消息稱越秀地產甚至已經為這塊地“量身定制”了初步的開發方案，顯示出志在必得的決心。
保利作為“地主”級別的央企，自然不會缺席核心區的優質地塊。而金茂的現身，也讓人聯想到其是否會憑借“金茂府”系列的產品力來參與競爭。
畢竟老西關宅地供應本就稀缺，過去兩年僅出讓兩宗，瓏悅西關更是開盤四月即清盤，板塊置換需求旺盛。拿下這宗地塊，便相當于握住了老西關樓市的優質籌碼。
老西關的每一塊宅地，都承載著老城區煥新的期待，中山八地塊更是如此。
它的出現，不僅填補了板塊優質宅地的供應空白，更有望成為老西關“公交+體育”復合開發的樣板，為老城區城市更新提供新思路。
△實景融入圖
但對有意拿地的房企而言，如何平衡地塊先天優勢與開發難點，在控制成本的同時，打造出適配老西關生活氛圍的優質產品，讓低密、湖景、名校的優勢真正落地，才是拿下地塊后的核心。
究竟是國企穩健出手，還是品牌房企憑產品溢價奪地？這場老西關土拍大戲，靜待4月9日揭曉答案。
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