改超市、增餐飲、拼潮玩

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@凱德MALL·西直門

商業(yè)圈“寒風未歇”的2025年，凱德中國信托（CLCT）用一份2025年財報發(fā)出了一個積極信號——下跌勢頭，正在止住。

公告顯示，2025財年，CLCT總收入為16.7億元，同比下降9.1%；凈物業(yè)收入（NPI）為11.05億元，同比下降9.4%；每股分紅4.82分新幣，較去年同期減少0.83分新幣，對應派息收益率6.2% 。

這一下滑并非經(jīng)營失速，而是主動“減重”優(yōu)化資產(chǎn)組合的結(jié)果——凱德MALL·雨花亭于2025年4月完成剝離，后續(xù)九個月不再并表，若剔除這一因素，CLCT總收入下降幅度縮窄至5.8%，NPI跌幅縮窄至6.6%。

而真正讓人眼前一亮的數(shù)據(jù)，藏在真正耐打的是零售物業(yè)基本盤里。剔除汽車業(yè)態(tài)后，2025全年租戶銷售額增長4.2%，銷售坪效同比增長10.0%；且全年整體提升了2.7%；新簽約租金同比僅微降0.6%，守住底線。

從主動“減重”剝離非核心資產(chǎn)，到以租金換穩(wěn)定守住出租率，再到用美食和潮玩捕獲年輕人的心，這家新加坡規(guī)模最大的專注中國市場的REIT，正在用一系列組合拳告訴市場：最艱難的時刻正在過去，拐點或許就在眼前。

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“抗跌神針”零售資產(chǎn)

客流、銷售額雙增，出租率97.2%

作為CLCT的“定海神針”，零售資產(chǎn)組合2025全年貢獻租金收入11.88億元（同比下降9.1%），占基金總收入的七成；NPI達7.77億元（同比下降9.4%），扛起了大半壁江山。若剔除雨花亭項目影響，CLCT余下8個零售物業(yè)收入下跌幅度收窄至4.9%。

分業(yè)態(tài)看，CLCT旗下商場通過增加特色餐飲商戶吸引客流到店，餐飲業(yè)態(tài)的收入占比從2024年末的38.4%增加到39.4%；超市業(yè)態(tài)的收入占比則從2024年末的4.1%下降到3.5%，主要由于期內(nèi)對3個項目的超市區(qū)域做了改造。

另外，CLCT旗下項目還引進了迪卡儂、北面、安踏冠軍等一批熱門運動品牌，緊貼時下運動戶外熱潮，帶動運動用品及服飾收入占比由3.3%上升至4.1%。

從運營數(shù)據(jù)的細節(jié)，更能體現(xiàn)CLCT業(yè)績之韌性。

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出租率升至97.2%，新簽約租金與上年持平

在行業(yè)普遍面臨空置率高企的壓力下，CLCT旗下零售物業(yè)的整體出租率依舊堅挺，截至2025年底達到97.2%，較2024年末下滑1個百分點，但環(huán)比中期提升0.3個百分點，遠超行業(yè)平均水平。

除成都凱德廣場·新南（出租率最低為88.4%）外，其余7個項目出租率均高于96%，保持著較高水平。其中，北京凱德MALL·西直門、廣州樂峰廣場出租率接近滿鋪。

2025年，凱德MALL·西直門品牌密集煥新，截至2025年11月，已引入新店53家，全場煥新率36%品牌，餐飲品牌煥新率更是接近50%，大幅提升項目新鮮感。而樂峰廣場除了同樣引入一批餐飲品牌，還先后與潮玩店鋪酷樂潮玩、卡游共同舉辦限時快閃活動，吸引圈層粉絲前往打卡消費。

成都凱德廣場·新南依然處于持續(xù)調(diào)改、探索轉(zhuǎn)型的變動期，短期出租率仍未能回升至90%以上。項目此前提出打造成都首個提出運動友好的MALL，嘗試騎行社區(qū)的營造，又在2025年將二次元納入調(diào)改方向，圍繞全新打造的X-99特色街區(qū)，引入一批年輕品牌，并積極利用公區(qū)舉辦各類圈層活動，如隨機舞蹈、卡牌賽事、主題嘉年華、小型漫展等，未來調(diào)整方向仍有待進一步觀察。

從租金調(diào)整率看，CLCT零售物業(yè)組合的新簽約租金下滑2.4%，主要由于租戶結(jié)構(gòu)的主動調(diào)整。凱德希望減少原來對新能源汽車租戶的依賴，提供更具多元性的租戶結(jié)構(gòu)。

若撇除新能源汽車租戶的調(diào)整，新簽約租金增長下滑幅度收窄至-0.6%，基本與往年持平，在“以租金換穩(wěn)定”的策略下，成功捍衛(wèi)了資產(chǎn)組合的出租率與現(xiàn)金流安全。

02

客流整體提升2.7%，租戶銷售額增長2.1%

盡管2025年的租金收入、出租率等都階段性受到了調(diào)改期的影響，但調(diào)改之后租戶銷售額與客流量的增長同樣顯著。

2025年第四季度，CLCT零售物業(yè)組合的客流同比增長4.1%，全年整體提升2.7%。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，凱德MALL·西直門和樂峰廣場處于客流頭部梯隊，領先優(yōu)勢明顯；望京、大峽谷、學府、諾和木勒四家商場月日均客流集中在2萬至3萬區(qū)間，屬于中部陣營；新南與埃德蒙頓則為尾部商場，其中埃德蒙頓全年客流最低。從波動來看，所有商場在9月普遍出現(xiàn)客流下滑，而部分中部商場在年末11-12月有小幅回升，呈現(xiàn)一定的季節(jié)性特征，也與節(jié)假日和項目的營銷節(jié)點有關聯(lián)。

租戶銷售額上，去年四季度同比上升4.8%，全年累計增長2.1%。若撇除汽車銷售額，2025年CLCT第四季度租戶銷售額同比增長將達到9.4%，銷售坪效同比增長13.1%；全年來看，租戶銷售額增長4.2%，銷售坪效同比增長10.0%，2025年的資產(chǎn)提升計劃（AEI）成效持續(xù)釋放。

分析CLCT銷售額增長主要貢獻業(yè)態(tài)，可明確看到真正幫這家新加坡規(guī)模最大的專注中國市場的REIT守住底盤的，不是傳統(tǒng)的主力店，而是那些冒著熱氣的美食和閃著光的潮玩。

2025報告期內(nèi)，CLCT旗下8個商場，在熱門餐飲品牌引入的帶動下，餐飲租戶銷售額提升5.8%；受惠于2025年政府消費券的提振作用，IT品牌租戶銷售額大增9.3%；黃金強勁需求亦有所體現(xiàn)，珠寶及手表品牌租戶銷售額上升18.3%；潮玩熱在銷售上的增長最為亮眼，期內(nèi)玩具品牌租戶零售額大升52.3%。

上述這些數(shù)據(jù)共同指向一個信號：CLCT的運營基本面正在持續(xù)改善，業(yè)績下滑的勢頭已得到有效遏制。

02

從抗跌到止跌

凱德CLCT的王牌招式

如果說2025年的數(shù)據(jù)證明了CLCT的“抗跌”能力，那么接下來的看點則是：憑什么“止跌”甚至“回升”？ 答案藏在兩個關鍵詞里：租戶結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，以及持續(xù)調(diào)改帶來的實效回報。

01

租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整：守住基本盤，抓住增長極

租戶結(jié)構(gòu)的優(yōu)化的核心邏輯，是“騰籠換鳥”——減少低效業(yè)態(tài)占比，引入更貼合當下消費趨勢、更具增長潛力的業(yè)態(tài)，實現(xiàn)“客流、銷售額、租金”的三重提升。

2025年，CLCT在租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整上動作明確，成效已逐步顯現(xiàn)。可以概括為“一退一進”：超市退、餐飲進，傳統(tǒng)零售穩(wěn)、潮玩進。

//從業(yè)態(tài)配比來看，CLCT持續(xù)向高增長、高粘性業(yè)態(tài)傾斜。

其中，餐飲業(yè)態(tài)作為“客流壓艙石”，租金收入占比從38.4%提升至39.4%，憑借豐富的品類和場景化體驗，持續(xù)吸引客流到店，全年實現(xiàn)5.8%的穩(wěn)健增長。與此同時，超市等傳統(tǒng)低效業(yè)態(tài)占比從4.1%調(diào)整至3.5%，通過收縮規(guī)模、重新劃鋪，騰出空間讓位給更受消費者歡迎的熱門業(yè)態(tài)，實現(xiàn)了業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的輕量化、高效化。

北京望京店在凱德MALL·西直門在2025年連續(xù)開出多家人氣特色餐飲店，持續(xù)強化餐飲業(yè)態(tài)的引流能力，包括墨西哥餐廳MOJI墨紀、烤匠北京西城首店、壽司郎、Ameigo梅果-云貴川bistro、肉肉大米、入口天物北京首店、山之川鐵板燒、茶救星球、客語等

廣州樂峰廣場在2025年同樣開出多家人氣餐飲，包括楸楸Haloo Pasta、Ameigo梅果-云貴川bistro、Yee3三號椰、費大廚、野人先生、JPG canteen、H63創(chuàng)意韓料等。涵蓋異國餐飲、區(qū)域風味、新式茶飲糖水甜品。

為支持餐飲商戶的持續(xù)經(jīng)營，凱德MALL·望京還在B1層裝修期間，為受影響的餐飲租戶提供租金支持，確保項目平穩(wěn)過渡。

//從租戶業(yè)績表現(xiàn)來看，結(jié)構(gòu)調(diào)整的成效已直接體現(xiàn)。

餐飲是防守的壓艙石，潮玩就是進攻的尖刀連，是“增長發(fā)動機”。受益于消費趨勢的變化，玩具潮玩類租戶銷售額同比暴漲52.3%，成為增長最快的品類。

擁抱二次元，押注“谷子經(jīng)濟”，批量引入潮玩品牌。所謂“谷子”，是“goods”的音譯，指動漫、游戲衍生的周邊產(chǎn)品。買“谷子”正在成為Z世代的硬核社交貨幣。

如凱德MALL·學府店于2025年8月推出二次元主題街區(qū)——“勾谷定理”，并引入包括三月獸黑龍江首店、萬代官方扭蛋店東三省首店、模玩熊、等頭部谷子店，這些店鋪不僅賣貨，更是年輕客群的社交據(jù)點。值得留意的事，該主題街區(qū)所在的部分區(qū)域亦來源于原老超市重新裁切后騰出的空間。

除了B1層，凱德MALL·學府還在1F引進東三省首家Miniso Land，并將泡泡瑪特升級為木紋形象店，吸引了更多潮玩愛好者的目光。

利用連片的潮玩、谷子店專區(qū)，以及中庭等公區(qū)，凱德可在項目內(nèi)打造沉浸式打卡場，舉辦高頻次的圈層活動，從而吸引更多年輕客群，逐漸形成的年輕態(tài)商業(yè)氛圍，并帶動如餐飲、零售等其他業(yè)態(tài)的業(yè)績提升。

如凱德MALL·新南利用位于X-99特色街區(qū)內(nèi)、與劍網(wǎng)3深度聯(lián)動的江湖如故同人生活館，已成為圈層業(yè)態(tài)中的主力品牌，凱德廣場·新南和該品牌共同舉辦了熱門活動——劍網(wǎng)3only全城獨家嘉年華，又在跨年夜舉辦了“聲動江湖·跨年歌友會”活動，吸引大批IP愛好者到場。

租戶結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不僅提升了單店的客流與銷售額，更增強了租戶的穩(wěn)定性——高增長業(yè)態(tài)的租戶續(xù)約意愿更強，有效降低了空置風險，為租金收入的穩(wěn)定回升提供了保障。未來，隨著業(yè)態(tài)優(yōu)化的持續(xù)推進，CLCT的租戶質(zhì)量將進一步提升，形成“優(yōu)質(zhì)租戶引流、高效業(yè)態(tài)增收”的良性循環(huán)。

02

持續(xù)調(diào)改見效：每一筆改造都在算回報

凱德的“止跌”不是靠運氣，而是靠一磚一瓦的調(diào)改換來的。

2025年，CLCT加大對核心資產(chǎn)的升級改造力度，聚焦一二線城市核心商場，通過空間優(yōu)化、業(yè)態(tài)升級、場景營造，激活資產(chǎn)內(nèi)生價值，為業(yè)績止跌回升提供了堅實支撐。

//凱德MALL·學府：連續(xù)兩年調(diào)改，都集中在B1層。2024年，重裝B1層1122㎡空間，結(jié)合非遺文化和現(xiàn)代元素，打造直通火車站的特色餐飲與零售商業(yè)街——未央街。2025年，繼續(xù)改造B1層，縮減超市面積，引進東北人氣超市比優(yōu)特超市，替換原北京華聯(lián)超市。比優(yōu)特超市去年6月開業(yè)，租賃面積約6600㎡，開業(yè)頭一個月銷售額超以往7倍，總租金增長13.1%，帶動整個商場銷售額提升了33%，客流量提升31%。

//凱德MALL·望京：改造B1層總面積8800㎡舊主力超市空間，重新劃鋪。超市區(qū)域縮小，引進東7FRESH七鮮超市；其余空間新增名創(chuàng)優(yōu)品、KKV及Yee3三號椰等零售和餐飲品牌，提升購物體驗。

//凱德MALL·西直門：擴建原B1層超市區(qū)域，將原華聯(lián)生活超市升級為6000㎡聯(lián)旗下新概念高端社區(qū)百貨DT-X。除部分空間仍作為超市用途，其余區(qū)域為自營的買手店，涵蓋美妝集合店DT SELECT BEAUTY、家居用品集合店DT SELECT HOME、書店文創(chuàng)區(qū)RENDEZ-VOUS、美食區(qū)BHG Kitchen，以及烘焙面包店BHG Bakery，還規(guī)劃了充滿“煙火氣”的美食市集，引入樂樂姐超級土豆、詠巷炸雞等熱門親民的餐飲檔口。

//樂峰廣場：B1層大動刀，2023年已重新規(guī)劃超市區(qū)域，2025年主要動作為將原美妝品牌集合區(qū)騰退，瞄準運動戶外賽道，引進廣州海珠區(qū)首家超2000㎡的迪卡儂，以及海珠區(qū)首家休閑輕戶外品牌“BENLAI本來”、廣州首家巴西時尚鞋履品牌Melissa，強化對潮流客群的吸引力。此外，升級B1層戶外休閑輕餐品牌級次，引入阿嬤手作、JPG Canteen、awfully chocolate等熱門品牌，延伸升級戶外休閑社交空間和場景。

綜上可知，上述四大商場紛紛對主力區(qū)域“舊超市”進行升級，引入本土頭部運營商超品牌，同步打造更多社交空間、主題街區(qū)，增強商場的體驗感和吸引力。這些調(diào)改工程均在2025年下半年陸續(xù)完成并重新開業(yè)，其成效將在2026年及以后逐步釋放。

從歷史調(diào)改經(jīng)驗來看，凱德不是在為改造而改造，每一筆投入都在算回報。早在2023年，CLCT完成了凱德廣場·雨花亭、樂峰廣場、凱德MALL·大峽谷三項資產(chǎn)升級改造，2024年這三個購物中心的凈物業(yè)收入同比增長13.7%，平均投資回報率約為14%，充分印證了調(diào)改策略的有效性。

2025年的調(diào)改升級，延續(xù)了這一思路，聚焦核心資產(chǎn)、精準優(yōu)化空間，不僅能提升商場的客流量和銷售額，更能推動租金水平的穩(wěn)步回升，從根本上改善資產(chǎn)的盈利質(zhì)量。

此外，凱德CLCT資產(chǎn)循環(huán)策略也在優(yōu)化組合。

2025年，凱德將長沙雨花亭購物中心剝離，注入其國內(nèi)首支消費基礎設施公募REIT（CLCR）。這一動作一方面盤活了存量資產(chǎn)，回收資金優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)；另一方面，實現(xiàn)了從“重資產(chǎn)持有”向“開發(fā)-運營-REITs退出”的資本循環(huán)模式躍遷，為后續(xù)的資產(chǎn)調(diào)改和新資產(chǎn)布局提供了充足的資金支持，進一步筑牢了業(yè)績止跌回升的根基。

03

結(jié)語

凱德CLCT這份2025年財報，看似波瀾不驚，實則暗流涌動。

表面是收入微降、出租率堅挺，內(nèi)里卻是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的深刻重構(gòu)：超市退、餐飲進，傳統(tǒng)零售穩(wěn)、潮玩異軍突起。持續(xù)調(diào)改帶來的實效回報，反復證明：凱德不是在被動等待市場回暖，而是在主動創(chuàng)造回升的條件。

當餐飲守住客流基本盤，潮玩捕獲年輕人的增量，當一個個改造項目開始貢獻正向回報，當杠桿率下降、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化——這些微觀層面的改善，正在匯聚成“止跌”的合力。

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