重塑商業邏輯

撰文 | 李磊

排版編輯 | fufu

圖片來源 | 南京悠湖灣購物公園

城市的商業演進，正經歷一場從配套思維到生活思維的深刻轉變。

當產業導入進入穩定期、人口集聚形成規模，商業所承擔的角色便超越了基礎消費保障，轉向更為關鍵的命題：如何為城市構建高品質的生活方式與情感歸屬，從而吸引人、留住人，使其完成從“產業高地”到“生活高地”的躍遷。

南京悠湖灣購物公園，正是這一命題的最新答卷。項目由南京紫金山科技城發展有限公司與江蘇智儒投資管理有限公司聯袂打造，以“好玩、好吃、好逛”為核心定位，圍繞“自然美好、動物美好、生活美好”三大價值內核，目標不僅是建造消費場所，更致力于打造與自然共棲、與科技共生、與情感共鳴的購物公園新范式。

它的出現，為審視商業如何從基礎配套升級為生活主場，提供了一個關鍵的觀察樣本。

Vol.1

擇址國家級科創引擎

雙強攜手共筑商圈新極

在存量競爭與創新壓力并存的時代，任何新商業體的成功都非偶然，而是對區域戰略能級、客群結構特質與市場結構性空白的精準把握與系統性回應。悠湖灣購物公園的落地，正是這一邏輯的集中體現。

悠湖灣購物公園所在的紫金山科技城，位列全國科技城百強榜第12位，是南京參與全球6G通信等前沿科技競爭的核心引擎。這片以頂尖智力與前沿產業為核心的高地，匯聚了20萬+高學歷、高技術、復合型科技人才。作為紫金山科技城的生活功能核心，上秦淮商圈地處高鐵南站至祿口機場發展“金軸”與環繞城高速創新經濟增長“銀帶”的交匯點，是未來江寧城市新中心，悠湖灣購物公園正坐落于此。

除高科技產業人群外，項目周邊5km范圍內還覆蓋住宅、學校、辦公等近30萬常住人口，更可通過地鐵3號線和多條公交線路無縫接駁全城。龐大的高支付力、高審美、高頻次社交與品質生活需求的優質客群構成了項目的消費基本盤。

在此布局商業，本質上是為這片驅動城市未來的科技高地匹配與之能級相稱的高品質生活服務核心——不僅是完善城市功能，更是留住高端人才的關鍵一環。

立足于此，悠湖灣購物公園選擇了一條與一街之隔的江寧砂之船奧萊差異化的商業路徑。砂之船奧萊以零售見長，悠湖灣購物公園則聚焦體驗與社交，以“公園商業”的定位切入市場。

差異化戰略的落地得益于“國資平臺+專業商管”的深度融合：紫金山科技城發展有限公司提供在地資源與戰略協同，江蘇智儒投資管理有限公司貢獻定位研判、招商資源與精細化運營能力。雙方成立合資公司深度綁定，形成風險共擔、利益共享的價值共創機制，為項目的可持續發展和精細化經營奠定了扎實的基礎。

正是這種深度合作，讓悠湖灣購物公園有能力走出差異化路徑，與砂之船奧萊形成零售與體驗、目的性消費與休閑性消費的互補，共同驅動上秦淮商圈從單一零售中心向功能復合的城市活力中心躍升。

Vol.2

好逛的公園，會玩的商業

悠湖灣購物公園的四重突破

當下，消費者的空間訴求已從購物場所全面轉向生活場域，情緒價值、圈層認同與沉浸體驗成為新的評判標準。商業的競爭，已從硬件與品牌的比拼，升維為空間營造、內容策劃與情感運營的綜合較量。悠湖灣以“好玩、好吃、好逛”為核心定位，圍繞“自然美好、動物美好、生活美好”三大價值內核，從空間形態、情感連接、內容組合到運營模式，完成了一次貫穿始終的價值重構。

01

空間重構

從封閉盒子到無界公園

為徹底打破傳統購物中心的封閉與疏離感，悠湖灣進行了一場深刻的空間設計革新。其核心策略是構建“室內商業空間+室外自然生態+休閑運動場景”的無界體驗閉環。

室內以自然主義設計語言，打造湖泊、河谷、港灣、溪流四大主題中庭，將生態意象深度植入商業空間；室外融合IP云朵意象、科技感與輕盈線條感，打造“綿云之境”主題景觀美陳；更為關鍵的是，項目將超7萬方的商業空間，與周邊城市綠地、專屬寵物樂園及戶外運動場景系統性串聯，實現商業與自然、休閑場景的無縫銜接。

背后的商業邏輯是將“吸引人來購物”轉變為“創造讓人愿意停留、反復會來的生活主場”，通過將消費行為自然嵌入漫步、社交與親近自然的過程，極大延長顧客在場時間與到訪頻次，將一次性客流轉化為持續性客留，為商戶經營創造更優的時長基礎。

02

情感重構

從營銷符號到情感連接

如今，建立獨特且牢固的情感認知，是商業體穿越周期的關鍵。IP形象“悠悠（UU）”以“美食探索家”與“社交小達人”的鮮活人設，將自然、科技、情感的基因注入空間與體驗。

“悠悠（UU）”的深層意義在于，它不只是悠湖灣購物公園的營銷符號，更可能成為紫金山科技城對外傳遞溫度、建立認同的情感載體。從空間美陳到主題活動，從用戶互動到社群運營，“悠悠（UU）”將成為串聯人與空間、人與區域的情感紐帶。

這不僅為悠湖灣打造了獨特的記憶點，更是在為整個區域積累長期的情感資產，以IP的力量提升用戶忠誠度與自發傳播意愿，形成超越商業的軟性競爭力。

03

內容重構

從“招商填空”到“場景定制”

悠湖灣購物公園顛覆傳統商業“零售為主、配套為輔”的同質化業態排布，基于“生活場景”深度定制，打造“層層有主題、層層有亮點”的體驗型業態矩陣。

項目規劃了完整的寵物主題樓層以滿足“它經濟”與情感陪伴需求；設置集中的兒童體驗與親子成長空間，回應高知家庭的品質育兒訴求；聚合高比例的全時段特色餐飲與大型主題游樂，打造科技人才與年輕客群的社交娛樂目的地。這種布局的核心，是將項目打造為一個覆蓋寵物友好、親子休閑、社交餐飲、游樂體驗等多維度的“生活解決方案中心”。

從已簽約的核心品牌來看，規劃理念已得到扎實落地，并呈現出兩大鮮明特征：

• 首店經濟引領，塑造新鮮感

項目引入多個具有市場號召力的區域及城市首店，如區域首進的盒馬鮮生超市、孩子王兒童零售集合店、小銀星藝術團、暴寵動物城、星聚會KTV、達美樂比薩，以及南京首進的悠悠時光臺球、U3 space復合書店、奇樂兒旗下的“飛力空間”和“momo planet兒童樂園”等。這些首店是重要的流量與話題引擎，直接提升了區域商業的豐富度與能級，精準滿足高知客群對品質生活和新鮮體驗的追求。

• 精準匹配客群，構建場景生態
  

品牌選擇高度匹配核心客群的具體生活場景。針對蓬勃的“它經濟”與情感陪伴需求，引入了星巴克寵物友好店與暴寵動物城南京首家旗艦店；針對親子成長，布局了從零售-孩子王到素質教育-小銀星藝術團到游樂-momo planet的完整鏈路；PHOGO（Apple授權專營店）、華為、榮耀、OPPO等 數碼 品牌契合 科技產業 人才的消費習慣；引入上道國際運動中心南京旗艦店、樂刻健身等品牌，滿足目標客群對健康生活方式的強烈需求 ……這些品牌共同構建了深度場景化的消費生態，與砂之船奧萊形成明顯區分。

04

運營重構

從空間出租方到生活方式服務商

商業的長期價值，最終由持續的運營能力決定。悠湖灣的運營戰略圍繞精準服務、圈層社群與內容傳播三個維度展開.

• 通過細節化、響應快的服務建立口碑基礎；

• 圍繞寵物、親子、潮流、運動等鮮明的興趣標簽，策劃持續性活動，構建深度互動的用戶社群，將物理空間轉化為有歸屬感的情感連接陣地；

• 通過高質量的內容創造與多渠道的精準傳播，保持與客群的鮮活鏈接。

其終極目標是完成從傳統空間出租方向生活方式服務商與社群共建者的轉型，實現從追求短期“流量”到經營長期“留量”的深刻轉變，培養高粘性的核心用戶群體，從而為商戶的長期穩健經營與項目資產的持續增值提供根本性的保障。

贏商觀察

3月19日，南京紫金山科技城管委會將攜手江蘇智儒投資管理有限公司舉辦“悠生活 趣聚場”南京悠湖灣購物公園-上秦淮商圈餐飲品牌創新交流會。行業專家與中國餐飲品牌代表將走進紫金山實驗室感受科技產業底色，并于悠湖灣購物公園共同探討當下餐飲消費趨勢與品牌共創之路。

這場交流會的背后，是悠湖灣購物公園對于商業運營邏輯的持續探索。在區域經濟崛起的背景下，悠湖灣購物公園提供了一個可復制的商業升級范本：當本土國企的在地性與專業商管的系統性深度融合，當商業項目從賣商品轉向造生活、從賺租金轉向建生態，商業才能真正突破同質化困局，成為推動區域商業能級提升的標桿作品。隨著項目開業的臨近，這座購物公園將為南京呈現怎樣的商業驚喜，贏商網將持續關注。

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