文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

華發(fā)股份的震蕩仍在持續(xù)。

有消息稱，華發(fā)首席設(shè)計(jì)官、設(shè)計(jì)管理中心總經(jīng)理黃鳳彬、華東區(qū)域設(shè)計(jì)總經(jīng)理康博雅均在近期離職。更早之前，華發(fā)營銷管理中心總經(jīng)理賀傳浪、華東區(qū)域西安公司營銷負(fù)責(zé)人部亞男也已離職。

華發(fā)高管大換血，早在2025年1月便已開始。彼時(shí)，張學(xué)兵、謝崗辭任華發(fā)獨(dú)立董事、戰(zhàn)略委員會(huì)委員等職務(wù)；4月，俞衛(wèi)國、張馳辭任華發(fā)執(zhí)行副總裁，羅彬辭任財(cái)務(wù)總監(jiān)；5月，執(zhí)掌華發(fā)十余年的李光寧，辭任董事局主席；6月，張延辭任華發(fā)董事、執(zhí)行副總裁等職務(wù)；10月，張巍辭任華發(fā)執(zhí)行副總裁，任期僅短短6個(gè)月。

上述離職高管中，除了李光寧調(diào)任由華發(fā)集團(tuán)、格力集團(tuán)組建的新公司珠海科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)擔(dān)任董事、經(jīng)理之外，大部分人的辭任理由均為“個(gè)人原因”。

人事巨震尚未平息，不久后，爆炸性消息接踵而至。綜合財(cái)新、國際金融報(bào)等媒體報(bào)道，2025年6月，張延被帶走調(diào)查，緊接著是李光寧和張巍。不過，華發(fā)對(duì)外否認(rèn)相關(guān)消息，表示他們系個(gè)人原因辭職。

如今，華發(fā)的人事震蕩正在向下傳導(dǎo)。中高層密集離職背后，是華發(fā)交出了一份巨虧業(yè)績——2025年預(yù)計(jì)歸母凈利潤虧損70億到90億元，歸母扣非凈利潤虧損50億到70億元。

直到出現(xiàn)巨虧，華發(fā)才進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，2026年初分拆華東大區(qū)并由總部直管。

但歷史留下的頑疾，并非高管大換血、組織架構(gòu)調(diào)整就能根治的，華發(fā)的震蕩遠(yuǎn)未結(jié)束。

01

“十字門幫”尋找外援

與李光寧、張延、張巍、俞衛(wèi)國等高管不同，黃鳳彬、康博雅、賀傳浪在華發(fā)體系中始終是“外人”。

在華發(fā)體系內(nèi)部，以李光寧、張延、張巍等為代表的核心高管，私底下被稱為“十字門幫”，因?yàn)樗麄兊穆殬I(yè)生涯與華發(fā)珠海十字門中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目緊密相關(guān)。這個(gè)項(xiàng)目也被外界稱為“華發(fā)系高管孵化器”。

包括當(dāng)前接替李光寧出任華發(fā)“一把手”的郭凌勇，也曾擔(dān)任這一項(xiàng)目公司的總經(jīng)理、董事長。

2012年，年僅40歲的李光寧在原華發(fā)集團(tuán)董事長袁小波提名下，出任集團(tuán)新董事長，兩年后開始兼任華發(fā)董事局主席一職。由此，李光寧成為珠海當(dāng)?shù)丶矣鲬魰缘娜宋铩６髦榻庸芨窳﹄娖鲿r(shí)，已經(jīng)58歲。

回到前面的問題，為什么說黃鳳彬、康博雅等始終是“外人”？

原因也與李光寧的用人風(fēng)格有關(guān)。有華發(fā)集團(tuán)內(nèi)部人士曾向媒體透露，“華發(fā)集團(tuán)習(xí)慣在內(nèi)部提拔人，所以職業(yè)經(jīng)理人這塊兒相對(duì)弱一些，也沒有形成系統(tǒng)性的培養(yǎng)體系。”

這一“傳統(tǒng)”在2020年左右才被打破。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)剛進(jìn)入調(diào)整周期，華發(fā)以“黑馬”橫空出世。

2020年“三道紅線”出臺(tái)時(shí)，兩條線“標(biāo)紅”的華發(fā)，土地投資金額超700億元，位居行業(yè)前15名；2021年短暫收縮拿地后，2022年、2023年，華發(fā)又重新活躍于土地市場(chǎng)，兩年均斥資約300億元拿地，位居行業(yè)前10名。

開疆拓土，對(duì)應(yīng)的是招兵買馬。其間，以黃鳳彬、康博雅、賀傳浪等為代表的外部職業(yè)經(jīng)理人，陸續(xù)加入華發(fā)。

比如中海地產(chǎn)營銷出身的賀傳浪，在2021年出任華發(fā)營銷部總經(jīng)理；曾在萬達(dá)、華潤、融創(chuàng)等頭部房企履職的黃鳳彬，于2022年下半年出任華發(fā)首席設(shè)計(jì)官。

區(qū)域公司層面，除保利出身的康博雅之外，邵昶魁、王孝鋒、陳雙全、林子棟等有著新城、中海、陽光城、雅居樂等主流房企背景的中高層，紛紛加入華發(fā)。

這些外部挖來的職業(yè)經(jīng)理人，有一個(gè)很明顯的特征：集中于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

華發(fā)前期逆勢(shì)擴(kuò)張一度取得立竿見影的效果，2022年至2024年銷售額均超過千億元，在克而瑞歷年百強(qiáng)房企排名中，從30多名闖入前10；2025年仍實(shí)現(xiàn)銷售額785.6億元，位居第11名。

但代價(jià)同樣巨大。其實(shí)，在激進(jìn)擴(kuò)張之前，華發(fā)已把杠桿上滿，上述提及2020年公司已有兩條線“標(biāo)紅”，且當(dāng)時(shí)以表外負(fù)債存在的對(duì)外擔(dān)保金額達(dá)986.6億元，占凈資產(chǎn)比例為155.75%。

靠著珠海國資背景、加上監(jiān)管陸續(xù)“開閘放水”，特別是2022年上市房企定增禁令松綁，華發(fā)吃上了融資紅利——2020年以來，通過定向工具、中票、公司債等方式修復(fù)資金流動(dòng)性，其中2023年定增完成募集60億元，為自己爭取了一定的時(shí)間。

進(jìn)入2024年，商品房銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，意味著逆勢(shì)擴(kuò)張的華發(fā)面臨沉重的庫存積壓問題。2024年、2025年三季度，華發(fā)存貨分別為2480億元、2259億元，同比均減少不足10%。這還是華發(fā)這兩年將土地投資規(guī)模壓縮到70億元的結(jié)果。

于是，2025年，華發(fā)終于兜不住了，交出了一份巨額虧損的業(yè)績。

02

合作小股東承擔(dān)債務(wù)？

但實(shí)際上，華發(fā)的問題已經(jīng)積壓許久。

賬面上，華發(fā)在2025年之前的十年時(shí)間里，凈利潤、歸母凈利潤看似跟隨行業(yè)周期上升、下滑態(tài)勢(shì)，實(shí)質(zhì)上這或是表象，是華發(fā)“美化”的結(jié)果。

2020年開啟逆勢(shì)擴(kuò)張時(shí)，華發(fā)選擇的方式是合作開發(fā)，且偏向小比例參股或操盤。權(quán)益資產(chǎn)從2019年的433億元上升至2025年的1215億元，但股東權(quán)益始終維持在200億元上下，占總額比例從45.6%降至15.6%。

計(jì)算凈資產(chǎn)收益率不難發(fā)現(xiàn)，股東權(quán)益、少數(shù)股東兩者攤薄后的凈資產(chǎn)收益率之間，一直存在著巨大的差距。尤其是在2023年之前，股東權(quán)益普遍超過13%，而少數(shù)股東卻只有可憐的2%至4%。

2020年至2025年三季度，華發(fā)的有息負(fù)債率區(qū)間值為31.9%至49.3%。一邊是不斷上漲的少數(shù)股東權(quán)益，一邊是有所下滑的有息負(fù)債率，對(duì)比之下，可以判斷華發(fā)存在明股實(shí)債的情況，也就是將表內(nèi)負(fù)債轉(zhuǎn)移到表外。

換成大白話說，小股東跟華發(fā)合作，不是為了賺錢，而是幫它承擔(dān)債務(wù)。這有兩種可能：一是真有如此“慈悲為懷”的合伙人；二是華發(fā)存在通過少數(shù)股東權(quán)益進(jìn)行利潤操縱的嫌疑。

華發(fā)在2025年三季度業(yè)績會(huì)中透露，報(bào)告期末，公司少數(shù)股東權(quán)益1025億中，華發(fā)集團(tuán)占比30%以上。

華發(fā)核心高管進(jìn)行大換血之后，真相逐漸浮出水面。自2020年啟動(dòng)逆勢(shì)擴(kuò)張之后，華發(fā)的高管薪酬隨之水漲船高，由2019年的4997萬元一路飆升至2023年的6756萬元，2024年降至3255萬元。

其間，華發(fā)的高管薪酬，一直力壓新晉“地產(chǎn)一哥”保利發(fā)展。

原因是，華發(fā)有著更加龐大的高管隊(duì)伍：2024年，擁有主席、秘書、3個(gè)副主席、6個(gè)執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)合計(jì)12名核心高管（不含離任，下同）。同期，保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份的核心高管數(shù)量分別是9名、8名、9名。

有兩個(gè)值得思考的細(xì)節(jié)：一是華發(fā)部分高管也在華發(fā)集團(tuán)體系中其他單位任職。如李光寧在華發(fā)集團(tuán)、郭凌勇在珠海九洲控股等，但他們?cè)谌A發(fā)領(lǐng)取薪酬。

二是在2024年華發(fā)物業(yè)港股退市并入之前，華發(fā)的經(jīng)營重心偏向房地產(chǎn)開發(fā)。那么，僅這一項(xiàng)業(yè)務(wù)，眾多高管如何分工?

03

改變不了的“底色”

不過，上述問題在華發(fā)高管大換血時(shí)，可能得到解決。

結(jié)合Wind、東方財(cái)富高管成員介紹信息，當(dāng)前華發(fā)核心高管數(shù)量僅為6位，包括董事長郭凌勇、副董事長兼執(zhí)行副總裁劉穎喆、總裁向宇、執(zhí)行副總裁戴戈纓、執(zhí)行副總裁兼董事會(huì)秘書葉寧、財(cái)務(wù)總監(jiān)楊擁軍。

并且，少了很多“十字門幫”的身影。

劉穎喆是龍湖、泰禾出身，2019年加入華發(fā)；向宇早年在華發(fā)待了幾年后轉(zhuǎn)戰(zhàn)華夏幸福，2022年重返華發(fā)；戴戈纓是金地、復(fù)地集團(tuán)出身，2015年受邀加入華發(fā)，從華東區(qū)域負(fù)責(zé)人一路做到執(zhí)行副總裁。

核心高管敲定后，華發(fā)在2025年11月率先將華東、華南、珠海、北方四大區(qū)域合并為華南區(qū)域（含廣深、西南、華中、珠海四個(gè)片區(qū)）、華東區(qū)域。

2026年1月，華發(fā)又將華東大區(qū)分拆為由總部直管的滬蘇、浙閩、北方三大片區(qū)，同時(shí)原隸屬華東區(qū)域的西安公司，與成渝公司組建為西部片區(qū)。

目的很簡單：精簡架構(gòu)、布局收縮。

但華發(fā)當(dāng)前依然忽視了一個(gè)問題：沒有改變以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為重的底色。

當(dāng)前，華發(fā)的核心高管履職經(jīng)歷有一個(gè)共同點(diǎn)：偏向房地產(chǎn)開發(fā)和財(cái)務(wù)管理。也可以理解為，華發(fā)目前核心任務(wù)或許是解決當(dāng)前庫存、存量土地開發(fā)問題和創(chuàng)造資金流動(dòng)性的空間。

2025年期內(nèi)財(cái)報(bào)中，華發(fā)并沒有披露房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)。2024年末，公司新開工項(xiàng)目、在建項(xiàng)目合計(jì)總建面約1346.8萬㎡，在建面積約814萬㎡，總投資額約2564億元，報(bào)告期實(shí)際投資額約256億元。

存量土儲(chǔ)的去化壓力依然不小，且有著很大的資金缺口。

于是，華發(fā)一邊另辟蹊徑，開始與地方政府洽談地塊回購，其中2025年7月深圳7宗商業(yè)用地以44.05億元將被回購；另一邊則是繼續(xù)利用珠海國資背景，計(jì)劃向大股東定增約7.13億股，預(yù)計(jì)募資30億元。

華發(fā)這場(chǎng)逆勢(shì)擴(kuò)張的代價(jià)，最終仍免不了要由中小股東“掏錢”承擔(dān)。

如果存量土儲(chǔ)是一個(gè)歷史性問題，那么華發(fā)的未來在哪里？

過去兩年時(shí)間里，華潤、中海、龍湖等頭部房企的一致策略是：收縮房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，重倉商業(yè)運(yùn)營等經(jīng)營性業(yè)務(wù)。包括當(dāng)前完成債務(wù)重組的碧桂園，也開始發(fā)力商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

其實(shí)早在2014年，華發(fā)就成立了商業(yè)經(jīng)營管理公司，但其職責(zé)更傾向于住宅開發(fā)項(xiàng)目捆綁的商業(yè)部分，目前全國累計(jì)投資商業(yè)項(xiàng)目160個(gè)，在管規(guī)模為365萬㎡。2022年至2024年，華發(fā)的商業(yè)租金收入分別為3.44億元、6.8億元、7.85億元，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但尚未形成規(guī)模。

關(guān)于華發(fā)，往回看是歷史遺留的頑疾，往前看是尚處于襁褓中的未來。這也意味著，華發(fā)震蕩仍將持續(xù)。

關(guān)于高管密集辭職、區(qū)域布局、未來業(yè)務(wù)調(diào)整和規(guī)模預(yù)期等問題，源媒匯致函詢問華發(fā)方面，截至發(fā)稿時(shí)尚未獲得回應(yīng)。

部分圖片引用網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán)請(qǐng)告知?jiǎng)h除